来源:凤凰网房产

2026年的夏天，楼市数据表上出现了一组极具反差的数字——

普睿数智数据显示，全国30个大中城市上半年狭义库存去化周期平均为23.9个月。

但其中，杭州、合肥的新房去化周期已不足12个月；

上海、天津、成都、长沙、天津、宁波的新房库存跌破20个月大关。

也就是说，在无新增供应的情况下，杭州、合肥一年后就将“无新房可卖”；

长沙、宁波、成都、长春、上海、天津则在一年半后，也或“新房告急”(前提是没有增供应的极限情况)。

8大城市新房“告急”

关键还是供得少

大多数人印象还停留在“全国去库存”，为何一部分城市的新房货架却在快速耗空？

首先要厘清一个概念，“狭义库存”是已批准预售但尚未售出的商品住宅面积。去化周期的计算逻辑是“库存/近12个月月均成交”。

克而瑞2026年上半年数据显示，上述城市的共同特征是“供应收缩幅度远大于成交下滑幅度”——

杭州上半年涉宅成交金额下滑近59%，成交面积215.2万㎡，同比下降18%；

天津供应230万㎡同比降幅达23%，成交微增0.2%；

合肥的供应面积同比下滑12%至93.22万㎡，成交面积仍维持在119.4万㎡，同比降幅7.8%也明显小于供应收缩。

这种“供应砍得比需求快”的策略，直接导致库存水位被动下降。

若按近6个月的月均去化速度计算，杭州、合肥、上海、天津的周期还会进一步缩短。

尤其是合肥，2026年居住用地计划仅约3000亩，较2022年峰值跌去约七成，库存“地基”在削薄。

这更像是一场主动的供需调节：地方政府通过控制土地出让，倒逼市场消化存量，而非需求端的全面井喷。

“库存凹地”背后：

城市分化、板块断层

要注意的是，“库存凹地”是数据之下的极端情况。现实则是“极致分化”。

这种分化体现在两个维度：城市层级的分化，单一城市内部板块的剧烈断层。

从城市梯队看，重点30城中仍有8个城市去化周期在30个月以上，与杭州、上海的火热形成冰火两重天。

从城市内部看，板块的“撕裂”堪称触目惊心。

以合肥为例，全市口径下去化周期约10.6个月，其中经开区等核心区域的去化周期更是低至5.5个月；政务区几无库存；但蜀山区（含运河新城）的去化周期拉长至23.8个月甚至更高，滨湖区约17.8个月，庐阳工业园板块亦积压严重。

这种分化逻辑很清晰：产业与人口流向决定了板块生死。

所谓的“新房不够卖”，只发生在有真实购买力支撑的核心区，大部分外围板块依然在“以价换量”的泥潭里挣扎。

结构性错位

这种房最抗跌

面对“告急”的喧嚣，购房者最需要的是冷思考，意识到一个楼市重要现象——结构性的错位。

数据揭示了一个有趣的截面：在30个重点城市中，120㎡-130㎡的面积段去化周期仅为16.9个月，优于许多小户型；

100㎡-120㎡及130㎡-144㎡更是达到16.5个月的健康水平；

90㎡以下小户型和144㎡以上真豪宅，在许多城市去化周期高达40-50个月。

这说明什么？首置刚需被二手房和保障房分流，顶级豪宅受购买力制约流动性锁死，唯有120㎡-130㎡这个“黄金刚改段”——既能满足二胎、三代同堂的功能性，又在总价可控范围内——成为了跨城市通用的“硬通货”。

因此，面对目前“库存分化、产品分化”的现状，重点要意识到，供需双缩是常态，只有核心城市的核心区、核心户型才具备稀缺性，远郊盘依然风险高企。

购房者也要认清自身现金流与真实居住需求，让核心资产回归价值，在缩量时代，不看城市看板块，不看情怀看产品，才是穿越周期的唯一法则。