“十五五”开局之年，扩大内需的政策组合拳率先落在住房消费领域。

7月13日，国务院正式批复并发布《扩大消费“十五五”规划》（以下简称《规划》）。《规划》提出，到2030年，消费市场总体规模持续扩大，居民消费率明显提高，全社会商品和服务消费较快增长，社会消费品零售总额达到60万亿元左右，消费对经济增长的拉动作用进一步增强。

值得注意的是，《规划》对住房领域着墨颇多，住房消费被列入促进大宗耐用商品消费的首要抓手。这不仅关乎国民经济基本盘的稳定，更关系到每一个家庭的居住品质与财富感知。

同日下午，中共中央政治局常委、国务院总理李强主持召开经济形势专家和企业家座谈会，强调加大逆周期调节力度，预研储备增量政策，在改善民生中扩大内需。

住房消费正是这一思路的重要落点之一。从部署来看，“十五五”期间，房地产领域的消费促进逻辑，正从过往单一的住房交易拉动，明确转向存量运营、品质提升与服务扩容的新路径。

“好房子”写入国家级促消费文件

在“促进大宗耐用商品消费”方面，《规划》提出，更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。

尤为关键的是，《规划》首次在国家战略层面提出实施房屋品质提升工程，建设安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”。

这不是一句口号。去年，住房城乡建设部发布新的《住宅项目规范》，已对层高、隔音、节能、适老化等14项指标提出强制性要求。比如，层高不能低于3米；4层及以上或者顶层入户距室外地面超9米的住宅，应设置电梯等。品质门槛的刚性抬升，将倒逼房地产开发模式从“高周转”向“高品质”转型。

从产业链视角看，这将直接拉动绿色建材、智能家居、装配式装修等领域，形成数万亿元的有效投资与消费增量。

在存量住房方面，《规划》明确稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，并首次提出支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。

这意味着，老旧小区业主可通过自主协商、联合改造等方式提升居住品质，为存量住房渐进式更新开辟了新路径。

根据国务院近期印发的《城市更新“十五五”规划》，到2030年，全国计划新开工改造城镇老旧小区约11.5万个，对5000个社区进行完整社区建设改造。机构测算，“十五五”期间城市更新市场总容量将达15万亿至20万亿元。家装翻新、电梯加装、适老化产品、智能安防等行业将迎来前所未有的市场空间。

物业服务升格为消费新引擎

《规划》提出，实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。这是物业服务首次被纳入扩大消费顶层设计。

物业管理将从传统的“四保”服务向养老托育、社区家政、房屋托管、居家护理等增值服务全面延伸。硬件配套完善了，服务内容升级了，物业公司正在从“管理者”向“生活服务集成商”转型，成为链接住房消费与服务消费的关键枢纽。

《规划》还将“推进城市社区嵌入式服务设施、完整社区和一刻钟便民生活圈建设，完善社区便民商业设施”纳入消费基础设施建设范畴。这意味着，便利店、早餐店、家政服务点、社区食堂等便民商业将加速走进社区，“15分钟生活圈”从蓝图走向日常。

这是国家级规划中较为罕见地将物业服务与消费扩容直接挂钩的表述。其政策意图在于，将社区定位为居民消费的“最后一百米”终端载体，物业服务企业则从传统的保安保洁角色，转向社区养老、托育、家政、零售等多元化生活服务的平台入口。

《规划》还明确，“扩大消费基础设施领域有效投资”，提出“推进老旧商业街区改造提升，支持线下消费商业设施设备更新”。资金来源方面，强调“统筹利用中央预算内投资、地方政府专项债券等资金渠道”。

在业内人士看来，这对商业地产运营商构成直接利好，老旧商圈改造升级将获得政策和资金层面的倾斜支持，具备核心区位但设施老化的商业物业价值存在重估空间。

因城施策再加力，住房纳入居民增收路径

在“清理优化不合理限制性措施”方面，《规划》提出，支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

这释放出明确信号，地方层面的政策工具箱将进一步打开，限购、限贷、限售等行政性限制措施有望继续优化，合理住房需求将获得更充分的支持。此外，带押房产过户、房产与户籍关系限制、老公房交易、双产证住房交易等历史遗留问题，也有望进一步灵活调整。

与此同时，《规划》要求深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求。租房提取更便捷、装修可动用公积金、适老化改造纳入支持——更多利好正在路上，支持合理住房消费需求的政策空间仍在持续拓展。

值得注意的是，住房明确成为居民增收的重要一环。

在“多渠道促进居民增收”方面，《规划》提出，促进房地产市场持续健康发展，持续巩固资本市场稳中向好发展态势，多渠道增加城乡居民财产性收入。这一表述将房地产市场与居民增收挂钩，释放出稳定资产价格、改善居民财富预期的明确信号。

中国普通家庭最大的财产构成正是住房，居民住房财富约占家庭总财富的60%～70%。《求是》杂志撰文称，近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹“家底变薄了”，财富效应减弱，要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场。

改善性“好房子”建设，恰是商品房领域最大的投资空间之一。同时，通过规范住房租赁市场、扩大保障性租赁住房供给、支持居民房屋出租，普通家庭可通过闲置房屋获取稳定租金收入；通过老旧小区改造、房屋品质升级，房产出租溢价能力提升，居民不动产财产净收入有望持续增厚。

从新建“好房子”到改造“老房子”，从硬件升级到服务扩容，《规划》以住房为支点，构建起一条贯穿购房、装修、改造、物业服务、社区生活的全链条消费格局。这既是“在改善民生中扩大内需”的重要落地，也是撬动万亿级消费市场、实现2030年消费扩容目标的关键支撑。