下半年已至，一起看清风口，也看清地面。

进入7月，北京下半年土地出让的序幕拉开。据北京市规划和自然资源委员会网站显示，目前已有8宗商品住宅用地挂牌。精准供地支撑住房产品升级，好房子激活改善需求，二手房流通为新房输送购买力。三个市场环环相扣推动上半年北京楼市企稳向好。北京青年报记者深入采访北京楼市，拆解下半年楼市核心逻辑，为在北京的购房者规避买房误区、锁定优质置业机会。

上半年北京楼市企稳向好

2026年上半年，“卖旧买新”置换链条有所恢复，北京新房与二手房协同发力，助推住房市场交易活跃度提升。

北京市住建委官网数据显示，2026年上半年北京市二手住宅网签量为93583套，同比增长5.7%，是2021年以来同期最高水平。其中4-6月连续创下近五年同期交易规模纪录。

销量增加的同时，成交价格连续上行，止跌回稳态势初现。根据北京链家数据显示，今年以来二手住宅成交均价累计上涨4.9%，自4月份起，成交均价已连续3个月小幅上涨。

在二手市场的带动下，新房市场销售也出现了较为显著的提升，数据显示，上半年全市新建商品住宅成交1.83万套，同比增长2.7%，环比增长12.6%，6月单月成交超4000套，修复动能明显增强。

值得一提的是，高得房率、高品质的“好房子”因更贴近当下需求，销售表现显著优于普通项目。90至140平方米、总价400万至800万元的改善性产品成交最为活跃，昌平、通州、丰台成为成交主力区域。

刚需活跃、改善接续，共同发力形成良好态势。一季度刚需积极入市，释放的置换资金与购房资质在二季度有效接续为改善性需求，既支撑了二手房成交高位运行，也为新房市场持续输送购买力，“卖旧买新”良性循环初步形成。北京链家研究院院长高原分析，政策端限购放宽、信贷门槛降低、税费下调等组合拳持续显效，共同促成了本轮修复。

上半年北京供地结构重塑楼市格局

从刚需破冰到改善接力，从好房子引领产品升级到置换链条贯通两个市场，上半年北京楼市走出一条结构优化的修复曲线。而支撑这条曲线最底层的逻辑，早在年初的土拍市场就已写下注脚。

上半年，北京涉宅用地供应节奏平稳，同时呈现结构逐渐优化特点。核心区及轨道沿线“小体量、低总价”地块成为供应主力。这种“以需定供”的精准化转向，正重塑市场热度版图。

173轮举牌、20.95%溢价率——上半年北京土拍最高光时刻，出现在通州九棵树。这只是北京转变供地策略显效的一个缩影。中指研究院数据显示，上半年北京共成交21宗涉宅用地，其中7宗溢价成交，土地出让金合计340.11亿元，成交楼面均价27885元/平方米，平均溢价率3.55%。

多宗高溢价地块，清晰描摹出房企当下的拿地逻辑。通州九棵树南地块，吸引中海、保利、招商等五家房企到场，173轮竞价后由招商以10.217亿元摘得，溢价率20.95%，楼面价超3万元/平方米。地块邻近地铁八通线九棵树站，配套成熟，南侧新房项目更在今年“小阳春”成为热销盘，板块吸引力可见一斑。

丰台三宗地块同样热度不减。西南四环丰台桥南低密度宅地，经过148轮竞价后以11.947亿元成交，溢价率15.65%；太平桥经过155轮竞价以41.544亿元成交，溢价率15.4%；南二环蒲黄榆地块，经165轮竞价以10.476亿元成交，溢价率16.4%，紧邻双地铁换乘站，通勤与生活配套优势明显。

这些高溢价地块指向同一事实：房企对位置核心、去化预期明确的地块偏好度更高。中指研究院高级分析师范诒杰表示，北京主动减少供应规模，同时提高核心区优质地块质量，去化确定性强、利润空间可期，对房企形成强吸引力，也将助推更多高品质宜居“好房子”入市，撬动改善型需求，形成供需两侧的良性互动。

从“大而远”到“小而美”，供地结构的变化也带动北京楼市的产品形态和区域价值形成新格局。

下半年购房应关注什么

对购房者而言，下半年不是“买不买”的问题，而是“买什么”的问题。从对多位不同类型购房人的调查和相关中介的采访看，北京购房人的置业逻辑已经发生迭代：从“炒房保值”转向“配套优先、自住为王”，购房实用性成为核心标准。下半年，这一变化将更凸显。

首先，对房价变化趋势的研判，多位业内人士认为，上半年的土拍、新房、二手房情况为北京下半年楼市走向增添新的注脚，市场正温和修复。上述人士预判，北京楼市优质项目将率先企稳。

其次，对区域的选择方面，根据北京今年的供地计划，下半年北京将有更多优质宅地推出——北京市规划和自然资源委员会网站显示，目前已有8宗住宅用地挂牌待售，涉及朝阳2宗地、顺义2宗地，房山、昌平、门头沟、大兴各1宗。从区位看，上述地块多位于轨道站点周边市场需求突出的区域。新房跟着供地节奏走，锁定“好房子”。购房人可以优先关注地铁沿线项目，通勤便利是硬通货；关注上半年高溢价成交地块周边的新盘；选择高得房率、好户型、好物业的“好房子”项目。

第三，对想购买二手房的人群而言，可按生活半径选，锁定确定性需求。二手房的价值在于“所见即所得”。工作通勤时间、孩子上学距离、老人就医便利性，这些刚性需求是二手房选择的第一标尺。当前二手房挂牌量依然不低，议价空间存在但显现收窄趋势，建议遇到价格合理、房况良好的房源可以果断出手。

提醒：下半年买房这些事项要注意

购房置业对每个家庭而言都是大事，下半年买房应该注意什么，是北青报记者在采访过程中被购房人问及的普遍问题。综合多位业内人士的分析和建议，以下几个方面可作为“避坑指南”。

从总体看，北京楼市已告别普涨普跌，进入拼产品、拼地段、拼判断力的阶段。购房者第一要摒弃投机心态，立足自住需求、紧盯板块价值，精准把握置业窗口期理性购房。购房永远没有最好的时机，只要是刚需，什么时候都不早也不晚。第二，一套房解决不了所有问题，购房时一定要清晰自己主要想解决的是什么问题，比如是居住品质的提高还是孩子的上学问题，或是自己就近上班的问题。如果想一套房把上述问题都解决，可能就会面临“永远没有合适的”难题。第三，无论新房还是二手房，签约前务必逐条审阅合同条款。二手房需核实产权清晰度、抵押情况等问题；新房需明确交付标准、装修规格、违约责任等细节。必要时可委托专业人士协助把关，前期多花一点时间，能避免后期诸多麻烦。

记者手记

买房选对标的比踩对时点更重要

2026年上半年，北京楼市呈现“结构修复、分化回暖”的特点。

土地端，供地转向“小而美”，核心区轨道沿线地块受青睐；新房端，“好房子”表现亮眼，改善需求主导成交；二手房网签量创五年新高，价格止跌回升，“卖旧买新”置换链条初步打通。三个市场环环相扣，精准供地支撑产品升级，好房子激活改善需求，二手房流通为新房输送购买力。

市场回暖并非普涨，而是有支撑、有分化的温和修复。对购房者而言，选对标的比踩对时点更重要——新房盯供地、二手房看半径、投资避概念、置换先卖房。楼市正告别粗放周期，回归居住本质。