2026年上半年，广州楼市在“穗八条”等一系列政策组合拳的推动下，走出了一条“先抑后扬”的复苏曲线。从年初的底部徘徊到“小阳春”的初步回暖，再到“穗八条”出台后的成交放量，市场正在经历一次深度调整后的结构性修复。然而，回暖并非普涨，核心区与外围区的分化仍在加剧，“好房子”与普通楼盘正走向不同的命运轨迹。凤凰网房产推出“回暖与分化——2026广州楼市半年考”主题策划，采访凤凰网房产湾区智库专家、广州中原项目部总经理黄韬，回顾广州楼市上半年市场走势，厘清回暖背后的真实逻辑。

凤凰网房产：回顾2026年上半年，广州楼市从年初的底部徘徊到“穗八条”后的成交放量，走出了“先抑后扬”的曲线。一二手房价连续三个月环比上涨，5月新房网签创近一年新高。但深入来看，这种回暖是全局性的还是结构性的？当前市场的核心特征是什么？“穗八条”的政策效应是否已经充分释放？展望下半年，广州楼市能否延续当前的复苏势头？您认为有哪些关键变量值得关注？

黄韬：总体来看，2026年上半年广州楼市确实是回暖了，但并非全面性的回暖，而是局部性的复苏。具体表现为热点区域和热点楼盘成交活跃，价格也略有回升，但外围区域表现依然平淡。

目前最活跃的区域集中在天河、海珠等核心城区，以及琶洲、白鹅潭、万博等热点板块。白云、黄埔表现中等，增城、从化、花都、南沙等外围区域则仍然较为平淡。所以严格来说，整体市场并非全面回暖，而是结构性的局部复苏，属于一种不均衡的市场表现。从1月到6月的数据来看，成交量走出了"V形"反弹，3月、4月开始回升，5月达到阶段性高点，6月小幅回落但仍处于高位，说明市场活跃度已明显优于去年。

关于"穗八条"的效果，我认为是正面的、积极的。该政策对市场信心有明显的提振作用，尤其在降首付、提额度、给补贴等方面力度较大，短期内对成交量的推动效果显著。但"穗八条"本质上属于温和刺激，并非强刺激，所以长期效果还需要后续政策的持续配合。从目前已释放的效应来看，政策利好已基本消化完毕，若下半年没有新的利好接续，市场热度可能难以持续维持。

对于下半年的走势，我持谨慎乐观态度。预计整体成交量能够维持目前水平，价格保持平稳，量价大幅下跌的可能性较低。但要实现持续复苏，还需要更多支持性政策出台，同时也要看整体经济环境的配合。

凤凰网房产：2026年上半年，广州豪宅市场走出了一波“独立行情”——3000万元以上顶豪成交同比增长170%，亿元以上豪宅成交同比翻倍，客群中出现越来越多“90后”“00后”的面孔。您如何解读这一现象？这是否意味着高净值人群对广州核心资产的配置逻辑正在发生根本性变化？在当前经济环境下，豪宅市场的持续高热是否可持续？下半年豪宅市场的走势您如何判断？

黄韬：上半年广州豪宅市场成交翻倍增长，这个数据是真实反映了市场情况的。核心原因有两点：一是需求端仍然存在——做生意的企业主、高新科技产业的受益者、三代同堂需要大户型的家庭等，这些群体对核心地段优质资产一直有刚性需求；二是供给端发生了明显变化——过去几年开发商做了大量中小户型，近两年为了生存和盈利，纷纷转向开发豪宅产品，高端市场供应量显著增加，客观上促成了豪宅成交的放量。

值得注意的是，豪宅客户与普通住宅客户本身就是两个完全不同的圈层，购房逻辑也不同。普通住宅买家对价格敏感，受经济环境影响较大；而豪宅买家对政策和价格的敏感度相对较低，更看重地段稀缺性和产品品质。因此，豪宅市场受整体经济波动的影响相对较小，但也不可能完全独善其身——如果大环境持续恶化，豪宅市场也会受到波及。

关于"90后""00后"面孔增多的现象，这符合当前财富结构变化的趋势。这些年轻人中，一部分是继承了家族财富，另一部分则是抓住了高新科技、互联网等风口行业的机遇，创富速度较快，购房决策也更加果断。

展望下半年，我对豪宅市场持相对乐观态度。但豪宅市场能否持续走强，最终还是要看宏观经济的走向和整体营商环境的改善。如果经济基本面没有实质性的好转，豪宅市场的热度也难言长期持续。

凤凰网房产：上半年广州土拍市场虽然仅成交10宗涉宅用地，但亮点频出——从马场地块236亿的“世纪大战”到白云区“小而美”地块的溢价成交，土地市场的热度正在回归。您如何评价上半年广州土拍市场的整体表现？广州“以需定供”“小而美”的供地新逻辑，对未来的房地产市场供给格局会产生怎样的影响？土拍市场的回暖，能否在半年到一年后传导至新房销售端？

黄韬：上半年广州土拍市场整体表现可以用"量少质优"来概括。虽然成交地块不多，但推出的地块质量普遍较高，包括马场地块、琶洲地块等核心区域的优质土地，对市场信心的提振作用明显。"小而美"的供地模式相比过去大规模供地是一个进步，既避免了开发商大规模拿地的资金压力，又能有效补充核心区域的供应缺口，有利于市场逐步走向理性。

不过需要注意的是，土拍成交量太少，对市场整体格局的影响仍然有限。单纯依靠一两块热点地块带动全局是不现实的，未来还需要持续稳定的土地供应来支撑市场。

从土地出让到新房入市，周期通常在半年到一年左右。今年成交的优质地块，预计会在2026年底至2027年上半年陆续形成供应。这些地块的入市会对周边新房和二手房市场产生一定的带动作用，但如果整体供应量不足，传导效应也会相对有限。

凤凰网房产：从年初的深度观望到“穗八条”后的加速入场，2026年上半年广州购房者的心态发生了明显变化。二手房挂牌量跌破14万套、新增挂牌同比减少16.7%，业主心态也从“恐慌抛售”走向“博弈平衡”。您如何判断当前购房者信心的修复程度？对于不同类型的购房者——刚需首套、改善置换、资产配置——您在下半年有什么具体的置业建议？在当前“分化”的市场格局下，购房者应该如何选择板块和产品？

黄韬：上半年广州购房者心态确实经历了从极度观望到逐步入场的变化。"穗八条"出台后，市场信心有了爆发性的回复，但并非全面性的回暖，主要集中在一手房市场和核心区域、学位房等特定板块。从业主端来看，二手房挂牌量从高峰期的15万-16万套降至目前的14万套以下，说明业主信心有所恢复，不再恐慌性抛售，市场情绪逐渐回归理性。

对于不同类型的购房者，建议如下：

对于刚需首套买家，目前是一个比较好的入市时机，利率水平较低、政策环境宽松，但关键是要选对板块、项目和开发商，优先考虑实力雄厚、交付有保障的央国企项目。

对于改善置换买家，同样是一个不错的换房窗口期，但需要注意一个关键环节——要确保自己手上的房子能顺利卖出去。目前二手房市场的成交难度仍然存在，建议先卖后买，避免出现两套房同时积压在手上的被动局面。

对于资产配置型买家，则需要更加谨慎。在目前的分化格局下，只有核心区位的稀缺资源才具备长期保值增值的能力，外围区域的普通物业不建议作为投资标的。

在板块选择上，建议优先考虑天河、海珠、越秀、荔湾核心四区，以及白鹅潭、万博、白云新城等热点板块。外围区域如增城、从化、花都、南沙等暂时观望为宜，除非价格有特别大的优惠且符合自身实际居住需求。

在产品选择上，建议以70-120平方米的主力户型为主，这类产品的流动性最好，未来转手也相对容易。对于超豪宅产品，需量力而行，注意控制杠杆比例。总体而言，自住需求可以考虑入市，纯投资则需要十分慎重。