2026年上半年，广州楼市在“穗八条”等一系列政策组合拳的推动下，走出了一条“先抑后扬”的复苏曲线。从年初的底部徘徊到“小阳春”的初步回暖，再到“穗八条”出台后的成交放量，市场正在经历一次深度调整后的结构性修复。然而，回暖并非普涨，核心区与外围区的分化仍在加剧，“好房子”与普通楼盘正走向不同的命运轨迹。凤凰网房产推出“回暖与分化——2026广州楼市半年考”主题策划，采访凤凰网房产湾区智库专家、地产经济学家邓浩志，回顾广州楼市上半年市场走势，厘清回暖背后的真实逻辑。

凤凰网房产：2026年上半年，广州豪宅市场走出了一波“独立行情”——3000万元以上顶豪成交同比增长170%，亿元以上豪宅成交同比翻倍，客群中出现越来越多“90后”“00后”的面孔。您如何解读这一现象？这是否意味着高净值人群对广州核心资产的配置逻辑正在发生根本性变化？在当前经济环境下，豪宅市场的持续高热是否可持续？下半年豪宅市场的走势您如何判断？

邓浩志：2026 年广州楼市两极分化特征十分突出，豪宅走出持续独立行情，且热度并非今年才显现，自 2021-2022 年起千万级豪宅成交量便逐年近乎翻倍增长。按当前市场节奏推算，2026 年广州千万级豪宅成交或将达到 6000 至 7000 套，全年住宅总网签约 6 万套，千万级房源占比将突破 10%。

市场呈现明显的两头热、中间冷格局：一端是千万级豪宅供需两旺，成交量持续走高、价格稳定，部分顶豪项目价格明显上涨，例如悦玺湾整体涨幅接近 20%；另一端是 250 万以下刚需新房、200 万以下二手住宅成交保有基础量；而此前作为市场主力、250 万至 1000 万区间的刚改房源成交大幅下滑。豪宅行情与整体楼市下行形成显著背离，不仅成交量持续走高，核心地段顶豪项目价格还出现实质性上调，这一走势超出房企、购房者、研究机构及行业管理方的普遍预期。

这种分化行情的底层逻辑，源于产业结构分化带来的收入分层。近几年房地产、家电等传统产业承压，直接导致传统刚需、刚改群体购买力收缩，不少改善型购房者选择推迟、拉长换房周期；广州常住人口近 1900 万，基础刚需需求仍长期存在，但消费能力有限。与之对比，外贸、电商、芯片、互联网、高新制造等新经济赛道持续走强，诞生大量高收入群体：外贸行业常年保持增量、电商长期景气，叠加广州大力布局芯片等高新产业，不少科创企业上市催生大额财富收益。这类风口行业从业者、企业高管、持股股东收入大幅增长，成为豪宅核心客群，购置高端物业出手果断。

放眼中长期，豪宅高热、市场两极分化的格局仍将延续。一方面全国各大城市均在加码布局新经济，产业占比持续提升；另一方面 AI 等新技术会挤压普通就业岗位，但相关企业创始人、管理层、持股人群收入进一步拉高，财富分化会持续传导至楼市，形成高价豪宅持续热销、中端刚改承压、低价刚需保有基本成交量的常态，呈现越高端房源流通性越强的特点，3000 万级顶豪市场表现优于千万级豪宅。

行情层面，今年五一前，天河、海珠、越秀、荔湾四大核心区已有一二十个楼盘上调售价，集中在天河、海珠板块，上半年核心区二十余个热门豪宅项目涨幅达到 2%-4%。预判 2026 下半年四大核心区豪宅价格将继续上行，涨价楼盘数量还会增多；待明年马场地块项目入市，广州豪宅市场还将迎来新一轮热潮。

凤凰网房产：从年初的深度观望到“穗八条”后的加速入场，2026年上半年广州购房者的心态发生了明显变化。二手房挂牌量跌破14万套、新增挂牌同比减少16.7%，业主心态也从“恐慌抛售”走向“博弈平衡”。您如何判断当前购房者信心的修复程度？对于不同类型的购房者——刚需首套、改善置换、资产配置——您在下半年有什么具体的置业建议？在当前“分化”的市场格局下，购房者应该如何选择板块和产品？

邓浩志：2026年上半年，广州购房者心态已发生明显转变。从市场一线的咨询和成交情况来看，此前"看少买少"的观望氛围正在瓦解——近期看房量和咨询量翻了一番，成交活跃度也提升了30%-50%。大量积压的置业需求开始寻找释放出口，过去购房者并非没有改善居住的意愿，而是担心房价持续下跌不敢出手。如今市场企稳信号明确，买家决策明显提速，广州楼市复苏动能正在积聚。

不过，信心修复并非均匀分布，回暖仍高度集中于核心老四区——海珠、荔湾、越秀、天河，以及近郊三个副中心：白云新城、番禺万博长隆。老黄埔因供应量偏大，复苏力度相对偏弱。

对于下半年的置业策略，如果目标板块属于核心城区或上述近郊副中心，基本可以果断入市。这些区域的价格已基本见底，市场底部信号较为明确，购房者不必再等待更低价位。在分化格局下，板块选择比时机判断更为关键，聚焦有产业支撑、配套成熟的核心区域，才能有效抵御市场波动风险。