2026年上半年，广州楼市在“穗八条”等一系列政策组合拳的推动下，走出了一条“先抑后扬”的复苏曲线。从年初的底部徘徊到“小阳春”的初步回暖，再到“穗八条”出台后的成交放量，市场正在经历一次深度调整后的结构性修复。然而，回暖并非普涨，核心区与外围区的分化仍在加剧，“好房子”与普通楼盘正走向不同的命运轨迹。凤凰网房产推出“回暖与分化——2026广州楼市半年考”主题策划，采访凤凰网房产湾区智库专家、“城市战争”创始人孙不熟，回顾广州楼市上半年市场走势，厘清回暖背后的真实逻辑。

凤凰网房产：回顾2026年上半年，广州楼市从年初的底部徘徊到“穗八条”后的成交放量，走出了“先抑后扬”的曲线。一二手房价连续三个月环比上涨，5月新房网签创近一年新高。但深入来看，这种回暖是全局性的还是结构性的？当前市场的核心特征是什么？“穗八条”的政策效应是否已经充分释放？展望下半年，广州楼市能否延续当前的复苏势头？您认为有哪些关键变量值得关注？

孙不熟：这波回暖是结构性的，好地段的好房子，不愁卖，但是其他房子的流动性，还是没有显著改善。当前市场好的核心特征就是分化，市场分为好房子的行情，和其他房子的行情，两个行情没有同频共振。“穗八条”的政策效应还是有的，差不多已经释放完毕，市场需要新的动能。下半年市场，应该不会有什么大变化，值得关注的变量还是土地供应，如果土地供应收缩，对两年后的市场，反而是提振的。

凤凰网房产：2026年上半年，广州豪宅市场走出了一波“独立行情”——3000万元以上顶豪成交同比增长170%，亿元以上豪宅成交同比翻倍，客群中出现越来越多“90后”“00后”的面孔。您如何解读这一现象？这是否意味着高净值人群对广州核心资产的配置逻辑正在发生根本性变化？在当前经济环境下，豪宅市场的持续高热是否可持续？下半年豪宅市场的走势您如何判断？

孙不熟：说明新经济的造富能力很强，他们完成财富积累的速度，超过70后、80后。配置逻辑没有发生根本变化，广州核心资产还是两条线，一条线是“一江两岸”，另一条线是“新中轴区域”，豪宅市场是否可持续取决于两个条件，一个是新经济能否继续壮大，另一个是供求关系能否保持紧缺感。

凤凰网房产：上半年广州土拍市场虽然仅成交10宗涉宅用地，但亮点频出——从马场地块236亿的“世纪大战”到白云区“小而美”地块的溢价成交，土地市场的热度正在回归。您如何评价上半年广州土拍市场的整体表现？广州“以需定供”“小而美”的供地新逻辑，对未来的房地产市场供给格局会产生怎样的影响？土拍市场的回暖，能否在半年到一年后传导至新房销售端？

孙不熟：总体来说，土拍市场呈现出两个特征，一个是回归核心区，二是中心城区小地块、微型地块吃香。这个供地逻辑有利于改善中心城区的供求关系，让中心城区的房价更加平稳。新房市场与土拍市场，我觉得二者的联动在变弱，现在主导销售端已经不是“情绪”，而是真实的供求关系，如果供应量还是过剩，销售端不会有太大的变化。

凤凰网房产：从年初的深度观望到“穗八条”后的加速入场，2026年上半年广州购房者的心态发生了明显变化。二手房挂牌量跌破14万套、新增挂牌同比减少16.7%，业主心态也从“恐慌抛售”走向“博弈平衡”。您如何判断当前购房者信心的修复程度？对于不同类型的购房者——刚需首套、改善置换、资产配置——您在下半年有什么具体的置业建议？在当前“分化”的市场格局下，购房者应该如何选择板块和产品？

孙不熟：当前购房者的心态有一个重要的变换，以前买房子会觉得是个资产，现在越来越觉得就是一个居住产品，资产属性在变弱，居住属性在变强。

买房建议有三个，第一，尽量靠地铁，这一点真的很重要，虽然很多人不坐地铁，但要有这个意识：地铁我可以不坐，但你不能没有；第二，尽量靠商场，一个好商场对街区活力的维护，非常非常重要，靠近商场的房子，永远有人气；第三，学校不能太差，这个直接关系到孩子的教育质量。其实，这三点就说大家常说的“学铁商”，“学铁商”三指标是“好房子”的基础，在这个基础上，再来谈空间美学、生活方式。

板块方面，建议选择产业集聚、商业成熟的城市次中心板块，房价不会太高，发展空间也大。