2026年上半年，广州楼市在“穗八条”等一系列政策组合拳的推动下，走出了一条“先抑后扬”的复苏曲线。从年初的底部徘徊到“小阳春”的初步回暖，再到“穗八条”出台后的成交放量，市场正在经历一次深度调整后的结构性修复。然而，回暖并非普涨，核心区与外围区的分化仍在加剧，“好房子”与普通楼盘正走向不同的命运轨迹。凤凰网房产推出“回暖与分化——2026广州楼市半年考”主题策划，采访凤凰网房产湾区智库专家、粤港澳大湾区创新智库常务副主席姚育宾，回顾广州楼市上半年市场走势，厘清回暖背后的真实逻辑。

凤凰网房产：回顾2026年上半年，广州楼市从年初的底部徘徊到“穗八条”后的成交放量，走出了“先抑后扬”的曲线。一二手房价连续三个月环比上涨，5月新房网签创近一年新高。但深入来看，这种回暖是全局性的还是结构性的？当前市场的核心特征是什么？“穗八条”的政策效应是否已经充分释放？展望下半年，广州楼市能否延续当前的复苏势头？您认为有哪些关键变量值得关注？

姚育宾：2026年上半年，广州楼市跑出先抑后扬结构性回暖复苏曲线，这种非均衡化体现房地产上涨行情加速酝酿格局日趋显著，其市场呈现出：区域分化中心火爆外围跟进、需求走旺刚需抢跑改善提速、政策赋能利好频出国资兜底等一系列核心特征。

结合上半年“穗八条”及其系列配套利好政策来看，总体而言对广州楼市起到积极推动作用，短期效应现已得到充分释放，同时长期效应仍在持续发酵中。特别是5月份广州新房网签新房网签创近一年新高，二手房网签突破万套，环比增长19%、同比增长31%。此外，国家统计局数据显示，3月-5月持续三个月广州一二手房价格正向环比数据实现连涨，预示广州房价摆脱阴跌通道，重新步入企稳回升正轨。

其中，“卖旧买新”专项补贴资金，给予购房者额外置业帮扶；公积金大幅度提高到最高360万申贷额度，极大减轻买家房贷利息负担；国企亲自下场收购二手房，从根源上强化市场对稳定房价信心。

各项举措从多维度夯实楼市持续升温的基础上，下半年将走出波段式主升浪势头，奏响量价双双企稳、结构性突破向上的主旋律。

关键变量主要有以下几点：

一、从全球来看，世界经济低迷、区域冲突与加息预期影响，会对楼市产生观望情绪。近年来，国际贸易摩擦频繁，关税大战此起彼伏，供应链限制加剧，严重影响世界正常秩序，导致全球经济疲软。与此同时，受中东美伊冲突引发能源价格飙升、输入性通胀压力影响，欧洲央行、日本、澳大利亚等发达经济体纷纷加息。美联储新任主席上台后，也曾有加息传闻。虽然7月2日美国修正非农数据，重新降低加息预期，但全球货币整体趋势仍是转向收紧。因此，如果能定向精准给购房者以及存量房贷进一步降息或者贴息，有望对冲境外加息潜在利空。

二、从国内来看，科技全面崛起和全球资本涌入中国，引发股市大涨助推楼市回升。2026年上半年，中国在科技研发领域接连突破，科创50指数大涨超64%，排名全球第二。无独有偶，境外资本在A股市场持有流通市值已超过4万亿元，屡屡创出新高。在科技板块拉动、外资重磅加码之下，中国A股持续走强。股民从资本市场获利后，将转战楼市，有利于形成楼股共振效应。以韩国为例，今年在SK海力士、三星电子等重磅科技权重股带动下，韩国股市大幅飙涨，不少韩国股民获取高额收益后，纷纷购房置业，推高所在国楼价。

三、从本地来看，通过招商引资总动员，吸引全球、全国各路资金涌入广州，将带动产业、楼市信心全面提升。广州将2026年确定为招商引资年，开展全年全员大招商行动。马场地块236亿元成交，相继引入SKP、华尔道夫。中东资本加码广州，近70家阿联酋及中东企业机构、超100位中东地区政商界重量级嘉宾汇聚天河。千年商都依托粤港澳大湾，本身就拥有成熟产业链条、顶级营商环境、庞大人才基底等优势。产业带动就业，就业推动置业。在产业做大做强、全面吸纳人才基础上，广州楼市将迎来更多置业消费需求。

凤凰网房产：2026年上半年，广州豪宅市场走出了一波“独立行情”——3000万元以上顶豪成交同比增长170%，亿元以上豪宅成交同比翻倍，客群中出现越来越多“90后”“00后”的面孔。您如何解读这一现象？这是否意味着高净值人群对广州核心资产的配置逻辑正在发生根本性变化？在当前经济环境下，豪宅市场的持续高热是否可持续？下半年豪宅市场的走势您如何判断？

姚育宾：2026年上半年广州豪宅市场走出独立行情并不意外，核心原因在于广州经过多年来持续推进产业升级、城市更新以及加大招商引资力度，从而推动经济结构优化迭代，增加本地高净值家庭置业信心，诞生一大批科创新贵，吸引大量企业家跨城落地布局，由此引发豪宅市场需求迅速升温，成为中国优质资产匹配重要选择。

随着时代发展，高净值人群对广州核心资产配置逻辑正在发生根本性变化。以往高净值人群置业优先考虑地段、规模、升值等要素，而今，更追求资产稀缺性、产品个性化、圈层纯粹度等全新维度。特别是随着90后、95后、00后为代表的新生代高净值客群，对居住体验、生活方式、智能技术、物业服务、高效场景等领域有更为独到要求，加之其创富速度快，自信心极强，购房决策果断。因此，全面激活广州豪宅市场，促使交易流程大幅提速。

在当前经济环境下，广州豪宅市场行情仍然继续走高，呈现供需两旺格局。首先，广州作为中国四大一线城市，经济实力雄厚，致力于打造汽车制造、生物医药、航天航空、跨境电商、新能源、半导体等高附加值产业链。另外，2026年城市更新投资规模高达2200亿元，不仅改变城市面貌，优化人居环境，惠及广大市民，还能带动整座城市产业转型升级。产业发达，必然带动就业走旺，转化成为人才高薪红利。同时，提供众多创业机会，能够实现硬核科技领域大规模创富效应。这一切，都为广州豪宅市场提供源源不断的购房群体。值得一提的是，广州招商引资硕果累累，力争引进不少于10个百亿级、100个十亿级、1000个亿级项目。再加上中东资本重磅布局广州，境外资金正涌入广州，为这座城市带来增量资金，将助力豪宅市场成交量稳步上扬。

2026年下半年，豪宅市场有望延续此前良好势头。今年以来，中国楼市整体表现突出，高盛、摩根大通、瑞银、摩根士丹利等国际顶级机构纷纷发布各类研报，转变多年来悲观情绪，竞相上调对中国一线城市预期。而豪宅作为一线城市中顶流资产，本身具有稀缺价值，往往是高净值客群青睐的重要匹配标的。特别是在国际资本加速涌入中国之际，这种外资信号具有超前敏锐性，代表广州豪宅产品将迎来更加具有韧劲的置业需求。

凤凰网房产：上半年广州土拍市场虽然仅成交10宗涉宅用地，但亮点频出——从马场地块236亿的“世纪大战”到白云区“小而美”地块的溢价成交，土地市场的热度正在回归。您如何评价上半年广州土拍市场的整体表现？广州“以需定供”“小而美”的供地新逻辑，对未来的房地产市场供给格局会产生怎样的影响？土拍市场的回暖，能否在半年到一年后传导至新房销售端？

姚育宾：上半年广州土地拍卖市场呈现量稀质高、亮点突出、整体向好的态势，尤其以马场地块为代表，开年便刷新沉寂多年的纪录，吸引众多知名开发商竞相争抢，最终这场土拍世纪大战拍出236亿罕见高价。

2026年广州供地策略主打精准供应，不以数量拼规模，而是倾向推出精而美的优质地块适配市场需求，这种全新供地逻辑，改变以往粗放式投放导致市场失衡，从源头填补核心热门区域供应空白，针对产业潜力大、人口增长快的重点片区进行“定向滴灌”，给养效率大幅提高，不仅极大优化人居生活环境，更带动产业布局配套完善。与此同时，减少外围片区超额供应，主动控制无效开发，节约宝贵土地资源，缓解楼盘库存压力，推动房地产市场回归健康理性轨道。

从土地出让到盖房卖楼，回暖传递周期大概需要半年至一年左右。随着刚刚出让的优质地块开发步伐加快，2026年下半年至2027年上半年将相继进入市场。今年在马场、琶洲、中山八、黄边等重点区域地块带动下，土地市场表现喜人。虽然出让地块大多数面积规模相对较小，但有利于开发企业沉下心来进行精细运作，重点提升品质感，不再被迫背负大规模走量沉重压力，专注打磨匠心作品，聚焦高端改善、品质刚需客户群体需求，避免同质化粗制滥造产品。

同时，在现有地价打底的基础上，房价走势更加趋于稳定，周边项目甚至借助地块成功出让取消部分优惠，彰显市场信心逐步走强。由此可见，新房销售表现完全超过此前预期，因此，对增强广州新房市场上升动力具有强劲作用。

凤凰网房产：从年初的深度观望到“穗八条”后的加速入场，2026年上半年广州购房者的心态发生了明显变化。二手房挂牌量跌破14万套、新增挂牌同比减少16.7%，业主心态也从“恐慌抛售”走向“博弈平衡”。您如何判断当前购房者信心的修复程度？对于不同类型的购房者——刚需首套、改善置换、资产配置——您在下半年有什么具体的置业建议？在当前“分化”的市场格局下，购房者应该如何选择板块和产品？

姚育宾：2026年上半年，广州购房者信心已经从犹豫观望、谨慎出手切换到果断决策、快速置业的状态，修复程度远超预期。2025年楼市一度充满看空情绪，甚至2026年初因为伊美大战愈演愈烈，导致对宏观经济极度悲观。但是，随着中东地缘冲突日趋缓和，加之中国楼市成交量迅猛攀升，一线城市一二手房价接连上扬，特别是广州“穗八条”新政重磅出台，通过提高公积金贷款额度、发放置业专项补贴、国企下场收购二手房进行兜底等众多利好，刺激置业需求释放，促进市场信心快速修复，如今，购房心态全面企稳，甚至部分买家提前跑步入场。

对于刚需首套而言，目前众多城市、区域房价早已回调到位，不少房源租金远远跑赢存款利息。年轻人把存款放银行收取微薄利息根本无法抵消租金，所以，与其每月租房为房东打工，不如加快置业，对于300万以下的房源，重点选择“学铁商”配套齐全，特别是现房、准现楼、成熟二手房，眼下都是入手黄金窗口。正所谓，早买早享受，不用再过着“寄人篱下”的漂泊生活。

对于改善置换而言，作为难得“卖一买一”的绝佳好时机，不要再幻想房价会继续下跌，因为新房、二手房优质房源只会“买少见少”。前两年开发的新盘正在进入销售尾声，许多项目逐步取消各种优惠折扣，相当于实际房价悄然回升。另外，二手房挂牌量急剧暴跌，说明业主不再被“看空抛售恐慌情绪”裹挟，尤其国际形势渐趋缓和、国内经济显著向好、国企下场收购二手兜底，没有理由中国资产跌跌不休。相反，随着全球资本涌入中国，国内硬核科技产业崛起，这轮以AI创富为代表的财富周期方兴未艾，大量科技新贵纷纷转投不动产，抢购稀缺豪宅，带动一线城市热门地段物业持续升值。所以，当下二手房业主重新开始惜售，开发商收紧新盘优惠节奏，市场上二手、新房笋盘越来越少。因此，如果有优质物业可供选择，还在犹豫不决，迟迟不敢置换，那以后或付出更高成本和代价。

对于资产配置而言，需要聚焦重点优质资产，主打宁缺毋滥择优配置。房地产市场早已不是全国普涨时代，只有围绕一线城市核心地段优质房源，才具有保值增值的功能。特别是要杜绝在外围郊野楼盘，比如无交通、无配套、无资源的“三无”项目更要谨慎，这类资产买到手里就砸盘，几乎很难再有变现、回本的机会。所以，切勿因为手里有钱就盲目布局，资产配置讲究的是资源利用最大化。因此，要选择江景、海景、山景、公园景等稀缺资源豪宅，或者交通出行便捷，以及学校、医院、超市等配套齐全的核心商圈物业，重点确保能够穿越周期，经历得起资产价格波动考验。

房地产市场进入剧烈分化阶段，因此，更加考验购房者“选筹”能力，置业选择重点考虑抢占中心地段、优先稀缺资源、布局优质产品的策略。从板块来看，主要聚焦于中心城区、成熟商圈、完善配套的区域。另外，硬核科技产业地带同样拥有不可复制的发展潜力。切记规避高库存、慢去化、无配套的外围项目，万不可置业人迹罕至边远地区。从产品来看，楼市主流产品是300万以下、90-100平左右的高实用率刚需三/四房户型，堪称交易市场“硬通货”。100-150平区间的改善置换升级户型，同样拥有大量“卖一买一”的强大市场需求，目前是不少收入增长期家庭重点青睐的产品。另外，150-300平的纯改善具有稀缺景观资源的大平层户型，作为高净值客群意向目标，具有较高保值升值潜质。