7月15日，上海楼市有点热闹。

虹口、黄浦、浦东，四幅核心区地块的设计方案，同一天公示。国贸、上海城投、绿发、保利置业，清一色国央企，四个项目覆盖北外滩、瑞虹、老城厢、南码头，产品从超高层到风貌别墅全都有。

01、国贸北外滩项目：超高层住宅+商业文化街区

先看北外滩。

国贸北外滩项目的设计方案正式亮相。

项目在虹口区hk196-06、hk196-08地块，离10号线四川北路站大约300米，往南就是北外滩核心区。占地也就1万方出头，总建面4.9万方。去年北外滩集团底价拿的，今年3月国贸通过股权转让接了盘，花了21.62亿。

规划分南北两块。南侧是住宅，容积率6.2，限高100米，两栋29+2层的超高层，底下配了800方商业。北侧是商业文化用地，容积率只有1.39，限高12米，要做15栋2到3层的低密建筑，联动旁边的胜利电影院，搞沉浸式影视拍摄和消费场景。

说白了，就是住宅+文化街区的组合。未来业主下楼就是电影主题的商业街，这种体验在上海核心区不算多见。

上海城投瑞虹项目：滨水住区，仅130余套

再看瑞虹。上海城投5月份拿下的那块hk306-08地块，设计方案也公示了。

这块地当时可是实打实的“香饽饽”。5月份的土拍，12家房企冲进去抢，硬是拍了63轮，溢价率飙到35.63%，最后被上海城投拿下，楼面价108502元/平。

热度这么高，方案出来也确实有东西。

规划是3幢14到17层的住宅，总共就130多套。体量不大，但看得出开发商是真舍得下本。楼间距直接拉到约50米，整个社区抬板做到10米高，板下面是阳光地库等配套设施，板上面首层全部架空，还配了下沉式会所。

最下功夫的，还是景观视野。

城投这次在内部做了一座立体山水园林，峡谷意象、叠水瀑布、假山置石全部安排上，跟外面沙泾港的水系形成呼应。内外双景，沉浸感拉满。

绿发新梓园项目：拿地三年，方案终于浮出水面

然后是黄浦老城厢。

绿发新梓园，也就是乔家路A片区，这次一期方案也出来了。

这块地拿得早。2023年绿发通过产权交易所拿的，总价132.9亿，打包了两个公司股权和相关债权，一个是乔家路A片区，另一个是后来的浦江园。浦江园去年9月开盘，已经售罄了。

乔家路这边，等了三年。

方案显示，一期总用地面积约6万方，总建面约8万方，地上3.5万方，地下4.5万方。产品有联排、合院、洋房，还有部分商业。地块里有保护建筑，会保留修缮，融入整体风貌。

值得一提的是，这项目除了别墅，还有少量建面约100平的小户型，在老城厢核心区算是稀缺品。

此前市场已经传了好几轮效果图，这次方案正式落地，应该离入市不远了。

04、保利置业南码头项目：溢价40%拿地，规划7幢高层住宅

浦东也有动作。浦东新区南码头社区Z000302单元14-03e、14-04a地块，即保利置业南码头项目规划设计方案也在同日公布。   方案显示，14-03e地块拟建7幢11~17层高层住宅、1层抬板架空车库及以配套公建用房，最高抬板约9米；14-04地块拟建1幢3层多层商业。

今年5月9日，保利置业以348837万元的总价斩获该组合地块，成交楼面价82062元/㎡，溢价率40.04%。市场预测未来售价大概率在13万+/平。板块内目前有保利世博天悦在售，均价约18万/平，开发商是保利发展。同门兄弟同场竞技，到时候定价会不会有惊喜，值得关注。

写在最后：

四份方案同天亮相，算是给下半年的上海高端市场开了个头。国贸做文化街区，城投玩立体园林，绿发在老城厢做低密，保利在滨江做高层——家家都有故事可讲，但最终比的是谁落地不走样。

接下来就看各家怎么定价、怎么打了。竞争激烈对买房人不是坏事，至少选择多了，开发商也会很重视产品。等项目陆续入市，市场自然会给出答案。