开启倒计时！江宁上秦淮全新商场悠湖湾正式官宣开业时间为9月26日！

外立面巨型宣传海报正式上墙，清晰标注开业时间，同时官宣盒马鲜生入驻B1层主力店。

原定年中开业的悠湖湾购物公园经过多轮招商、硬件打磨后敲定最终开业节点，这座片区居民期盼已久的体验式商业体，将与运营成熟的砂之船奥莱构建上秦淮独一份双商业生态圈。

PART 01

确定9月开业！双商业互补成型！

悠湖湾购物公园落址紫金山科技城核心，紧邻地铁3号线秣周东路站，与砂之船奥莱直线距离不足500米，二者形成业态互补的双商业格局。

砂之船主打品牌折扣零售，适配周末休闲购物；悠湖湾以7.2万方商业体量打造公园式体验商业，地上5层 地下1层布局，配3500个充足地下车位，聚焦居民日常生鲜、亲子、餐饮、社交需求，补齐片区长期缺失的民生商业配套。

悠湖湾以 “自然、萌宠、生活” 三大内核打造差异化场景，跳出传统商场单一购物模式，兼顾全年龄段家庭日常所需，改变了上秦淮过去 “仅有奥莱、社区底商支撑生活” 的短板，30万科创产业人群步行可达的一站式消费闭环，将于9月26日正式落地。

从外立面盒马鲜生广告牌可见，超市主力店已确定入驻负一层，除此之外项目引入大量江宁乃至南京城市首店：区域首进盒马鲜生、孩子王、暴宠动物城、星聚会 KTV、达美乐比萨；南京首进飞力空间儿童乐园、U³ space 复合书店、悠悠时光台球馆等多元业态。

多元首店不仅是流量话题载体，更匹配片区高知科创家庭的品质消费需求，大幅提升板块城市配套能级。

值得一提的是，除了商业配套的落地，板块全维度配套兑现，解决了买房人担心的 “配套等待周期长” 困扰。

交通：3号线秣周东路站直达，双龙大道、机场高速串联主城，半小时直达新街口；

教育：游府西街小学江宁分校、未来科技城初中全龄教育配齐；

生态：云台山河风光带、上秦淮湿地公园环绕；

医疗：同仁医院、鼓楼医院江宁分院两大三甲覆盖；

产业：紫金山实验室、未来网络产业集群集聚高知科创人群，稳定支撑自住需求。

PART 02

新房断供三年，改善需求积压，新盘上市

上秦淮上一个在售住宅项目要追溯到2023年，此后三年，板块内无纯新盘入市，改善型低密房源近乎清零。

一边是紫金山科技城持续导入海量高知科创人群，置换、首改、终改需求逐年积压；另一边，无新品可买的置业家庭只能涌入二手房市场。但板块存量二手房多为早年高层产品，普遍存在户型老旧、得房率偏低、无拓展露台、缺少专业科技系统等硬伤，很难匹配当代家庭全周期居住需求。且成交总价段多聚焦在200万上下。

供需长期失衡之下，板块内纯新新盘纯洋房项目绿洲云台璟园，示范区开放两日到访突破500组客户，超七成访客为板块本地内置换业主，断供积压的改善购买力正在集中释放。

作为上秦淮断供后首座纯四代低密洋房社区，项目17栋 9-10层洋房，容积率仅1.2，约45米超宽楼间距，3.15米层高，核心优势直击板块人居痛点：

全周期四代宅户型，高使用率碾压二手

主力建面约主力户型为99㎡、114㎡三房，128㎡、166㎡四房，放风单价在2.1-2.5万/平米。建面约99㎡户型实得面积接近110㎡，建面约168㎡户型做到四房全朝南，配6.3米挑高餐客厅，尺度媲美市面 200㎡大平层。LDKB 一体化，户户配 270° 观景露台，同面积二手房无法实现的家政间、全景露台、多收纳系统，置业性价比拉满。

科技精装，居住体验全面升级

全剪力墙现浇结构，稳固保值；外墙采用铝板 三棵树仿石漆，搭配保温防水工艺，共计10层工序，窗户配三层隔热断桥铝，隔音隔热效果绝佳。

日立中央空调 地暖天氟地水系统，搭配日立双新风系统，实现恒温、恒湿、恒氧、恒净四重舒适标准，节能高效，四季温润宜人，奢享健康居家质感。

全屋一线名品奢装交付：日系天氟地水、德系高仪卫浴、菲林格尔木地板、巨人通力电梯、老板厨电、欧派橱柜等，精工品质一步到位。

完整社区高阶配套

下沉式宋风园林会所、四点半学堂、健身房、星空顶地下车库，搭配央企五矿物业；全款拿地开发模式，无高周转资金压力，交付稳定性更强。

PART 03

商业落地 新盘补位，板块迎价值分水岭

配套兑现决定板块抗跌底色

楼市分化周期，“现成配套” 远胜远期规划。悠湖湾开业后，上秦淮形成完整居住闭环，自住、流通双重价值同步提升，对比南京多数尚在等待城建的远郊板块，确定性优势显著。

供需失衡支撑洋房溢价

板块三年无洋房供应，未来短时间内暂无低密宅地出让规划，云台璟园作为稀缺新品，承接海量置换需求。对比二手高层，洋房低密、四代宅产品具备天然保值属性，是 200-400万预算改善的优选标的。

科创人口持续导入，夯实底层需求

紫金山科技城、未来网络小镇持续引进高新企业、高知人才，板块置业客群纯粹，以自住改善为主，不存在大量投资炒作，市场行情更稳，避开短期涨跌波动。

写在最后：

悠湖湾9月正式开业，标志上秦淮商业版图彻底成型；而绿洲・云台璟园的入市，则补齐板块三年缺失的低密改善产品。

一边是看得见、等得到的成熟配套，一边是适配当代家庭的全新四代洋房，双重利好叠加之下，上秦淮正式走出 “有产业、缺好房” 的发展瓶颈，成为江宁主城改善置业的价值优选板块。