来源:凤凰网房产

2026年上半年的法拍市场，正在重塑大众对“禁忌资产”的认知。

从杭州未来科技城的中南樾府，到成都万象城的华润二十四城，再到南京江宁区的天景山公寓，多套被法院红字标注“发生过非正常死亡事件”的房源(简称“凶宅”)，非但没有无人问津，反而上演了激烈的抢拍大戏。

尤其杭州紫樾府这套88.92㎡的顶跃，在一拍250.1万起拍流拍后，二拍降至200万起拍，瞬间引爆市场——

11人报名、57轮竞价、54次延时，最终成交价定格在264.08万，不仅高于二拍起拍价64万，甚至反超一拍起拍价14万。

成都华润二十四城一套涉事的89.7㎡房源，虽然半年内三度上架，但最终吸引了上百人报名。要注意的是，房源最后成交价逼近百万，但业主是亏损折卖的，几乎较市场价打了6-7折。

南京天景山公寓景秀苑那套沉寂16年的凶宅，在5人113轮竞拍下，以68.2万成交，也是几乎到了“地板价”。

没办法，核心地段的二手房出现大额打折，百万级的价差，对于刚需族而言，足以覆盖心理成本。

如果做投资则可能禁忌更少，毕竟低价吸入后改作办公、仓储或等待数年“记忆淡化”转手，存在明确的套利空间。

但“凶宅”毕竟是极其个别的少数事件。2026年上半年整体法拍市场的行情可谓“量升价降”、“极致分化”。

中指研究院数据显示，今年上半年全国法拍房源累计挂拍约46.3万套，同比增长23.1%；成交约10.3万套，同比增长29.8%，总成交金额约1515亿元。法拍住宅成交均价仅约8165元/㎡，同比持续下滑，“以价换量”仍是主旋律。

与此同时，城市能级分化明显，一线城市法拍住宅清仓率达60.9%，成交均价33369元/㎡，上海更是以76%的清仓率冠绝全国，核心资产即便法拍也遭哄抢；

二线城市均价约8494元/㎡，杭州清仓率超69.6%表现坚挺；三四线城市则陷入“走量难留价”的困局，均价仅4896元/㎡，清仓率不足30%。

具体到城市地段，梯队分化更明显。例如上海建国西路319号的老洋房，从2024年暂缓前的3.46亿，到2026年以4.56亿成交，不降反涨1.1亿；而绝大多数普通法拍房在二拍阶段成交均价仅为一拍的67%，说明核心绝版的资产有独立定价权。

实际上，物业类型也存在分化，住宅类成交占总量71%，是绝对主力；商业类法拍清仓率仅15.6%，去化艰难。

上半年，法拍房整体清仓率在22.2%，意味着近八成房源流拍。的确，买家越来越挑剔：有清晰产权、法院承诺清场、无复杂租赁的“干净房”在一线核心区被争抢；而带瑕疵、高总价、远郊盘则在围观中沉底。

这种分裂，本质上是资金在避险与抄底之间的摇摆。而这也是购房者在看法拍房的时候，必须先想清楚的一个问题。

法拍不是捡漏，是专业与风险的博弈。竞拍首先必须明确，法院不承担瑕疵担保责任。你看到的“264万成交”背后，可能隐藏着原房主拖欠的数万物业费、未知的结构损坏、或是恶意租赁。

如果想参拍，希望购房者尽可能详细尽调。拍前必须实地看样，到物业查欠费、到档案馆查产权冻结情况、到社区走访核实凶宅细节与占用情况。不要轻信公告，很多隐性瑕疵（如墙体受潮、非专有部分死亡是否认定凶宅）公告不会细写。

也要算清全口径成本。除成交价外，法拍房可能涉及原房主拖欠税费（虽可垫付申请退还但流程漫长）、土地出让金、高额欠费。凶宅未来流动性极差，需预留长期持有的资金成本，切勿盲目加杠杆，法拍通常要求7-10天付全款，贷款审批时效是生死线。