2026年上半年，广州楼市在“穗八条”等一系列政策组合拳的推动下，走出了一条“先抑后扬”的复苏曲线。从年初的底部徘徊到“小阳春”的初步回暖，再到“穗八条”出台后的成交放量，市场正在经历一次深度调整后的结构性修复。然而，回暖并非普涨，核心区与外围区的分化仍在加剧，“好房子”与普通楼盘正走向不同的命运轨迹。凤凰网房产推出“回暖与分化——2026广州楼市半年考”主题策划，采访凤凰网房产湾区智库专家、原世联行集团首席技术官、广东省房协专家委员会主任委员黎振伟，回顾广州楼市上半年市场走势，厘清回暖背后的真实逻辑。

凤凰网房产：回顾2026年上半年，广州楼市从年初的底部徘徊到“穗八条”后的成交放量，走出了“先抑后扬”的曲线。一二手房价连续三个月环比上涨，5月新房网签创近一年新高。但深入来看，这种回暖是全局性的还是结构性的？当前市场的核心特征是什么？“穗八条”的政策效应是否已经充分释放？展望下半年，广州楼市能否延续当前的复苏势头？您认为有哪些关键变量值得关注？

黎振伟：回顾2026年上半年，广州楼市走出先抑后扬的走势，年初市场底部徘徊，穗八条落地之后，市场成交明显放量，一二手房价连续三个月环比上涨，5月新房网签创下近一年新高。但这种回暖属于结构性复苏，并非全局性普涨。

结合我此前对2026年广州楼市“量稳价弱、结构性筑底”的整体预判，目前市场走势基本符合前期判断：市场整体以稳为主，收缩调整节奏放缓，进入慢节奏修复阶段，房企并购重组成为常态，部分中小房企仍面临出清压力。这一基本面没有改变。

当前市场核心特征，依旧是存量时代下的区域分化、产品分化。穗八条的政策效应已经初步释放，但并未完全穷尽。政策短期目标是打通二手房流转链条，止住市场下行趋势，稳定市场预期；而政策长期价值，是立足存量盘活，构建房地产发展新模式，这部分效应还需要时间逐步显现。

展望下半年，广州楼市能够延续复苏势头，但很难出现快速反弹。成交量会保持逐步放量的态势，价格层面整体依旧偏弱，大幅上涨缺乏基础。需要重点关注几个关键变量：一是穗八条各项配套细则能否持续落地执行，存量物业收购、卖旧买新金融支持能否常态化；二是广州实体经济复苏能否传导至居民收入与就业层面，这是修复购房信心最根本的因素；三是房企债务风险化解进度，民营房企现金流是否改善，将直接影响市场供给端的稳定。

凤凰网房产：2026年上半年，广州豪宅市场走出了一波“独立行情”——3000万元以上顶豪成交同比增长170%，亿元以上豪宅成交同比翻倍，客群中出现越来越多“90后”“00后”的面孔。您如何解读这一现象？这是否意味着高净值人群对广州核心资产的配置逻辑正在发生根本性变化？在当前经济环境下，豪宅市场的持续高热是否可持续？下半年豪宅市场的走势您如何判断？

黎振伟：上半年广州3000万以上顶豪成交同比大幅增长，亿元级别豪宅成交翻倍，90后、00后高净值客群占比提升，这是广州城市产业升级带来的必然结果。

过去豪宅更多是资产配置、财富避险的载体，投资属性占据主导。而当下新生代科创人才成为豪宅主力客群，他们的置业逻辑已经发生本质改变：购房首要目的是高品质居住，弱化投机投资需求，更加看重社区环境、生活配套、居住舒适度、城市生活氛围。

对比深圳，广州城市底色更偏向生活宜居，城市配套成熟、生活成本适中、教育医疗资源雄厚，具备承接高端人才定居的天然优势。随着广州持续发力科创产业，不断优化创新创业环境，吸引更多科创企业与青年创业人才落地，留住原本向外流出的创业群体，这批人才积累财富之后，必然会成为广州高端豪宅市场的长期支撑。只要广州持续打造宽松的科创发展土壤，培育本土科创企业，豪宅市场的高热行情具备可持续性。

判断下半年，广州豪宅市场将保持独立行情，核心城区优质低密度大平层、居住属性纯粹的高端物业价格保持坚挺。市场不会盲目追求总价，产品力、居住体验会成为高端物业竞争的核心。

凤凰网房产：上半年广州土拍市场虽然仅成交10宗涉宅用地，但亮点频出——从马场地块236亿的“世纪大战”到白云区“小而美”地块的溢价成交，土地市场的热度正在回归。您如何评价上半年广州土拍市场的整体表现？广州“以需定供”“小而美”的供地新逻辑，对未来的房地产市场供给格局会产生怎样的影响？土拍市场的回暖，能否在半年到一年后传导至新房销售端？

黎振伟：上半年广州涉宅用地成交宗数不多，但亮点突出，马场地块236亿成交属于特殊个案，这幅地块价值是城市多年发展红利累积，叠加政府整体统筹运营的结果，无法代表整体土拍市场的普遍行情。全市土地供应“以需定供、小而美”已经成为新的主流逻辑。

广州土地供应彻底告别了过去大规模远郊新区粗放开发的模式，不再盲目拓城、低效投入。如今供地重心回归基础设施完善、配套成熟的主城区，房企拿地也更加看重现成的城市资源，追求开发效率与运营价值。今年广州地铁联动土地开发的规划，同样放弃远郊大片开发，深耕成熟片区，以更高的资源利用效率稳固城市发展，这正是存量时代土地开发的核心思路。

这种供地新逻辑，会彻底重塑广州新房供给格局。未来新增住宅供给只会集中在主城以及有产业支撑的近郊核心板块，产品向着改善型、高品质“好房子”标准打造；远郊大规模新增住宅供应会持续收缩，库存去化压力主要依靠存量消化。

土拍市场的回暖，很难在短时间内快速传导至新房销售端。土地成交回暖主要集中在核心优质地块，开发周期较长，而且当前市场库存基数较大，存量房源去化仍是市场主要矛盾。即便未来这批地块入市，也只会分流改善型需求，全市新房整体供需宽松的格局不会改变。

凤凰网房产：从年初的深度观望到“穗八条”后的加速入场，2026年上半年广州购房者的心态发生了明显变化。二手房挂牌量跌破14万套、新增挂牌同比减少16.7%，业主心态也从“恐慌抛售”走向“博弈平衡”。您如何判断当前购房者信心的修复程度？对于不同类型的购房者——刚需首套、改善置换、资产配置——您在下半年有什么具体的置业建议？在当前“分化”的市场格局下，购房者应该如何选择板块和产品？

黎振伟：穗八条政策持续发力，让市场预期明显平稳，购房者信心正在稳步修复，但修复程度温和，并未达到亢奋状态。

二手房挂牌量回落，业主从之前的恐慌抛售，转向博弈平衡，核心原因就是大家看到了政府稳楼市的坚定力度，预期不再悲观，不会再不计成本降价离场，市场定价体系逐渐回归理性。

广州作为超大城市，常住人口持续增长，刚需、改善型住房的真实需求底子十分雄厚，市场本身具备充足的需求支撑。但需求能否充分释放，一方面依靠政策长期保持稳定，避免市场预期反复；另一方面更依赖广州经济能否持续健康增长。今年广州经济数据已有明显回升，但经济回暖还需要进一步传导至就业市场，提升居民收入稳定性，只有居民收入预期好转，置业需求才能真正全面释放。

针对不同购房者，我给出三点置业建议：

1.刚需首套购房者：优先选择有产业、人口支撑的近郊成熟板块，或是配售型保障房，避开配套缺失、去化周期过长的远郊低价楼盘，优先考虑通勤、教育等基础居住价值。

2.改善置换群体：这是当下市场最主要的需求群体，趁着“卖旧买新”政策支持窗口期，可以择机入手中心城区优质存量房源或者品质新房。当前二手房议价空间充足，置换成本处于合理区间。

3.资产配置型购房者：目前房地产已经回归居住属性，单纯依靠房产升值获利的时代已经过去，这类群体依旧建议保持谨慎，以观望为主，不宜盲目入场。

整体预判：下半年广州新房、二手房成交量将会稳步放量，市场流通性持续增强；但全市整体房价大幅上涨的可能性很小，价格将保持平稳偏弱的态势。只有中心城区、产业配套完善板块的优质房产与土地，价格能够保持稳定，远郊房源及土地依旧面临去化压力。存量盘活、供需优化、城市高质量发展，会是广州楼市长期不变的主线。

存量时代房地产的价值与长远意义

最后，我们也要清醒认识存量时代房地产全新的价值定位。即便进入存量发展阶段，房地产依旧是广州这类一线城市不可或缺的重要经济支柱，只是它创造价值的方式已经彻底改变。

过去行业价值，主要依托土地财政、大规模新房开发建设与销售，依靠增量建设拉动直接经济收益。而在存量时代，房地产的价值重心，转向存量资产的保值运营与二次增值。整个城市、所有市场参与主体，都需要培育城市资产精细化运营能力，学会对全域城市不动产进行高效整合、改造提升、持续运营，不再局限于过去单一的拿地、开发、销售的循环模式。

放眼全球成熟大都市，无论是香港、新加坡还是纽约，不动产及配套运营产业长期稳定占据地区GDP10%以上，串联产业、金融、商贸、民生消费全链条。当城市发展告别大规模新建阶段，存量楼宇租赁、社区运维、城市更新等服务依旧持续产生稳定经济价值，覆盖各行各业与居民日常生活，足以证明房地产的支柱属性不会因增量见顶而消失，运营服务会成为行业价值的核心载体。

这种发展逻辑的根本转变，既是广州房地产行业长远的价值所在，同时对于城市治理、房企转型、资产运营能力都提出了极高要求，也将是广州未来很长一段时间内，需要正视面对的。