昨天，蛇口爱榕园一套法拍房火了。
标的为35栋104号房，建面82.21㎡，起拍价463.7万元，吸引10位买家报名竞拍。
经过39轮出价，其间甚至出现单次加价113.62万元的跳价操作，最终以约707万元落槌，折合单价约8.6万/㎡。
要知道，该小区同户型在2025年8月成交的拍卖价格是588.08万，不到一年时间涨了119.16万！
这次的成交价不仅高出法院评估价约45万元，更比小区2026年6月同户型近期628万元的二手房成交价高出约79万元……
上一套法拍的房产是去年8月，588万成交
01
爱榕园旧改最新规划已公开，2.9低容纯住宅小区
如果关注旧改的朋友，应该对“爱榕园”并不陌生。
爱榕园一期建成于1990年左右，总数约1396户，原为招商局为企业职工建立的福利房，后大部分房改转红本。随着房屋老龄化，改造势在必行。这一项目最初曾被纳入棚户区改造计划，但随后转为城市更新模式。
今年6月份，爱榕园片区城市更新单元规划（草案）对外进行了公开展示。
规划显示，更新单元用地面积73381.4平，拆除用地面积68848.2平，开发建设用地面积60435.7平（含划入零星用地1914.8平方米）。
开发建设用地规划主导功能为居住，规划容积241350平方米，其中住宅227500平方米，商业、办公及旅馆业建筑4000平方米（含母婴室20平方米），社区级配套设施（建筑面积≧9850平方米），正面清单：9班幼儿园等。
值得关注的是，最新规划中，项目容积率从此前的5.7大幅下调至2.9，此前规划的4.38万㎡保障性住房及27班九年制学校均被优化调整。
最新规划草案
2025年5月12日的规划公示的规划草案
6月份规划改后，这次的法拍房的价格直接冲到8.6万/㎡，单价大涨1万...
而此前该小区的二手房成交单价在7字头。
02
法拍房高价成交：旧改预期下的套利空间？
这套法拍房拍出后，大家讨论的焦点是“这个旧改值不值得一搏”？
客观来看，该项目的优势很多，这次规划容积率从5.7大幅降至2.9，且保障房指标清零，未来将打造为纯商品房、低密高端社区，产品价值重估空间大。
且地段与配套极佳，项目位于南山蛇口核心区，三地铁（2、9、12号线）环绕，周边环绕着育才二小、育才二中等传统ming校，成熟商圈（蛇口沃尔玛）和四海公园，地段价值稳固。
最主要的是，在旧改推进缓慢、甚至不少项目面临“失效”风险的当下，爱榕园片区的推进速度堪称“深圳速度”。
项目从2024年11月立项到2025年5月草案公示，仅用了半年时间；今年6月份最新的规划已展示，部分区域（如教育用地调整）已释放利好，旧改落地预期较强。
据坊间消息称“很多X商内部人买了很多房博拆迁，2028年地铁15号线通车前要全部搞好”。
另一方面，旧改补偿预期带来套利空间，部分房源（如法拍房）起拍价相对较低，若按旧改1:1.2的赔付比例计算，未来置换为低密豪宅的预期收益可观，具备一定的“博”旧改红利的套利空间。（信息仅供参考，具体以实际为准）
此外，目前周边新房价格普遍在10万 以上。同属招商开发的后海玺家园，容积率6.6的高密度产品单价已达15万/㎡。
而爱榕园凭借容积率2.9的低密属性、纯商品房圈层，产品力和居住体验全面碾压，未来在价格方面具备较大的想象空间。
03
"搏旧改"需谨慎，是‘豪赌’不是投资
尽管爱榕园旧改的可确定性相对较高，但还是要告诉大家：赌拆迁，须谨慎！
“搏旧改”本身就是一场豪赌。少数赢家站在山顶，多数输家则在老房子里熬着日子，或因资产流动性枯竭而深陷困局。
真正如愿以偿的“人生赢家”并不占多数，多为2010年前后早期签约的业主，或身处白石洲、岗厦、大冲等核心地段的原村民。以华润城（大冲旧改）为例，原村民手握大量回迁物业，随着房价一度站上15-20万/㎡，拥有数千平米者身家跃升至数亿乃至十亿级别，再加每年巨额分红，真正实现了“躺赢”。
但更多的，是仍在坚守的“拉锯战士”。这类业主所在项目虽已立项、签约率突破双95%，却因极少数“留守户”拒签，导致整村改造停滞数年。
还有一类黯然离场的“被套牢者”——听到旧改风声便高价杀入“老破小”的投资客。
典型如八卦岭宿舍，高峰时单价冲上15万/㎡，如今成交价仅徘徊在3.6-3.8万/㎡。
这类因旧改、棚改概念高位接盘的案例不在少数，结局往往有点惨，房价暴跌，旧改流产，不仅赔不上钱，反而亏掉大额利息和本金。更有加杠杆搏拆迁者，最终资金链断裂，房子沦至法拍。
截图：贝壳
深圳旧改平均周期长达10-15年，尤其近些年，失效旧改越来越多，开发商资金链紧张等多方原因，项目“烂尾”风险与日俱增。
对普通人而言，“随缘”胜过“强求”。把旧改当作意外之喜，而非孤注一掷的投资逻辑，或许更稳妥。
本文信息仅供参考，不构成任何买卖建议。
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