7月18日，华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：180103，以下简称“华夏和达高科REIT”）发布第二季度经营情况。基金持有位于浙江省杭州钱塘区的和达药谷一期项目及孵化器项目两个产业园，两个项目运营时间分别为2017年和2007年。

期内，核心资产之一的孵化器项目平均租金单价同比下跌22.86%，降至1.08元/平方米/天。管理人在公告中坦言，今年第三、第四季度或仍将出现租金单价同比变动超过20%的情形。

降价背后是“以价换量”

两大项目表现严重分化。公告显示，截至二季度末，和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分出租率为91.87%，和达药谷一期项目配套公寓部分出租率为95.18%，孵化器项目出租率为64.23%。

其中，孵化器项目第2季度内平均租金单价同比变动超过20%，季度内平均租金单价为1.08元/平方米/天，上年同期平均租金单价为1.40元/平方米/天，降幅22.86%。

对于租金变动较大的原因，管理人称，通过全面贯彻以价换量策略，孵化器项目出租率已经实现阶段性筑底、反弹，但也导致第二季度内平均租金单价同比出现较大降幅。

今年一季度，孵化器项目季度内平均租金单价为1.12元/平方米/天至1.44元/平方米/天，同比降幅达到22.22%。管理人表示，孵化器项目将延续既有策略，本年第三、第四季度或仍将出现平均租金单价同比变动超过20%的情形。

分化背后，整体出租率也不乐观。据其披露的上半年经营情况，期内，华夏和达高科REIT底层资产整体出租率维持在75.53%至76.39%区间，租金单价从1月的1.22元/平方米/天逐步降至6月的1.17元/平方米/天。

亏损加剧

租金下降的结果直接体现在基金的财务表现上。

今年一季度，收入为1981.29万元，净亏损119.69万元，处于亏损状态。截至一季度末，项目整体可供出租面积20.13万平方米，实际出租面积15.38万平方米，出租率76.39%，较上年同期下降1.25个百分点，租金同比降13.57个百分点。

这并非该基金的首次亏损。2025年全年，收入为8788.62万元，同比下降16.28%；净利润为-6221.8万元，较2024年的573.37万元由盈转亏。经营活动现金流净额为5157.55万元，期末总资产14.82亿元，净资产12.14亿元，均较上年末有所降低。

管理人给出了应对策略。

2026年开始，孵化器项目所在的大创小镇核心区不再有新增竞品入市，市场压力逐步缓解。孵化器项目原先非常零散的小空置面积正在逐步归整为整层空置面积，从而使得待租赁房屋房型更好，得房率更高，更有利于针对500-1000平方米租户的招商。

同时，管理人称，今年第二季度孵化器项目出租率较为稳定，运营管理机构在一季度末完成的新装修整层面积已经实现了快速去化，效果符合预期，因此二季度已经开始对新的整层面积进行装修以维持租赁去化速度，下半年将通过持续装修改造提升房屋品质来吸引租户，提升出租率，从而寻求量价新的平衡点。