编者按

国务院最新印发公布的《城市更新“十五五”规划》，是城市更新领域的第一部国家级专项规划。它为未来五年的城市更新画出了清晰的施工图。这是一张沉甸甸的任务书，也是一场关乎亿万市民生活品质的“城市焕新战”。基于此，凤凰网房产2026城市更新系列报道，试图为这一命题寻找答案。

本期专访嘉宾：北京市建筑设计研究院总建筑师、总规划师 吴晨

作为城市更新领域的领军人物，吴晨身兼中国科学院大学讲席教授、人居科学学院院长、北京市建筑设计研究院总建筑师、总规划师、首钢集团总建筑师等多重身份，是中国“城市复兴”理论构建者与践行先锋。他主持首钢园、北京坊等地标更新与复兴，以“新三位一体”模式推动老城与工业遗产重生，实现学术研究与重大工程实践的深度融合。

他认为，《城市更新“十五五”规划》的出台，意味着我国城市更新已经从过去以项目为主、以局部改造为主，以物质空间为主，进入以城市整体发展战略为导向的系统更新与复兴阶段。这一变化最大的意义，不是增加了多少更新项目，而是确立了城市更新与城市复兴作为未来城市高质量发展的重要路径。

过去城市更新更多关注的是修路、修房、补设施等“补短板”工作，而“十五五”规划则强调更新服务于城市现代化治理、产业升级、民生改善和文化传承，把城市更新提升到城市竞争力重塑的重要抓手。

早在2002年，吴晨便前瞻性地提出了持续发展实践的中国“城市复兴”理论，与顶层设计的定位转变高度契合。城市更新不仅仅是物质空间的建设，更是城市复兴中经济结构、产业体系、社会治理、文化价值和创新能力的系统重构。

因此，顶层设计最大的实践价值，在于建立了“战略引领—体检评估—规划统筹—项目实施—运营管理”的完整闭环，使城市更新及城市复兴真正成为推动城市由增量扩张转向存量优化的重要制度保障。

城市更新不是目的，城市复兴才是

吴晨认为，城市复兴本质上就是价值再生与价值的创造，与当前国家提出的新动能培育高度一致。城市更新不是目的，城市发展与城市复兴才是目的与目标。

很多地方过去容易把更新理解为拆旧建新、环境整治或者立面改造，这些仅仅属于物质空间层面的更新，仅仅是城市复兴中的一个组成部分。如果没有产业导入，没有文化激活，没有运营支撑，再漂亮的街区也难以持续繁荣。

城市复兴强调五大系统协同推进，即产业经济、文化传承、物质空间、社会活力和科技创新共同作用，实现城市价值全面提升。未来城市更新评价标准，不应只是新增多少面积、完成多少投资，而应更多关注是否形成新的产业增长点、新的就业岗位的增加、是否改善居民生活品质、是否增强城市创新能力、是否塑造新的城市品牌。只有实现价值创造，才能真正避免“为更新而更新”浅层次认知。

吴晨多次提出以旗舰项目牵引首都能级跃升，并亲历老城复兴、工业遗存转型、交通枢纽等多种类型旗舰项目的更新实践。

根据多年的实操经验，他认为，城市复兴是一个综合性的、多维度的城市更新过程，更是城市更新的高级阶段与远景目标。从横向上看，产业经济、文化传承、物质空间、社会活力、科技创新构成了城市复兴的五大系统，从纵向上看，顶层设计、城乡规划、建筑设计、资金保障和持续运营构成了城市复兴的五大维度，衍生形成老城积极保护、整体创造、有机更新、全面复兴四大理念以及新城紧凑发展、弹性治理、智慧绿色、精明增长四大理念，共同搭建起城市复兴理论“5-4-4-5”的“四梁八柱”理论体系架构。

对于老城复兴，应坚持积极保护、有机更新，在延续历史文脉中植入新产业、新生活方式，实现历史城区持续复兴；对于工业遗存，应突出整体创造，把工业文化、创新产业、公共文化和新消费融合发展，打造创新文化综合体；对于交通枢纽，则应推动站城融合，突破价值洼地，以综合交通为核心，带动商务、消费、文化、公共服务协同发展，形成城市新门户。

不同旗舰项目虽然载体不同，但共同遵循“战略引领、整体策划、产业导入、持续运营”的发展逻辑，最终形成可复制、可推广的更新模式，实现从单体更新项目成功走向城市整体复兴。

城市更新不是一次性工程，而是持续的动态过程

作为最早倡导“运营前置”的学者之一，吴晨指出，只有做到“规划即运营、设计即招商、建设即运营准备”，城市更新才能真正实现长期繁荣。

具体来看，在片区策划阶段，就应同步研究产业定位、市场需求、运营主体和商业模式，根据未来产业需求研究、确定空间布局，而不是建成之后再寻找产业。例如交通枢纽片区，应提前规划总部经济、商务办公、文化消费、酒店会展等功能组合；工业遗存应提前确定创新产业、文化创意和公共活动运营体系；老城区则应围绕社区商业、文化旅游、生活服务等建立持续运营机制。

吴晨认为，城市更新不是一次性建设工程，而是一个持续演进、动态发展的过程。因此，运营前置不仅意味着在规划阶段同步谋划产业导入，更重要的是建立弹性管理和动态运营机制，让城市能够随着市场需求、产业变化和居民生活方式不断迭代升级。

过去不少城市更新项目存在“规划定终身、建成即完成”的问题，而真正成功的城市更新案例恰恰相反。无论是香港金钟太古广场的发展，还是北京三里屯太古里的持续升级，都不是一次规划、一轮建设就结束，而是在总体规划框架保持稳定的基础上，根据消费趋势、产业变化和品牌更新，不断调整业态结构、优化公共空间、引入新的商业内容和文化活动，实现空间、产业与运营同步迭代。正是这种持续更新、动态运营，使项目始终保持活力，也不断提升区域价值。

从城市复兴理论来看，城市更新应建立“规划留有弹性、空间具备适应性、运营保持开放性”的发展机制。规划阶段应预留产业转换空间和功能调整弹性，建筑设计应采用可持续改造、可灵活使用的空间模式，运营阶段则应建立专业化运营团队和动态评估机制及伴随式的总建筑师制，根据人口结构、消费需求、科技发展等变化及时优化业态布局和公共服务供给，实现“边运营、边优化、边提升”。

未来“十五五”时期的成片城市更新与整体城市复兴，更应从传统的项目管理转向全生命周期管理，把运营思维贯穿策划、规划、建设、招商、运营全过程，形成“规划引领、运营驱动、动态调整、持续增值”的发展模式。只有建立这种具有弹性的管理体系，城市更新才能不断创造新的经济价值、社会价值和文化价值，真正实现城市复兴，而不是停留在一次性的空间改造层面上。

从城市体检中发现机遇

日前，国家明确“先体检后更新、无体检不更新”、四层体检全覆盖，机遇与挑战并存。

在吴晨看来，城市体检是开展城市更新的重要基础，它能够帮助城市全面识别问题、摸清底数、明确短板，是更新工作的第一步。但城市体检本身并不是解决问题的核心，更不能替代更新策略。

当前最大的难点在于，一些地方把体检简单理解为数据统计或指标评价，停留在“发现问题”层面，而缺少从问题走向方案、再走向实施的完整机制。城市真正需要的是从体检中识别发展的瓶颈、资源优势和未来机遇，而不仅仅形成一本体检报告。

从城市复兴角度来看，城市体检应当成为城市诊断系统，而不是结果系统。真正重要的是建立“体检—诊断—策划—实施—运营”的全过程闭环，把产业、交通、公共服务、文化资源、生态环境、人口结构等多个系统统筹分析，最终形成符合城市长期发展的更新方案，而不是哪里破旧就修哪里。

城市更新将成为培育新质生产力的重要载体

未来3至5年，城市更新最关键的攻坚方向，不仅是改善城市环境、提升城市品质，更重要的是把城市更新打造成为切实扩大就业、培育产业、增强城市发展动能的城市复兴重要平台。

吴晨表示，未来城市之间的竞争，本质上是产业竞争、人才竞争和就业竞争，而就业正是连接城市发展与民生福祉的重要纽带。因此，衡量城市更新成效，不仅要看建成了多少项目，特别要看重的是创造了多少就业岗位、培育了多少新产业、吸引了多少青年人才。

城市更新本身具有很强的就业带动效应。从建设阶段看，能够拉动建筑、市政、设计、工程咨询等行业就业；从运营阶段看，又能够持续带动现代服务业、文化旅游、数字经济、商业消费、社区服务、养老托育等领域形成大量长期稳定岗位，实现由一次性投资向持续就业的转变。

特别是在老城复兴、工业遗存转型、交通枢纽更新等重点片区，通过导入总部经济、科技创新、文化创意、商旅消费等新业态，可以形成产业集聚效应，持续扩大高质量就业供给，使城市更新成为培育新质生产力的重要载体。

从城市复兴理论来看，城市更新最终要实现的是产业经济、社会活力与空间品质的协同提升。未来应坚持“产业导入与就业导向同步谋划、空间更新与人才集聚同步推进、公共服务与创新创业同步完善”的发展路径，在更新规划阶段就统筹布局创新空间、创业载体、技能培训平台和就业服务体系，构建“产业—人才—就业—城市”良性循环。

只有让城市更新不断创造就业机会、吸引优秀人才、激发创新创业活力，才能真正把城市更新从改善城市面貌的工程，转变为提升城市竞争力、增强城市可持续发展能力和城市复兴的重要引擎。