来源：乐居财经

文/深圳进深 严明会

深业集团位于深圳龙华上塘的“双子星”，是真能拖。

这两个项目，最早的上宸瑞府地块，是深业在去年7月30日拿下的，

晚一点的上宸华府地块，则是去年8月8日竞得。

两个地块拿下至今，差不多足足快一年了，依然没开盘。

就在上个月，地块之一的上宸瑞府，本来传7月份预计就能入市。

而这几天市场传出，项目预计还要到9月份才能入市。

预计7月开展厅，8月开样板间。

当然这个时间，能不能如期入市，还要看打个问号。

果然不差钱的国企，动作就是慢很多。

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不过，开盘时间推迟了，项目也还是传出了一些新消息。

比如首推项目上宸瑞府的官方户型，已经曝光。

上宸瑞府，将主推建面约87、99、103、107、120、130m²三至四房；

产品涵盖6个面积段，细分7种户型。

整体看完下来，不得不说，项目作为上塘首个新国标盘，“偷面积”真的挺狠的。

具体来看：

1）87㎡面积，三房两卫，竖厅设计，有A、B两个户型。

两个户型布局上基本一致。最大的不同是A户型主卧只有单向飘窗，没有270°飘窗。

而B户型主卧是有270°飘窗的。

另外，B户型书房的270°飘窗转角，貌似转了圆弧形设计，而A户型是一个直角。

A、B两个户型次卧、主卫，甚至是厨房都有飘窗。

2）99㎡面积，四房两卫，竖厅设计。

比87㎡多了一个房间，格局基本一样，可以说是后者的升级版。

这两个面积段，主要的缺点可能是客厅开间不算太大，阳台有点小。

3）103㎡面积，四房两卫，同样是竖厅设计。

阳台因为是客厅连接次卧的，所以大了不少。

不过主卧也是没有270°飘窗。

4）120㎡面积，四房两卫，横厅设计。

这个户型也是最能直观体现开发商“偷面积”偷得狠的一个户型。

不仅主卧有270°飘窗，厨房、餐厅、书房、次卧、公卫、主卫；

甚至是电梯厅进来的走道，以及玄关都各有一个飘窗。

除了连接客厅阳台那个次卧，其余的空间基本上都有飘窗。

而且这个户型的主卧，还有一个小阳台。有点类似酒店的那种套房。

所以从飘窗以及阳台的赠送来看，120㎡户型“偷面积”大概率也是最狠的。

5）130㎡面积，同样有A、B两个户型。

其中A户型是竖厅，B户型是横厅。两个户型主卧同样有270°飘窗和阳台。

这个面积段，A户型有一个不好的地方，公卫门对着客厅。

无论是120、130㎡，项目横厅有一点做的比较好。

就是通过对入户方向的错开，避免了入户门直对主卧的情况。

当然，最大的亮点，还是“偷面积”。

目前曝光的所有户型，全屋都有不少的飘窗。项目得房率能到约92%-97%之间。

而且还有一点，项目的飘窗据称是可以优化的。意味着户型的实用性还将增加。

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上宸瑞府是深业集团上塘项目的其中一个地块。

去年7月底、8月初，深业先后在这里拿下上宸瑞府、上宸华府地块。

两个地块相连，统一规划和开发，共规划1047户。

其中，上宸瑞府的开发主体，为深圳市深业龙兴地产有限公司。

龙兴地产的法定代表人、董事为王森。

上宸瑞府，共规划打造五栋住宅，层高仅有24-25层，容积率3.1，总户数是569户。

所以，较大的社区，较低的容积率、楼高，新规得房率，都是上宸瑞府的优势所在。

缺点方面，谈论比较多的，项目就在福龙路的边上。

福龙路往西还有铁路和深圳动车所，噪音是外界比较关注的点。

另外，进深网根据此前总平图，小区的楼栋楼间距算不上大。

最大的33米左右，在1栋和2栋之间；最小的，3栋和5栋一单元楼间距，约18米。

此外，1栋和5栋二单元，5栋二单元和5栋一单元，楼间距约19米。

不过，整个小区都在25层、24层，没有超高层，应该也还算好。

至于价格，此前项目传出吹风单价预计“5”字头起。

如果这个价位，跟附近同样是新国标产品比，似乎有优势。而跟非新国标盘比，价差又有点大。

附近在售盘，卓越珺奕府、塘城NEXT TOWN贝壳参考均价4.5万/㎡、4.8万/㎡。联发新澍雅居5.8万/㎡，深业颐樾府6.3万/㎡。