2026年上半年，广州楼市在“穗八条”等一系列政策组合拳的推动下，走出了一条“先抑后扬”的复苏曲线。从年初的底部徘徊到“小阳春”的初步回暖，再到“穗八条”出台后的成交放量，市场正在经历一次深度调整后的结构性修复。然而，回暖并非普涨，核心区与外围区的分化仍在加剧，“好房子”与普通楼盘正走向不同的命运轨迹。凤凰网房产推出“回暖与分化——2026广州楼市半年考”主题策划，采访广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，回顾广州楼市上半年市场走势，厘清回暖背后的真实逻辑。

凤凰网房产：回顾2026年上半年，广州楼市从年初的底部徘徊到“穗八条”后的成交放量，走出了“先抑后扬”的曲线。一二手房价连续三个月环比上涨，5月新房网签创近一年新高。但深入来看，这种回暖是全局性的还是结构性的？当前市场的核心特征是什么？“穗八条”的政策效应是否已经充分释放？展望下半年，广州楼市能否延续当前的复苏势头？您认为有哪些关键变量值得关注？

李宇嘉： 回暖确实是结构性的，中心区好于外围，新规产品好于其他产品，央企国企项目好于民企项目，二手房整体交易规模好于新房。当前，市场动力，既有好房子带动，也有政策带动，比如“穗八条”、政府收储的政策，但金融、财税、行政等楼市政策整体上应出尽出，新增政策整体托市的力度比较弱，市场回升很大程度上是市场供求关系再平衡后，市场内生动力的修复所致。这里面，与前期价格充分调整有关，很多房源达到了可支付的水平，也与好房子在供给端驱动有关。

凤凰网房产：2026年上半年，广州豪宅市场走出了一波“独立行情”——3000万元以上顶豪成交同比增长170%，亿元以上豪宅成交同比翻倍，客群中出现越来越多“90后”“00后”的面孔。您如何解读这一现象？这是否意味着高净值人群对广州核心资产的配置逻辑正在发生根本性变化？在当前经济环境下，豪宅市场的持续高热是否可持续？下半年豪宅市场的走势您如何判断？

李宇嘉：主要是AI及产业链（通信设备、存储芯片、半导体）近期带来了造富效应，在泡沫论甚嚣尘上的情况下，驱动了从“纸面富贵”到“真金白银”转化的套现潮。地产市场上用“超高品质”的房子承接了这一波“新贵财富”的诉求。同时，新产品在设计上低密度、低容积率、大平层，且户型设计理念（比如下沉式会所）、区位、景观、建筑用材、空间和功能多元化等都比传统的豪宅要新颖很多，供给端对需求的牵引作用很大。

同时，这些项目考虑到得房率后的价格，并不算特别高，具有较强的性价比。我认为，考虑到新兴行业在政策、融资的扶持力度仍比较大，比如2026年6月17日召开的2026陆家嘴论坛上，中国证监会主席吴清明确宣布科创板第五套上市标准适用范围正式扩大至人工智能（AI）领域。

因此，下半年豪宅市场还会有一定热度，但考虑到近期在新规产品验收上，广州开始严格，有的项目因偷面积被罚，加上在售项目增多，热度可能比上半年减弱，但明星楼盘还是会涌现。

凤凰网房产：上半年广州土拍市场虽然仅成交10宗涉宅用地，但亮点频出——从马场地块236亿的“世纪大战”到白云区“小而美”地块的溢价成交，土地市场的热度正在回归。您如何评价上半年广州土拍市场的整体表现？广州“以需定供”“小而美”的供地新逻辑，对未来的房地产市场供给格局会产生怎样的影响？土拍市场的回暖，能否在半年到一年后传导至新房销售端？

李宇嘉：土拍市场，进一步贯彻“控增量、去库存、优供给”，以消化周期决定是否供地，整体依旧呈现紧缩的态势，更多考虑促进供求平衡、稳定价格预期、修复市场动力，对短期稳规模的考虑下降了。供地更强调效率、强调开发商需求导向，即小地块，马上开发，迅速去化，差异化竞争，避免同质化供给和低水平竞争。同时，地块区位优势、底价优势、配套优势兼具，客群也基本确定，并以单宗地供应带动片区价值稳定和提升。

凤凰网房产：从年初的深度观望到“穗八条”后的加速入场，2026年上半年广州购房者的心态发生了明显变化。二手房挂牌量跌破14万套、新增挂牌同比减少16.7%，业主心态也从“恐慌抛售”走向“博弈平衡”。您如何判断当前购房者信心的修复程度？对于不同类型的购房者——刚需首套、改善置换、资产配置——您在下半年有什么具体的置业建议？在当前“分化”的市场格局下，购房者应该如何选择板块和产品？

李宇嘉： 购房者信心确实在修复，一方面是挂牌二手房经历前期持续降价后，得到充分的去化，挂牌量触顶和交易活跃提升了信心，另一方面是投资客因资金链和预期导致的降价抛盘，在前期充分释放了，信心也好了一些。同时，去年底以来的舆论清朗行动，恶意唱空得到控制，也有利于预期稳定。

置业建议层面，对于刚需置业的购房者，重点可在二手房市场，当然，新房也有不少高性价比选择。建议在新房与二手房之间多作比较，核心是可满足工作通勤和日常出行的区位要求，不必过分纠结产品类型，价格企稳下可更果断入场。而对于改善置换的群体，需区分“卖一买一”和“买二套”。 直接购置二套的改善群体，是无明显置业压力，原有住房可留给长辈居住或对外出租，可选房源范围充足。卖一换一置换的购房者，需权衡新房改善房源与二手改善房源的优劣。新房改善户型设计、得房率更优，但总价偏高；二手改善房源价格门槛更低，户型、得房率相对偏弱，最终依据自身预算承受能力取舍。

此外，在置业选择时，需关注区域内整体供应结构，包括二手挂牌中刚需、改善、刚改产品的比例。尤其要规避旧规产品占比较大的板块，因为旧规产品会受到新规产品的价格挤压，未来降价出货的概率较高。

建议选择板块内旧规新房产品较少、新旧规之间竞争压力较小的区域。社区层面，优先选择挂牌量相对较小的小区，避免后期高挂牌量对价格形成压力。总体原则是结合区域供应结构，选择竞争相对温和的细分板块和产品类型。