2026年上半年，广州楼市在“穗八条”等一系列政策组合拳的推动下，走出了一条“先抑后扬”的复苏曲线。从年初的底部徘徊到“小阳春”的初步回暖，再到“穗八条”出台后的成交放量，市场正在经历一次深度调整后的结构性修复。然而，回暖并非普涨，核心区与外围区的分化仍在加剧，“好房子”与普通楼盘正走向不同的命运轨迹。凤凰网房产推出“回暖与分化——2026广州楼市半年考”主题策划，采访凤凰网房产湾区智库专家、资深房地产专家龙斌，回顾广州楼市上半年市场走势，厘清回暖背后的真实逻辑。

凤凰网房产：回顾2026年上半年，广州楼市从年初的底部徘徊到“穗八条”后的成交放量，走出了“先抑后扬”的曲线。一二手房价连续三个月环比上涨，5月新房网签创近一年新高。但深入来看，这种回暖是全局性的还是结构性的？当前市场的核心特征是什么？“穗八条”的政策效应是否已经充分释放？展望下半年，广州楼市能否延续当前的复苏势头？您认为有哪些关键变量值得关注？

龙斌：去年底我就判断今年广州楼市会迎来结构性回暖，上半年市场走势完全印证了这一判断。本轮回暖并非普涨，是典型结构性行情，核心区二手房、优质新房、稀缺地块表现突出，外围区域改善有限，市场分化是当前最核心特征。

持续落地的地方、国家政策是市场修复的核心推手，经过长期调整后，“穗八条” 一揽子政策有效提振购房者信心，政策作用十分显著。政策短期拉动成交的效果已经显现，中长期市场修复动力仍在。

展望下半年，广州楼市结构性回暖的大趋势会延续，市场依旧冷热分明，热点板块、优质房源持续有行情，普通外围楼盘难有大幅起色。

凤凰网房产：2026年上半年，广州豪宅市场走出了一波“独立行情”——3000万元以上顶豪成交同比增长170%，亿元以上豪宅成交同比翻倍，客群中出现越来越多“90后”“00后”的面孔。您如何解读这一现象？这是否意味着高净值人群对广州核心资产的配置逻辑正在发生根本性变化？在当前经济环境下，豪宅市场的持续高热是否可持续？下半年豪宅市场的走势您如何判断？

龙斌：不止广州，全国一线城市豪宅市场整体表现亮眼。当前传统实体经济经营压力较大，大量资金转向一线城市稀缺核心房产做资产配置；叠加限购政策放宽，高净值人群购置豪宅无论是自住、家族传承还是资产保值，都具备优势，多重因素共同推高豪宅成交。

这也意味着房地产告别全面普涨时代，房产价值回归资产本质：只有核心稀缺物业具备稳定保值能力，普通住宅增值空间有限。现阶段整体楼市尚未完全回暖，豪宅价格处于相对低位，资产吸引力进一步凸显。

下半年豪宅市场热度会延续。广州作为一线城市，核心优质房产稀缺属性不可替代，高净值人群配置需求长期存在，顶豪、江景大平层等稀缺产品价格会稳步走强，但涨幅不会过于激进。

凤凰网房产：上半年广州土拍市场虽然仅成交10宗涉宅用地，但亮点频出——从马场地块236亿的“世纪大战”到白云区“小而美”地块的溢价成交，土地市场的热度正在回归。您如何评价上半年广州土拍市场的整体表现？广州“以需定供”“小而美”的供地新逻辑，对未来的房地产市场供给格局会产生怎样的影响？土拍市场的回暖，能否在半年到一年后传导至新房销售端？

龙斌：土地市场和新房市场逻辑一致，高度分化。仅核心稀缺地段地块竞争激烈，核心地块供应逐年减少，开发商拿下后可快速打造改善、高端产品，回款效率更高，因此竞价热度高涨；远郊、外围地块依旧冷清。

当前供地逻辑彻底转变，实行 “以需定供”，整体土地供应量大幅收缩，政府优先推出区位、配套优质的小规模地块，减少远郊低效土地投放。这一模式会长期加剧市场分化：核心片区新房供给稀缺、品质提升，外围区域库存持续承压，新房市场冷热差距进一步拉大。

土拍热度会逐步传导至新房端，但传导节奏偏温和。未来半年至一年，优质地块入市后，稀缺改善产品价格存在上行空间，但上涨幅度有限，行情很难传导到郊区普通刚需住宅。

凤凰网房产：从年初的深度观望到“穗八条”后的加速入场，2026年上半年广州购房者的心态发生了明显变化。二手房挂牌量跌破14万套、新增挂牌同比减少16.7%，业主心态也从“恐慌抛售”走向“博弈平衡”。您如何判断当前购房者信心的修复程度？对于不同类型的购房者——刚需首套、改善置换、资产配置——您在下半年有什么具体的置业建议？在当前“分化”的市场格局下，购房者应该如何选择板块和产品？

龙斌：购房者信心有所恢复，准确地说，信心的修复正在进行中。土地市场、豪宅市场以及二手房挂牌量的变化都印证了这一点。过去那种恐慌性降价出售的心态已经扭转，这是信心修复的明显信号。

置业建议方面，购房者应根据自身情况理性决策。刚需首套购房者，可以选择符合自身条件的优质物业，无论一手还是二手，利用当前市场特点多看房、多选房，该出手就出手。对于改善置换或资产配置型购房者，当前也是较好的入市时机。分化的市场说明优质房产从价值和价格来看仍有成长空间，但建议从长期角度考虑，多关注开发企业品质和房产属性，尤其是符合"好房子"政策导向的产品。投资型置业则建议保持谨慎。