2026年上半年，广州楼市在“穗八条”等一系列政策组合拳的推动下，走出了一条“先抑后扬”的复苏曲线。从年初的底部徘徊到“小阳春”的初步回暖，再到“穗八条”出台后的成交放量，市场正在经历一次深度调整后的结构性修复。然而，回暖并非普涨，核心区与外围区的分化仍在加剧，“好房子”与普通楼盘正走向不同的命运轨迹。凤凰网房产推出“回暖与分化——2026广州楼市半年考”主题策划，采访凤凰网房产湾区智库专家、广东省体制改革研究会执行会长彭澎，回顾广州楼市上半年市场走势，厘清回暖背后的真实逻辑。

凤凰网房产：回顾2026年上半年，广州楼市从年初的底部徘徊到“穗八条”后的成交放量，走出了“先抑后扬”的曲线。一二手房价连续三个月环比上涨，5月新房网签创近一年新高。但深入来看，这种回暖是全局性的还是结构性的？当前市场的核心特征是什么？“穗八条”的政策效应是否已经充分释放？展望下半年，广州楼市能否延续当前的复苏势头？您认为有哪些关键变量值得关注？

彭澎：1至4月，全市一手商品房网签面积315.4万平方米，同比增长9.2%。5月，广州新房网签7180套，创近一年单月新高；二手房网签10100套，环比增长19%、同比增长31%。5月广州一手住宅网签环比增25%、同比增15%。这也说明，“穗八条”、“卖旧买新”等政策在显效。

如此大的成交量并没有带来价格的大幅上涨。5月广州新建商品住宅价格环比上涨0.2%，二手住宅价格环比上涨0.1%。虽然实现了连续第三个月环比上涨，但涨幅几乎可以忽略。

更重要的是，总价300万元以下一手住宅网签套数占比64.5%，而120-144㎡、144㎡以上大户型网签面积同比分别增长16.9%和30.1%。这表明，入市的更多的是刚需和部分改善性需求。

总体上，是以价换量，刚需在政策和市场见底的双重利好下正积极入市。下半年，更多改善性需求甚至投资性需求能否入市，一要看经济基本面的支撑，二要看股市是否继续走牛，三要看收入和预期是否好转。

凤凰网房产：2026年上半年，广州豪宅市场走出了一波“独立行情”——3000万元以上顶豪成交同比增长170%，亿元以上豪宅成交同比翻倍，客群中出现越来越多“90后”“00后”的面孔。您如何解读这一现象？这是否意味着高净值人群对广州核心资产的配置逻辑正在发生根本性变化？在当前经济环境下，豪宅市场的持续高热是否可持续？下半年豪宅市场的走势您如何判断？

彭澎：2026年上半年，广州豪宅市场确实走出了一波“独立行情”。一季度广州总价1000万元以上商品住宅成交333套，其中2000万元以上高端住宅成交114套，同比增长44%；3000万元以上总价段成交73套，同比增长170.4%。1至4月，广州千万级豪宅成交套数达695套，同比增长42%。

有关数据显示，广州本地高净值家庭置换回流、跨城企业主跨省配置、年轻产业新贵入局置业是豪宅行情的三大主力。这说明，新的经济形势下，以“AI+”的业态群体赢得了时代红利，成为“产业新贵”，而且，他们都比较年轻，“90后”“00后”财富新生代逐步走进顶豪市场。

但是，另一方面，“老登”手里的旧豪宅或者说别墅、大户型、大平层二手市场并不乐观，“老钱”仍沉淀在里面，难以抽出来进入新豪宅市场。

因此，出现了“新豪宅旺、旧豪宅淡”的格局。当然，新豪宅更多以江景和奢华装修取胜，是郊外豪宅难以吸引“新登”和“新钱”的地方。这种新旧、城里城外豪宅格局的分化可能还将持续一阵子。

凤凰网房产：上半年广州土拍市场虽然仅成交10宗涉宅用地，但亮点频出——从马场地块236亿的“世纪大战”到白云区“小而美”地块的溢价成交，土地市场的热度正在回归。您如何评价上半年广州土拍市场的整体表现？广州“以需定供”“小而美”的供地新逻辑，对未来的房地产市场供给格局会产生怎样的影响？土拍市场的回暖，能否在半年到一年后传导至新房销售端？

彭澎：上半年广州土拍市也随楼市的回暖而回暖，溢价拿地也成为常态，反映了房企对市场前景也较为乐观。

当然，也与广州供地策略有关。广州强调“以需定供、分类保障、精准投放、均衡布局”，出让地块用地面积尽量控制在100亩以内，主推“小而美、小而精”的优质地块。这样，“小而优”容易消化，占用资金量也不大，也有利于市场价格企稳。

不过，也要看到，很少民企拿地。国企“用脑投票”的同时，民企仍然“用脚投票”。这种温差，表明对后市仍有分歧。因此，即使土拍市场回暖，也不能对下半年到一年后传导至新房销售端存在过于乐观的看法。

土地好消化与价格难以大幅提高，可能仍是中短期土地市场与楼市的“跷跷板平衡”状态。

凤凰网房产：从年初的深度观望到“穗八条”后的加速入场，2026年上半年广州购房者的心态发生了明显变化。二手房挂牌量跌破14万套、新增挂牌同比减少16.7%，业主心态也从“恐慌抛售”走向“博弈平衡”。您如何判断当前购房者信心的修复程度？对于不同类型的购房者——刚需首套、改善置换、资产配置——您在下半年有什么具体的置业建议？在当前“分化”的市场格局下，购房者应该如何选择板块和产品？

彭澎： 2026年上半年，广州购房者心态经历了从“深度观望”到“逐步入场”的转变。尤其是，改善型需求正在加速释放，二手房方面的挂牌量也已连续7个月回落，供应端也在降低购房门槛。这些都会吸引更多的购买力。

另一方面，住房供求关系已发生了根本变化。人口出生率降低，除了少数省份还能吸引外来人口，大多数省份的人口出现回流或流入量大大减少，收入和预期仍有很多不确定因素，“AI+”可能带来的前景也不明确，年轻人的价值观和购房热情也在发生变化，租房或减少住房持有成为越来越多人的选择。如此等等。要期望现来一个房地产的“黄金时代”并不那么现实。

因此，在当前“分化”的市场格局下，购房者要根据自身的需要进行合理、理性安排。刚需首套可以积极入市，选择面较大、优惠较多；改善置换可充分利用门槛降低、“卖旧买新”等政策红利，选择更加有利上班上学和生活质量的产品；资产配置则只能盯住那些有一定稀缺性的产品，对“捡便宜货”抄底仍有抱有一定的谨慎心态。