2026年上半年，广州楼市在“穗八条”等一系列政策组合拳的推动下，走出了一条“先抑后扬”的复苏曲线。从年初的底部徘徊到“小阳春”的初步回暖，再到“穗八条”出台后的成交放量，市场正在经历一次深度调整后的结构性修复。然而，回暖并非普涨，核心区与外围区的分化仍在加剧，“好房子”与普通楼盘正走向不同的命运轨迹。凤凰网房产推出“回暖与分化——2026广州楼市半年考”主题策划，采访凤凰网房产湾区智库专家、普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓，回顾广州楼市上半年市场走势，厘清回暖背后的真实逻辑。

凤凰网房产：回顾2026年上半年，广州楼市从年初的底部徘徊到“穗八条”后的成交放量，走出了“先抑后扬”的曲线。一二手房价连续三个月环比上涨，5月新房网签创近一年新高。但深入来看，这种回暖是全局性的还是结构性的？当前市场的核心特征是什么？“穗八条”的政策效应是否已经充分释放？展望下半年，广州楼市能否延续当前的复苏势头？您认为有哪些关键变量值得关注？

肖文晓：普睿数智广佛区域数据显示，上半年广州一手住宅成交354万㎡，同比微减0.96%，环比微减1.03%，换言之成交量已经连续三个半年稳定在大约350万㎡的水平，市场筑底企稳的态势得到巩固。从月度走势变化来看，今年1-2月份市场开局清冷，但在春节假期过后广州一二手楼市迅速升温，特别是新房市场在3月小阳春之后，4月淡季不淡，5月再冲高峰，6月虽有回落但亦维持了70万㎡之上的签约水平，展现了广州购房需求的韧性。

值得注意的是，考虑到“穗八条”是在4月末才出台，5月末才落地细则，包括安居集团收购二手房支持以旧换新、以及全市置换购房补贴的发放都是在6月才试水启动，因此“穗八条”的政策效应不仅仅体现在短期对楼市的提振上，而是会在下半年持续为广州楼市注入动能，起到为市场“保温”的效果。

展望下半年，短期来看，在需求连续几个月的高位释放之后，预计7、8月份传统淡季广州楼市的成交水位将会有所回落，但还是能够维持韧性不至于像去年同期那样出现过冷的市场情形，而在短暂蓄力之后，预计从“金九银十”开始又将吹响下半年楼市冲刺的号角。

凤凰网房产：2026年上半年，广州豪宅市场走出了一波“独立行情”，客群中出现越来越多“90后”“00后”的面孔。您如何解读这一现象？这是否意味着高净值人群对广州核心资产的配置逻辑正在发生根本性变化？在当前经济环境下，豪宅市场的持续高热是否可持续？下半年豪宅市场的走势您如何判断？

肖文晓：与楼市大环境一样，上半年广州豪宅市场同样存在行情分化。普睿数智广佛区域数据显示，上半年广州总价1000万元以上的豪宅（含大平层公寓，下同）成交1570套，同比微降2%，而总价3000万元以上的顶豪成交154套，同比增长了34%。纵观过去几年广州豪宅市场，其市场变化与土拍市场的结构转换息息相关，核心变化是中心城区的优质供给增多。而随着中心城区的土地供应增多，购房者有了更多选择，我们也可以明显看到目前中心城区的产品结构变得更为丰富，从刚需/刚改、到高端改善、再到顶豪资产，市场选择应有尽有。豪宅市场分化的背后，是随着中心城区新盘选择的增加，高净值人群对于顶豪资产的选择标准也在提高，品味也随着购房人群里“新钱”面孔的增多而变化，仅仅依靠一个好地段，又或者仅仅依靠打造好产品，又或者依靠讲好一个故事，都很难打动眼光越来越挑剔的高净值购房者，今天豪宅市场能够胜出的不大可能再是单项冠军，而必须是全能冠军。所以，从这个变化来看，广州的顶豪市场还有很大的发展空间，特别是今年广州在珠江新城、琶洲、金融城这个黄金三角区域又陆续有优质地块入市，新的明星项目的出现将不断为广州豪宅市场带来新鲜活力。

凤凰网房产：上半年广州土拍市场虽然仅成交10宗涉宅用地，但亮点频出——从马场地块236亿的“世纪大战”到白云区“小而美”地块的溢价成交，土地市场的热度正在回归。您如何评价上半年广州土拍市场的整体表现？广州“以需定供”“小而美”的供地新逻辑，对未来的房地产市场供给格局会产生怎样的影响？土拍市场的回暖，能否在半年到一年后传导至新房销售端？

肖文晓：普睿数智广佛区域的统计显示，得益于年初马场地块的重磅成交，上半年广州涉宅用地成交总建面为113.48万㎡，同比增长7.3%，成交总价高达319.55亿元，同比大增63.5%，而由于多宗地块的高溢价出让，平均溢价率更是高达23.64%，是近五年来溢价率最高的半年。

整体来看，在“控增量、优供给、去库存”的思路指引下，近年广州土拍市场整体呈现“按需定供，缩量提质”的特征，带来的直观效果就是流拍率大幅减少、热门地块溢价率显著回升。土拍市场的成交规模缩减，从源头上控制了新增供应，为化解楼市历史库存争取到了更多的时间和空间。土拍市场热度的良性回升，亦为楼市优质供给的补充提供了源动力，起到了稳定市场量价的积极效果。当然，今天围绕楼市止跌回稳需要做的工作有很多，预期的改变也不仅仅是房地产市场内部的问题，这是一个需要持久用力的过程，土拍是其中的一个关键环节，但不是唯一环节。

凤凰网房产：从年初的深度观望到“穗八条”后的加速入场，2026年上半年广州购房者的心态发生了明显变化。二手房挂牌量跌破14万套、新增挂牌同比减少16.7%，业主心态也从“恐慌抛售”走向“博弈平衡”。您如何判断当前购房者信心的修复程度？对于不同类型的购房者——刚需首套、改善置换、资产配置——您在下半年有什么具体的置业建议？在当前“分化”的市场格局下，购房者应该如何选择板块和产品？

肖文晓：经历过去5年多的调整，目前广州楼市不管是量、价都已回调到底部状态，目前购房者的预期谨慎，一方面是因为市场高库存的化解需要时间，另一方面也是囿于宏观大环境的体感所致，但至少有一点是肯定的：在量价基本触底之后，大家开始接受现实，目前无论是买方和卖方看跌的预期都在减弱，大家最担心的已经不再是还会不会跌，也不是包括利率、首付、置换补贴等在内的购房利好不够多，而是不确定市场到底什么时候会好转。

一个值得分享的积极信号：从上半年广州的新房成交来看，110㎡以上的改善户型成交量和成交占比都在上升，这表明曾经犹豫不前的置换需求和改善需求的观望气氛有所减弱，购房者开始关注置业的机会。还是那个观点，对于购房者来说，今天的政策环境是最宽松的时期，房价也处于低位，选择也非常多，不管是期房/现房、旧规/新规、一手/二手，又或是配售型保障房/商品房，琳琅满目，任君挑选，买方市场就是对消费者最友好的市场。