广东省城乡规划院

住房政策研究中心首席研究员李宇嘉/文

房地产市场正加速从增量时代转入存量时代，新房和二手房都可以解决住房需求。基于总价可控、马上入住、生活配套成熟等考虑，年轻人和新市民等更青睐购置存量房。因此，商品房市场由新房为主逐步过渡到新房和二手房并重。上半年，二手房在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。这些省市多是经济大省，商品房市场化发展较早、购房需求较为活跃。

房地产市场进入存量时代后，分析市场要看新房和二手房的总供给和总需求。尽管当前新建商品房销售面积仍在下降，但如果将新建商品房和二手房交易加和，市场整体交易规模趋稳的态势很清晰。经济大省表现更明显，以广东省为例，今年上半年全省一二手住宅网签交易面积5651万平方米、同比增长0.8%，较5月增长1.3个百分点，比一季度末高7.9个百分点。

从国际经验来看，随着城市化快速增长期过去，城市各个居住板块基本成熟，存量时代到来。在新房和二手房共同构成的房地产市场中，二手房交易上升，新房交易下降是常态。市场结构的变化，也导致房地产在价格形成机制、定位、对经济的贡献模式等发生了明显变化。

首先，二手房对价格作用将不断增强，定价主导力量不再是房企，而是分散的买家和业主。因此，稳定居民的就业、收入，稳定市场的预期，对于房地产市场稳定至关重要。其次，房地产的定位从发动机转为稳定器，不能再像过去那样，过度依靠房地产拉动经济增长，要客观看待开发投资、新开工面积、新房销售面积等指标的下降；最后，房地产对经济的贡献模式从过去的投资拉动为主转向租赁、存量房交易、存量房运营、城市更新等存量带动。

当前及未来，居民对于居住“好不好”的需求还会存在，新房开发还有空间，但大体量连片开发的大盘项目将越来越少，“小而美、小而精”项目将成为市场热点，这也符合开发商单个项目精细打磨，产品不断迭代，满足居民个性化、品质化需求的转型方向。因此，上半年房地产供给端继续明显收缩，开发投资和新开工分别下降18%和23.4%，这既是落实“严控增量”、促进市场供求尽快实现再平衡的要求，也是市场主体自发和主动“去库存、去产能”，不再追求规模扩展，聚焦市场需求的“好房子”等经营战略调整的必然结果。

当然，城中村、危旧房、老旧小区等更新改造等将成为稳投资的重要力量，也是房地产稳定器的彰显。根据《城市更新“十五五”规划》，城市更新重点任务涉及的直接和带动投资额巨大。中央预算内投资、超长期特别国债、保障性安居工程资金等投入，盘活存量资源，挤入了社会投资资金，带动新消费、新产业、新业态等发展。

比如，老街区、老厂房、闲置楼宇、低效商业、停车场、社区配套、滨水空间、历史文化资源等存量物业盘活运营，驱动房企将从单一开发建设向代建、租赁、运营等多元化转型。同时，这也会激发全社会的投资和消费需求，包括文旅文创、酒店住宿、养老托幼和教育培训，也会激发居民在租赁、装修、社区服务等居住方面的消费需求，从而夯实行业的稳定器地位。