明天（7月28日），上海今年第六批次土拍将正式登场。3宗地块，分别位于徐汇桂林公园西侧、杨浦内环滨江和奉贤南桥新城，总起拍价约178.7亿元。

数量不多，但看头十足。杨浦八埭头地块起价118.68亿元，是今年以来起拍价最高的宅地；徐汇桂林公园地块绑了酒店业态，考验开发商的综合运营能力；奉贤新城地块容积率仅1.05，走的是低密路线。

上午9:30｜奉贤新城：低密“小而美”宅地率先开拍，大概率底价成交

明日率先登场的是奉贤区FXC1-0011单元C02B-06地块。这幅地块位于奉贤新城11单元，出让面积约1.5万㎡，容积率仅1.05，地上建筑限高20米，起拍价3.34亿元，起始楼面价20600元/㎡。

从指标来看，这是一块典型的低密别墅地块。对比2025年7月成交的天誉原墅地块（容积率1.2，楼板价24600元/㎡），这块地容积率更低，离地铁站和百联南桥、龙湖奉贤天街也更近。

不过，由于地块形状不算规整，加上奉贤新城近年新房供应集中、去化节奏偏慢，一定程度上削弱了房企的出价意愿，大概率以底价成交。

上午10:00｜杨浦八埭头：百亿级滨江“硬货”，多家央国企虎视眈眈

上午的重头戏，毫无疑问是杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02地块，即八埭头组团地块。

这块地确实少见。位于内环滨江，距黄浦江岸线仅300米，坐北朝南，天生具备对望陆家嘴天际线的视野基底。且地块紧邻地铁4号线杨树浦路站，步行约700米可达12号线大连路站，配套确定性极强。这是近年来杨浦内环滨江少有的大体量住宅用地，总起价118.68亿元，也是上海公开市场第六宗起价过百亿的商品住宅地块。

地块分三块：03A1-05是住宅，容积率2.39，建面约6.95万㎡，起拍楼面价79996元/㎡；03A2-01是商业 餐饮旅馆，容积率1.1，要配约7958㎡酒店和1500㎡菜场；03A2-02是住宅，容积率2.3，建面约7.83万㎡，起拍楼面价78053元/㎡。

从参拍阵容来看，参拍的基本都是头部央国企，大部分都是组联合体的，毕竟资金门槛摆在那儿，当然也有单独上的。

目前杨浦滨江楼面价纪录是保利·外滩曜的95,530元/㎡，2025年五批次成交，溢价率31%。八埭头这块能不能破纪录，是明天最大的悬念。

下午14:00｜徐汇桂林公园：地段没得挑，就看谁啃得动

下午出让的徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块，同样颇具看点，地块位于桂林公园旁，原来是冠生园食品厂。内中环，12号线和15号线双轨交，紧邻桂林公园，南边是漕河泾港和上海师范大学。典型的成熟地段，不用等规划兑现的那种。

地块由2个子地块组成，N06-38是住宅，约2.9万㎡，容积率2.2，限高80米，起拍楼面价82988元/㎡；N06-39是餐饮旅馆业用地，约1.78万㎡，容积率1.4，要建约2.5万㎡酒店，起拍楼面价13232元/㎡。

板块新房断供快五年了，上一个入市的是汇樾庭，2023年入市均价10.2万/㎡。二手房方面，最近的鑫耀中城挂牌均价14.8万/㎡，今年5月成交了一套98㎡三房，单价约13.1万/㎡。

参拍的也是几家熟面孔，单独出战，没有组联合体。地块是好地块，但2.5万㎡的酒店配建不是谁都能接的，溢价率估计不会太猛。具体多少，下午就知道了。

写在最后

明天三块地，奉贤基本就是走个过场，真正的戏在杨浦和徐汇，一个要冲地价纪录，一个看谁啃得动带酒店的肥肉。

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