2026年上半年，广州楼市在“穗八条”等一系列政策组合拳的推动下，走出了一条“先抑后扬”的复苏曲线。从年初的底部徘徊到“小阳春”的初步回暖，再到“穗八条”出台后的成交放量，市场正在经历一次深度调整后的结构性修复。然而，回暖并非普涨，核心区与外围区的分化仍在加剧，“好房子”与普通楼盘正走向不同的命运轨迹。凤凰网房产推出“回暖与分化——2026广州楼市半年考”主题策划，采访凤凰网房产湾区智库专家、广东省房协专家委顾问黎文江，回顾广州楼市上半年市场走势，厘清回暖背后的真实逻辑。

凤凰网房产：回顾2026年上半年，广州楼市从年初的底部徘徊到“穗八条”后的成交放量，走出了“先抑后扬”的曲线。一二手房价连续三个月环比上涨，5月新房网签创近一年新高。但深入来看，这种回暖是全局性的还是结构性的？当前市场的核心特征是什么？“穗八条”的政策效应是否已经充分释放？展望下半年，广州楼市能否延续当前的复苏势头？您认为有哪些关键变量值得关注？

黎文江：国家统计局公布的70个大中城市房价指数表反映，广州近三个月一、二手房价指数均持续上升。今年上半年，广州一二手房交易了84142套房，与近三年上半年一二手房价及成交量相比，量价企稳。二手房挂牌量从20万套回落到14万套。广州楼市回暖是不争事实。

广州楼市回暖核心原因，是居民消费信心在逐渐增强。广州今年一季度GDP增速6%，拉动经济的“三驾马车”全面加速，经济形势转好，增强了市民购房信心。资本市场的股市从去年十月A股登上4000点以后，正在努力冲上4200点，九个月来股市表现出慢牛特征。股市企稳直接增强市民对投资楼市的信心。

当楼市还在底部徘徊之际，4月份“穗八条”公布。针对制约楼市回暖的一些关键节点，采取了八项措施来打通。例如公积金贷款额度大幅提升；扩大房票适用范围；拿出2亿元房屋置换补贴，鼓励卖旧买新市民出手；以及政府出手收购300万元以内旧房等措施，全力支持鼓励市民出手买卖房屋，想方设法消化楼市库存。展望下半年，“穗八条”会持续发力，释放能量，市民购房信心将持续增强，库存继续缩减，一二手房价和成交量将全面稳定回升。

凤凰网房产：2026年上半年，广州豪宅市场走出了一波“独立行情”——3000万元以上顶豪成交同比增长170%，亿元以上豪宅成交同比翻倍，客群中出现越来越多“90后”“00后”的面孔。您如何解读这一现象？这是否意味着高净值人群对广州核心资产的配置逻辑正在发生根本性变化？在当前经济环境下，豪宅市场的持续高热是否可持续？下半年豪宅市场的走势您如何判断？

黎文江：广州和深圳近期都传出亿万级豪宅被年轻新贵抢着买的新闻，买家不是传统家族的富二代，而是一些做金融，电商，AI大模型，机器人，无人机，新能源新材料，芯片半导体等新兴前沿创业者。在创业风口浪尖及科技股上，他们极短时间内积累了超常的财富，在旁人忐忑不敢出手买楼的当下，迅速把亿万现金兑换为具有投资增值确定性的豪宅，来对冲创业业绩万一变动带来的财富缩水风险，以及作为家族传承和融入社会圈层的居所。赚来的财富只为换取晚上安稳睡一觉。

稀缺自然资源决定豪宅投资价值的时代正在淡出，产业生态圈决定豪宅投资价值的时代正在到来。传统江景山景豪宅若无穿越新时代的前瞻性，终将被新兴前沿产业集聚区新生代豪宅超越，因为后者所在区域的财富积累及升值前景，更具备投资增值确定性。珠城马场亿万级豪宅、琶洲和万博长隆产业圈3000万+级豪宅，或许是年轻新贵高净值群体期待的新生代豪宅目标。

AI时代的新生代豪宅是什么样子的？AI时代造就了一批年轻新贵高净值群体，他们在居住方面与传统高净值群体有什么不同的需求？新生代豪宅将如何接住低空经济对其居住价值的提升？这是房地产企业开发新生代豪宅时，迫切需要考虑的问题。

凤凰网房产：上半年广州土拍市场虽然仅成交10宗涉宅用地，但亮点频出——从马场地块236亿的“世纪大战”到白云区“小而美”地块的溢价成交，土地市场的热度正在回归。您如何评价上半年广州土拍市场的整体表现？广州“以需定供”“小而美”的供地新逻辑，对未来的房地产市场供给格局会产生怎样的影响？土拍市场的回暖，能否在半年到一年后传导至新房销售端？

黎文江：上半年土地拍卖市场热闹氛围表现在几个头部央国企轮番报价争夺地块产生的溢价上。上半年“以需定供”，“小而精”的供地策略，以及竞拍出现高溢价的表现，稳定了整体土地市场，亦稳定了周边楼盘房价。

去年竞拍成交的48块宅地，七成陆续在今年开盘，上半年开盘14个，下半年19个，多数散布在外围城区。其中一半新盘在1.1至2.6的较低容积率，外围城区以75~110㎡刚需户型为主，中心城区以120㎡以上改善户型为主，全部是新规高实用率户型。金九银十前后大量刚需新房供应，将改变市场优质住宅缺货状况。新房供应充足，下半年成交量肯交会超过上半年。

凤凰网房产：从年初的深度观望到“穗八条”后的加速入场，2026年上半年广州购房者的心态发生了明显变化。二手房挂牌量跌破14万套、新增挂牌同比减少16.7%，业主心态也从“恐慌抛售”走向“博弈平衡”。您如何判断当前购房者信心的修复程度？对于不同类型的购房者——刚需首套、改善置换、资产配置——您在下半年有什么具体的置业建议？在当前“分化”的市场格局下，购房者应该如何选择板块和产品？

黎文江：住房是每个家庭资产负债表里最重要的一项财产，每个家庭买房都希望能保值增值。其实房子的物理价值会随时间老化而贬值，房子保值增值主要靠日常养护，以及由所在地段的土地价值提升来保证。房价随市场供求变化波动如海潮，不会只落不涨，也不会只涨不落。广州城市价值位居全球第22位，国内第4位，房屋价值随城市经济发展而上升。市民无须为房价过份焦虑，想买就去买。

购房考虑的第一要素是家庭经济承受能力，其他考虑因素例如：通勤方便、居住舒适，儿女教育、投资价值、社交圈层、养生养老等等，按家庭需要轻重缓急排列，最后综合得出最佳购房方案。