近日，凤凰网房产获悉，深圳住建局披露的《2026年第三季度计划入市商品房清单》中，位于南山西丽桃源街道的珠光和山悦花园赫然在列。项目预计首推约450套住宅，不仅是西丽片区的供应主力，更是本季度南山推售套数最多的新盘之一。伴随节点临近，项目首发的113/120/138㎡纯四房户型图亦于近期流出，这也意味着，这个历经波折的旧改项目，终于揭开了“新规产品”的神秘面纱。

老西丽人对珠光村旧改并不陌生，但这项目的节奏确实慢出了名。盘点该项目的发展历程，2010年珠光村被纳入城市更新计划，2014年正式立项，规划草案前后经历两轮公示波折，直到2021年12月才拿到规划批复，2023年8月一期A用地批复通过、9月正式动工，此时距立项已过去13年。项目原备案名"风格城事花园"，2025年7月才更定为"珠光和山悦花园"。

从立项到如今计划入市，前后约16年。整个珠光村更新单元用地约15.6万㎡，分两期推进：一期A由宝祥源（花伴里体系）操盘，即本次入市的珠光和山悦；一期B归京基集团，目前尚未见主体动工。

落到项目本体，这次首推的是更贴近塘朗山的03-01地块（北区商品住宅部分）。地块占地约1.54万㎡，总建面约10.23万㎡，容积率4.16，规划3栋42-43层超高层住宅、2栋公寓及2栋商业，住宅共448套，首推约450套，梯户比3梯4户，标准层高3.15米。整个北区清掉小户型，全部四房起步——这在当下南山新盘里算是相当"硬"的改善定位。

根据流出的户型图里，三个面积段各有打法：约113㎡做竖厅动静分区四房两卫；约120㎡做竖厅南北通透四房两卫；约138㎡做到四房三卫、双套间——主卧+一间次卧各自带独立卫。

配套方面，交通上，步行约500米到7号线珠光站，珠光站同时也是在建29号线的换乘站，往南两站到在建的西丽高铁新城，这个高铁新城总投资371亿，站城一体，规模超深圳北，汇聚13、15、27、29号线四条地铁，是全高铁等级（350km/h）设计。

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生态和文体方面，背靠塘朗山郊野，西侧步行几百米到大沙河生态长廊，大沙河文体中心（羽毛球、游泳、图书馆、剧院）约600米。商业靠自带约7400㎡底商+1.5公里内的华润万家、天虹、益田假日里兜底，南方科技大学医院驾车约2.6公里，15分钟可达。

教育则是自带1所9班幼儿园，目前小学初中对口南山文理实验学校；西侧规划1所小学，南侧有一块63班九年一贯制储备教育用地。

价格层面，当前市场放风价普遍落在7万-8.5万/㎡区间。横向比对周边存量市场：珠光花半里近期成交均价约7万/㎡，半山翠林花园徘徊在6.7万/㎡上下；而同板块2023年入市的鼎胜金域阳光与总章翡翠公馆，开盘折后均价约7.5万/㎡，其中总章翡翠公馆2026年80-114㎡户型二手成交单价亦仅略超7万大关。若项目最终取证均价能锚定在7万出头，较同片区旧规次新房将显现出显著的“新旧剪刀差”红利；倘若定价触及8.5万/㎡高位，则将直接触碰留仙洞-塘朗山沿线市场的价格天花板。

在西丽湖科教城与高铁新城的“双城共振”下，西丽是深圳少有的规划能级领跑楼市价格的潜力板块。不过，珠光片区目前仍处“城市更新进行时”，界面尚显杂乱，施工车辆络绎不绝，短期居住氛围亟待成熟。

根据业内消息，目前项目销售团队已组建，营销中心及实体样板房网传最快7月底开放，凤凰网房产将持续关注。