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前几年，年轻人疯狂抢购老破小。

根据相关机构的数据，在北京、上海等一线城市的二手房市场中，总价200万以下的老破小房源成为交易主力。其中，北京200万以下成交占比高达57.19%，上海达到了48.72%。

曾经要“掏空六个钱包”才能买得起的房子，现在年轻人踮踮脚也能够得到。

于是，老破小成了年轻人在大城市最好的归宿。

今年以来，更大胆的年轻人，正在抄底法拍房。

根据中指研究院的数据，2026年全国355城前五个月法拍房成交8.4万套，同比上涨26.6%。其中，法拍住宅成交5.9万套，同比增幅达36.5%，去化效率明显走高。

整个5月份，法拍住宅成交1.4万套，同比暴涨近60%，法拍市场越发火热。

细化到城市的法拍房面积成交结构，我找到了以下数据。

根据沪城法拍的统计，6月份上海法拍住宅房源共计245套，90㎡以下房源共120套，占比约49%。

根据瀚海研究院的统计，北京上半年法拍房的成交价格分布中，300万以下总价占比达57%，500万以下总价成交占比达74%。

根据中指研究院对广州6月法拍市场的监测，120㎡以下房源成交占比过半，150万总价段以下成交170套，占比66.41%。

以上数据可知：法拍房成交主要是低总价/小户型房源。

安居客的《2026青年置业报告》中也曾经提过，近八成青年选80-120㎡的刚需及轻改善户型。其中，80-100㎡两居或小三居占比高达49.9%。

我们可以得出一个结论：

目前，法拍房市场的成交主力正是年轻人。

从各平台的社交媒体中，我们也能看到年轻人勇闯法拍房赛道的记录分享——

28岁沪漂女生法拍后终于拿证；

00后女生勇闯法拍房；

买法拍房直接入住的第一个月；

更准确地说，越是高能级的城市，年轻人越有胆量去抄底法拍房。

尤其是在一线城市，法拍市场几乎被年轻人激活了。

北上深前五个月法拍住宅成交4775套，成交总额185.9亿元，上海法拍住宅清仓率高达73%，甩了全国平均水平五十个百分点。

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为什么新一代的年轻人更愿意买法拍房？

本质上，原因和年轻人扎堆买老破小的出发点是一致的。

在上海，如黄浦、静安、徐汇等内环及中环核心区，三五十平的单间或小两房主流成交价200-400万，部分内环优质地段老破小总价可达500-600万。这些老破小的主流租金在3000-4500元/月。

如中环内近地铁的刚需小户型，静安彭浦新村、普陀长风、徐汇华东理工周边老破小，40平左右小户型，总价200万上下，月租3500-4500元/月，基本都很俏销。

年轻人只需要凑出首付，原本付房租的成本足以覆盖月供，以后就再也不用为房东打工了。

更何况是法拍房？

根据中指研究院，2026年1-5月全国法拍市场的成交折价率为73.2%。也就是说，大部分法拍房的成交价格只有评估价的六七折。

理论上而言，法拍房存在较大的捡漏空间。

除此之外，市场上的两大信号给予了年轻人抄底法拍房的信心。

1.公积金等贷款政策的支持。

以往，很多法拍房的确需要全款购买，提高了普通人准入的门槛。

随着法拍市场的发展，现在很多法拍房已经支持按揭贷款。

更高级的是杭州法拍房的操作。

落地了省直公积金购买法拍房业务，采用“公转商 置回”模式，先有银行发商贷付全款，过户后再置换成公积金贷款，进一步减少了贷款的成本。

除了杭州以外，苏州、南京、常州、无锡等城市也开始试点公积金贷款购买法拍房。

2.国资正在抄底法拍房。

今年1月，广州南沙88套法拍房住宅全部成交，其中超60套被属地国企南沙城市运营有限公司拿下；

同期，杭州富阳区启动首批200套房源收购，明确将法拍房纳入以旧换新房源池；

湖南全省在2026年计划收储200万平方米含法拍房在内的存量房；

今年2月，深圳坪山区属国企以7300余万打包收购58套法拍住宅。上海、北京也启动试点，将符合条件的法拍房纳入收储范围。

国资大批量收购法拍房，是法拍市场企稳的一个有力证明。

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在座的年轻人，看完是不是对法拍房产生兴趣了。

接下来，才是本文的重中之重！关于法拍房的一些tips！

首先，你必须明确一个观念。

法拍房并不完全等于打折的二手房。

常规的二手房交易，哪怕交易过程中房子有欠税、顶楼漏水、地面塌陷等影响正常交付使用的缺陷，就算过户完成，买家也可以依据《民法典》等相关规定主张自己的合法权益。

对于法拍房标的，法院一般会在公告中标准“按现状拍卖”。

即，你得接受法拍房的欠税欠费问题，各种缺陷问题。

这也是法拍房打折起拍的原因。

其次，竞拍法拍房前，有必不可少的准备工作。

第一、拍卖公告需看清。

1. 现状是否已经腾空、有没有被占用；

2.房屋建筑面积是多少；

3.交易包含哪些内容（家电家具、车位算不算在内）；

4.有没有拖欠水电、物业费，如果有，是不是由买受人来解决；

5.户口有没有迁出（户口未迁出，影响学区）；

6.距离开拍时间是否充足（够不够你做调查）；

7.税费由谁承担（现在各省市基本统一为买卖双方按税法各自承担）、以及垫付主体是谁。

以上问题绝大多数是隐形成本。

只有将这些成本统统叠加上，你才能评估出你中意的法拍房到底算不算是“捡漏”。

第二、产证问题要厘清。

一部分土地证和房产证没有两证合一的法拍房，可能存在土地证单独抵押、想要办理完整房产证需要补缴“土地出让金”的情况。

法拍前，要去不动产交易中心查看土地属性，这类法拍房咱别碰。

此外，公告中显示联合抵押的法拍房，咱也别碰。

这是多套房子放在一个产证上，一起抵押给银行。你要把全部贷款还清才能办证。

第三、法拍现场一定要看。

看房屋是否被占用；

看房屋实体是否有难以接受的质量问题；

看社区环境，周边不利因素

买房前必然是要看房的，这点大家都知道。

第四、有问题咨询法官。

房屋的相关情况问清楚。

特别是涉及优先购买权、委托拍卖或共同拍卖等情形，一定要把申请和相关材料，确认提交给法官。

估计看到这儿，就劝退很多朋友了。

但最后，我还想说一句话：

买房子本身就是一件人生大事。

不光是买法拍房需要详尽的调查，其实你买二手房新房也该如此！