2026年上半年的北京楼市，一家深耕本地多年的市属国企，正迎来发展历程中少见的“冰点时刻”——北京建工地产。

从同区域两个高端项目“左右手互博”的市场奇景，到上半年联合拿下非核心地块，再到自有和多个合作项目出现去化不畅，这家曾以工程建设能力为核心优势的房企，正站在一个必须快速抉择的十字路口。

同系项目的内卷

丰台市场新老项目云集，对房企而言，操盘难度不小。其中嘉棠璟樾与嘉棠雅序的同台竞技，成为业内热议的特殊样本。

两个同属北京建工“嘉棠系”的项目，区位在丰台三四环之间，开盘时间仅相隔3个月，却出现了代际级的产品差异。

户型面积约99㎡三居，先开盘的嘉棠璟樾仅做到南向双面宽，后入市的嘉棠雅序则是南向三面宽的通透设计，配置两个全明卫生间。

四居户型，嘉棠雅序建面约109㎡就实现了四居两厅两卫的功能，而嘉棠璟樾要到118㎡才能达到同等配置。

即便同为123㎡四居，嘉棠璟樾入户门正对卫生间，入户玄关柜、家政间、餐边柜和主卧卫生间台盆配置，都不如嘉棠雅序，且嘉棠雅序南向面宽还额外多出1米。

而在价格的维度，嘉棠璟樾拟售价格为8.7-9万元/㎡，至今的网签价为7.8万元/㎡，整体上车门槛维持在700万元以上。嘉棠雅序拟售价格为8.2-8.4万元/㎡，至今网签均价为6.9万元/㎡，将丰台四环的改善置业门槛降至“6字头”空间。

同系产品，入市相隔时间并不久，却出现明显的产品差异，是该说北京建工地产产品进化速度之快，还是该说在上车门槛更高的嘉棠璟樾项目上，用心程度不够呢？

从项目的股权结构来看，嘉棠璟樾项目北京建工地产并不是大股东，而嘉棠雅序则是北京建工体系内的“嫡出”项目。

从开盘至今的网签数据来看，嘉棠璟樾历时约4个月网签率53.13%，嘉棠雅序历时约1个月网签率39.44%。

都为以价换量，但不同的决策逻辑，最终让两个同系项目走向了完全不同的产品和定价路线。

从合作亏损到潜在风险

丰台双子的内卷，是北京建工地产当下经营困境的一个投射。2025年以来，多个合作项目不及预期，让这家市属国企的业绩压力持续攀升。

据公开数据，2025年上半年北京建工地产由盈转亏，营业收入39.1亿元，同步下滑41.3%，净利润从上年同期的0.33亿元转为净亏损0.27亿元。

亏损的原因是合作项目和自有项目出现的去化难。以合作项目硅谷ONE项目为例，2021年拿地，楼面价高达3.3万元/㎡，最初开盘定价5.4万元/㎡，但因产品定位和区域配套的影响去化缓慢，如今已转为现房，整体去化率将近三成，库存约780套。

按持股比例预估，现房阶段如果以66折抛售，北京建工地产承担的亏损敞口约3.6亿元。

以自有的北京建工·嘉境里项目为例，拟售价为4.7-5.2万元/㎡，开盘价4.3万元/㎡，如今网签价3.8万元/㎡，2024年6月至今网签率29.02%，库存约1015套。降价和持续的营销投入吞噬着项目利润。

承压下的“现金流优先”

在营收、利润、负债的三重压力下，北京建工地产的经营策略显然已经高度聚焦：短时间内把存量资产转为现金流。

这种“现金流优先”的策略，从项目的操盘上可以得到验证，嘉棠雅序是用更优的产品、更低的价格来实现快速去化。

合作项目则选择果断抽身，去年10月，将持股30%的海淀半壁店项目股权全部出质给了合作方保利发展，回笼13.605亿元。

拿地上也是尤为谨慎，2026年上半年，北京供地涵盖郊区、地铁周边、内城核心等21宗地块，多数为底价拿地，北京建工地产以联合体身份仅拿下1宗地块。

调研复盘会上的反思

2026年4月，北京建工地产开了一个调研复盘专题会，对于到建发、越秀等标杆项目调研成果，要求各业务部门对标优秀项目，分享了学习体会。

在这次会议中，提出了四大可借鉴经验：一是深度贴合客群需求，打造定制化精装细节；二是将文化符号与项目气质融合，避免中式元素堆砌；三是落地铂金级静音住宅标准，通过静音门窗、隔声楼板、新风二次降噪等工艺提升居住舒适度；四是明确交付标准，实现“所见即所交”。

会议要求，针对当前交付满意度偏低的问题，组建跨部门专项小组，择优引入外部优质合作单位，建立交付“应急快修队”，快速补齐维修响应慢、协同效率低等服务短板。

站在当下节点回望，北京建工地产的“冰点期”，本质上是产品研发与服务创新不足，在合作扩张和自主操盘中出了问题。好在已经开始正视这些问题。