作者：陈小喜

一场关于大宗资产的“腾挪”正在京沪悄然上演。

2026年上半年，北京和上海分别公布了一份特别的成绩单：两地大宗物业成交总额近490亿元。

其中，CBRE世邦魏理仕数据显示，上半年北京大宗物业成交257亿元，同比飙升50%，创下近五年同期新高；戴德梁行数据显示，上半年上海全市大宗不动产成交233亿元，逆势增长47%，走出了供需两旺的独立行情。

主角换人，内资“自用型”买家强势入场

过去的大宗交易，台前站着的是外资基金、私募大佬，讲的是年化回报率和退出路径。但2026年上半年的京沪市场，主角换人了。

戴德梁行的数据显示，在上海，上半年自用买家成交规模115亿元，同比提升34%，被视作商办周期底部企稳、实体经济回暖的标志性信号。

结构对比来看，自用买家的成交占比从2025年的26%飙升至2026年上半年的50%，实现跨越式增长。

就在上周末，拼多多自掏腰包33亿元，拿下上海陆家嘴星展银行大厦。

在上海，除核心地段现金流稳定的办公资产外，酒店、零售物业同样获青睐，如弘毅、太盟联手吃下松江万达广场，砂之船通过司法拍卖拿下闵行金盛家居二期等。

在北京，独角兽智谱AI花3.6亿元买下中关村钻石大厦做总部，险资组团接盘鼎好DH3。

为什么是现在？世邦魏理仕分析师指出，“以前卖方咬死价格不放，现在定价松动了。”当前房价和租金的比值达到了历史极值，底价开始出现。对于现金流充裕的互联网巨头、AI独角兽和央国企来说，与其每个月付高昂且不确定的租金，不如趁着价格便宜直接买楼。

而从上半年的大宗买家名单来看，内资超越外资成为绝对主导。

上海内资成交占比高达93%，北京则是险资（近20%）、产业资本、自用企业三分天下。

外资撤出，内资接棒，背后藏着两只推手：

一是价格锚回归。买卖双方博弈多年，终于在“底部区间”握手成交；

二是形成REITs退出闭环。过去，买楼容易卖楼难。一旦买入，资金就被锁死。但现在，随着首批消费基础设施REITs在二级市场的稳健表现，以及保租房、数据中心纳入试点，一条清晰的“募投管退”闭环已经形成。

投资者买了楼，运营好了，可以通过发行REITs退出。不仅降低了持有成本，更重要的是，它改变了投资者的心态，从过去坐等涨价转向价值分红。

这也是为什么近期市场对“具备稳定现金流的优质标的”趋之若鹜的根本原因。巨头们买的不再是“砖头”，而是一个能下金蛋的母鸡。

不只买写字楼，数据中心成“黑马”

爆火的京沪大宗交易，更有意思的变化发生在资产类型上。

从机构发布的数据来看，上海依然稳坐金融中心的宝座，办公楼交易占比高达50%，陆家嘴、前滩的虹吸效应依然强劲。

但在北京，大宗交易的主体已经发生了颠覆性变化。

过去三年，办公楼在北京大宗交易里稳占50%以上。2026年上半年，这个比例首次跌破40%，降至37%；而以数据中心、高标仓库、零售为代表的非办公类资产，占比冲到了21%。

其中，数据中心（IDC）成了最大黑马。二季度，房山一处数据中心被一家上市公司收购，该企业正从硬件提供商向数据中心运营商进行战略转型。这一交易推升上半年其他资产交易额占比高达21%。

北京经开区的高标仓库，因其稀缺性和稳定的租金回报率，成为产业资本争抢的香饽饽。

此外，得益于公募REITs的赋能，商场、物流园的流动性大大增强，也成为当前大宗交易中的一大亮点。

从过去“只买楼”到如今“什么都买”，资本正从单一办公楼，开始投向新质生产力领域。

490亿释放什么信号？

京沪大宗交易回归，是不是楼市要反转了？

其实也并非如此。当前，写字楼空置率仍在高位徘徊，租金还在以价换量。大宗的火热，更多是“结构性机会”，而非全面牛市的开端。

例如，2026年上半年京沪490亿成交额中，拼多多买的是国际金融中心的长期信用，智谱AI买的是中关村科创的未来；险资买的是核心地段跌出来的安全边际。

一边是核心区位、高品质、强运营的“新基础设施”，被耐心资本长期持有；

不可忽视的，还有另一边是缺乏产业支撑、产品老化的存量楼宇，面临长期的流动性枯竭。

对于普通投资者而言，核心城市的不动产依然是中国经济最具韧性的压舱石。

机构预测，2026年下半年，内资增值逻辑将更加明显，在央国企、头部民企融资成本较低的情况下，内资资本可能还将持续增持。