光明马田的根竹园，正处在从老厂房、旧村向新城蝶变的过程里。

这两年马田街道西北角那片约2.67平方公里的新兴湖科技产业社区，吊塔林立、机械轰鸣，飞荣达、创维光伏、科曼医疗、卫光生物一批产业项目加速成形，大湾区特色食品产业园也已经签约落地。

今年初，根竹园社区留用地项目正式启动，片区从整备转入建设阶段。在这片热土上，其中的住宅地块「观璟悦府」露出真容，项目建设工程规划许可证和总平面图于近期一并披露。

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观璟悦府位于根竹园社区内，通兴路与马田路交叉口西北侧，距地铁6号线合水口站C口约1公里，一站到公明广场可换乘地铁13号线，四站到松岗可换乘地铁11号线，交通上算片区里比较顺的位置。

周边民用、产业建筑较为密集，但项目局部尚可。与华润公园九里相邻，北靠薯田埔龟山公园，有公园底色和景观资源的优势，同时毗邻九年一贯制光明区理创实验学校。

项目片区的远景规划其实也比较明晰，位于光明战略片区新兴湖片区范围内。

新兴湖片区定位为光明西部门户和产城融合示范区，是深圳20大先进制造园区的重要组成部分。也是光明首个跨社区统筹的利益统筹片区，涉及薯田埔和根竹园两个社区。

片区正在从旧厂房旧村里腾出来的新城空间，自2021年开展土地整备以来，片区已成功释放约115公顷可开发建设用地。

目前，飞荣达、创维光伏、科曼医疗、卫光生物一批龙头企业先后落地，瞄准新能源、新材料，达产后产值有望破千亿。

居住和配套快速导入，已新增约75万㎡居住供应（包含龙湖御湖镜、瑞璟公馆、明皓府、安居瑾华庭、嘉禧苑等），还有近80万㎡规划建设；

深外光明学校集团下的薯田埔第二学校已开工，薯田埔第三学校正加快筹备落地开工；

生态底色是加分项，新兴湖公园规划约16.38万㎡，依托湖与白龙岗山自然山水，栈桥环湖绿道登山步道，一环六园串联龟山公园在内的六大公园，绿地超过0.5平方公里。

示意图

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作为根竹园社区土地整备利益统筹项目的一部分，观璟悦府就是这套大盘方案里率先走出来的首宗开发地块（07-08地块），宗地号A629-1346。

该统筹项目于2022年纳入深圳年度整备计划，2023年完成规划公告，实施范围总用地约30.68万㎡，规划留用地约8.31万㎡，规划总容积约47万㎡。

业态涵盖居住、商业、工业厂房和产业配套，其中居住容积约30.6万㎡，商业约3万㎡，工业厂房约10万㎡。

统筹项目采用留用地合作开发模式，合作方要向村集体补偿集中商业、厂房、宿舍等物业，并承担相应安置费用。

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作为打头阵地块，观璟悦府建设用地面积约1.98万㎡，总建筑面积约18.1万㎡，容积率5.09，计容积率建筑面积约13.16万㎡。

包含住宅约10.26万㎡、商业6000㎡，另配幼儿园、托育服务中心、物业服务用房等。规划住宅1076户、机动车停车位1304个。

产品上规划了5栋超高层住宅和1所18班幼儿园。其中，1栋49层、一层四户，在最东侧正门边上，应是楼王；

2栋一单元46层，二单元45层在中间，都是一层六户，户数最多；三单元47层，四单元46层一层五户，靠西侧；幼儿园位于小区西南角。

从总平图看，主力应是刚需和刚改产品，户型图还没披露。

示意效果图此前已经流出，外立面现代简约、大面积玻璃。

设计上做了不少架空和抬高，1栋一层架空主要用作托育服务中心，2栋部分单元三层布置社区体育和儿童游戏场地，楼栋之间用风雨连廊连起来。

示意图

目前正在土建状态。

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项目由深圳市鸿海华投资发展有限公司与深圳市马田根竹园股份合作公司联合建设，翻了一下这个盘的合作方履历，有点意思。

早在2025年1月，中铁城更中标，后来退出，重新招商；2025年9月华盛智地旗下鸿海华接棒拿下；今年3月华盛智地新增被执行，股权被冻结，随之退出持股，接替的是今年2月才在长沙成立的长沙见智科技，法定代表人周斌。

从公开路径看，华盛智地更像是这个项目的资质方和名义合作方，土地整备招商需要有合规开发资质的主体去投标，拿备案，华盛2005年成立，有资质和品牌背书，承担的是前台拿项目的角色。

华盛股权退出后，上层股权切换为周斌的长沙见智，其名下关联志行工贸、乐宣物业、中户方城地产等多家企业。底层项目公司实体没变，但实际操盘方从幕后走到了台前，这个盘的真正主导者可能一直没换。