近日，《长三角生态绿色一体化发展示范区先行启动区QD-001单元控制性详细规划》E09街坊局部调整及E01、E05等街坊公众参与草案正式公示。

这次规划总用地面积103.8公顷，其中城市建设用地约94.7公顷，水域约9.1公顷。整体定位很清晰，依托17号线朱家角站，打造一个集科研办公、品质居住、商业服务于一体的TOD复合功能区。

整篇规划信息量不小，我们重点聊聊大家最关心的住宅部分。

看点一：住宅是核心，7宗地集中供应

这次住宅用地确实是规划的重头戏。，全部集中在东片区以及TOD轴线两侧，容积率清一色控制在1.3-1.5之间，建筑高度基本在24-30米。低密、小高层、沿轨交布局，这个组合在目前的上海市场，属于标准的“叫好又叫座”配置。

具体来看，一共拿出了7宗住宅地块，合计住宅建筑面积约11.4万方：

E10-01：三类住宅，1.55万方用地，容积率1.5，限高30米

E17-01：二类住宅，1.21万方用地，容积率1.3，限高24米

E17-03：二类住宅+商业（住宅≤85%，商业≥15%），1.07万方用地，容积率1.3，限高24米

E21-01：三类住宅，1.31万方用地，容积率1.5，限高30米

E21-04：三类住宅，0.83万方用地，容积率1.5，限高30米

E22-05：二类住宅，1.29万方用地，容积率1.3，限高24米

E22-06：二类住宅+商业（住宅≤85%，商业≥15%），1.31万方用地，容积率1.3，限高24米

7宗地块分布比较集中，容积率整体偏低。从产品形态来看，大概率会是洋房为主、叠墅为辅的格局。1.3容积率的地块具备做叠墅的条件，1.5容积率的地块更适合纯洋房。整体看下来，8~10层的洋房会是主力，搭配少量4层叠墅做溢价。

看点二：产业是底色，导入节奏决定成败

除了住宅，这次规划还有一块重头戏：产业。

约21公顷的科研设计用地，布局在东片区外围及西片区，容积率1.5~2.0，换算下来科研建筑体量达到39万方。这是什么概念？在整个片区60.5万方的总开发量中，科研设计占了将近三分之二。这个比例在近年上海TOD规划中不算低。

商务办公1.0公顷，紧贴朱家角站南侧枢纽地块；商业服务业1.1公顷，沿TOD轴线布局。

产业功能分区很清晰：外围做科研，枢纽做商务，轴线上做商业，住宅则围绕站点和轴线两侧铺开。这个格局如果落地，确实能做到“职住平衡”，科研人员步行或短途通勤即可到达，轨交站点辐射周边。

几点客观看法：

第一，11.4万方的住宅供应量，放在朱家角板块来看，体量其实不算小。朱家角并非全市性的热点板块，新房去化速度一直偏慢，客群主要以本地改善和17号线沿线外溢为主，覆盖面相对有限。近千套的集中供应，对这样一个流速并不快的板块来说，后续的去化压力不容忽视。

第二，容积率1.3~1.5、限高24~30米，决定了产品形态大概率是洋房+叠墅的低密组合。这个配置放在朱家角，产品力本身没问题，但关键要看价格。如果定价对标青浦新城核心区，那就要直面更成熟板块的竞争；如果定价有梯度，靠低密和生态环境做差异化，可能还能走出一条独立行情。

第三，规划是美好的，关键看落地节奏。约39万方的科研建筑量和5.1万方的商业与商务办公，听着很振奋，但能导入多少实实在在的产业人口，决定了未来住宅的去化逻辑，如果产业兑现快，本地客群就能消化大半；如果产业落地慢，就只能靠外溢客户慢慢填，那千套级的供应就会变成一场持久战。

总体来看，这次朱家角站TOD规划，产品方向没问题，低密改善的路子是对的，但供应节奏和市场承接力之间的匹配度，是后续最需要关注的问题。