7月28日，上海第六批次土拍开拍，共出让3宗地块，分别位于杨浦八埭头、徐汇康健和奉贤新城。最终1宗底价、2宗溢价成交，总成交金额235.14亿元。

其中，杨浦八埭头地块鏖战2个多小时、219轮竞价，由保利发展&华润置地以161.2亿元竞得，楼面价102023元/㎡，溢价率35.83%，拿下2026年上海年度总价地王；徐汇康健地块历经96轮竞价，由保利发展&徐汇城投联合体以70.6亿元竞得，楼面价79072元/㎡，溢价率24.51%；奉贤新城地块则由远东宏信&奉贤新城公司以底价3.34亿元摘得。

Part.1

保利发展一日连落两子，231.8亿重仓上海核心区

要说今日土拍的最大赢家，非保利发展莫属。

一日之内连落两子，上午联手华润拿下杨浦八埭头，下午又联合徐汇城投摘得徐汇康健，总拿地金额高达231.8亿元。两幅地块各具成色，但杨浦八埭头无疑是今日绝对的焦点。

1）杨浦八埭头：保利发展&华润161.2亿摘得，锁定年度总价地王

该地块位于内环滨江，距黄浦江岸线仅300米，妥妥的一线江景房，对望陆家嘴天际线。交通方面，紧邻地铁4号线杨树浦路站，步行约700米可达12号线大连路站，配套确定性极强。更重要的是，这是近年来杨浦内环滨江少有的大体量纯住宅用地，起拍总价高达118.68亿元，是上海公开市场第六宗起价过百亿的商品住宅地块。

所以，高总价并未劝退房企。地块上架后便吸引中海、金茂&建发、保利发展&华润、招商&越秀&瑞城4家竞买人报名，清一色头部国央企。

该地块的竞拍过程堪称一场持久战。前73轮，四家房企轮番出价、互不相让，加价幅度一度拉高至5000万元，场面几近白热化。73轮过后，金茂&建发、招商&越秀&瑞城率先退出，争夺缩小为中海与保利发展&华润之间的单挑。双方缠斗胶着，一路将竞价推至219轮。

最终，经过2个多小时鏖战，保利发展&华润置地以161.2亿元成功摘地，成交楼面价102023元/㎡，溢价率35.83%。据测算，未来售价预计在16-18万/㎡之间，总住宅货值约250亿元。

值得一提的是，这一总价直接锁定上海2026年年度总价地王，楼面价也刷新杨浦滨江板块纪录，超越了2025年由保利发展竞得的保利·外滩曜地块（楼面价95530元/㎡）。

对于保利发展而言，杨浦滨江已是深耕多年的主战场。此前保利发展在区域内先后开发了保利·外滩序BUND45、BUND88、保利外滩曜等多个项目，对板块客群画像和产品逻辑积累了丰富经验，此番拿地将进一步巩固其区域深耕优势。

再看华润置地，此番联手保利发展拿下杨浦八埭头地块，同样意义不凡。今年上半年，华润置地累计销售金额已突破300亿元，位列上海房企全口径销售金额榜首。此次若能成功补仓，将有助于进一步扩充可售货值，巩固其在头部阵营的领先地位。

2）徐汇康健：五年断供板块，保利发展联合徐汇城投再下一城

再来看徐汇康健地块，同样看点十足。

地块就在桂林公园旁，原是冠生园食品厂旧址，内中环之间，12号线和15号线双轨交环绕，紧邻桂林公园，南侧是漕河泾港和上海师范大学，典型的成熟居住板块，不用等规划兑现的那种。

地块由两个子地块组成：N06-38为住宅用地，约2.9万㎡，容积率2.2，限高80米，起拍楼面价82988元/㎡；N06-39为餐饮旅馆业用地，约1.78万㎡，容积率1.4，规划建设约2.5万㎡酒店，起拍楼面价13232元/㎡。

虽然带了餐饮旅馆业用地、有一定自持压力，但架不住位置实在能打，加上板块新房断供快五年了，吸引力不言而喻。最终招商、保利发展&徐汇城投、中海、象屿&建发4家房企报名参拍。

竞拍过程同样不乏看点，四家房企轮番出价，互不相让。中海出价40轮，招商出价30轮，两家你追我赶。而保利发展联合体的打法却不太一样，全程96轮竞价中仅出价15次，不过每次出手都卡在关键节点。

最终，该地块经历96轮竞价后，由保利发展&徐汇城投联合体以70.6亿元竞得，楼面价79072元/㎡，溢价率24.51%。其住宅可售楼面价超过10万元/㎡，未来售价预计15万 。

对于保利发展来说，落子徐汇康健同样是步好棋。一来康健板块断供已久，改善需求积压，未来不愁卖；二来保利发展在徐汇此前布局相对有限，这次联手徐汇城投，正好进一步夯实其在徐汇的版图。

一日之内，保利发展在杨浦和徐汇两大核心区域同时落子，且两块地都是经过激烈竞争拿下的，决心可见一斑。按照上半年保利发展在上海房企排行榜上“双第三”的位次，和排名第二的招商蛇口差距并不大。下半年有了这两块地的底气，冲刺更高座次并非没有可能。

Part.2

奉贤新城低密地块底价成交，远东宏信拿地、龙湖龙智造代建？

有人满载而归，也有人低调入场。

今天上午，奉贤区FXC1-0011单元C02B-06地块率先登场。不过这块地的热度明显没法跟杨浦、徐汇比，地块形状不算规整，加上奉贤新城近年新房供应集中、去化节奏偏慢，最终仅吸引了远东宏信&奉贤新城公司一家参拍，以底价3.34亿元成交，楼面价20600元/㎡。

虽然底价拿地，但这块地的底子其实不差。

地块位于奉贤新城11单元，出让面积约1.5万㎡，容积率仅1.05，地上建筑限高20米，是典型的低密别墅地块。对比2025年7月成交的天誉原墅地块，这块地容积率更低，离地铁站和百联南桥、龙湖奉贤天街也更近，楼面价还便宜了4000元/㎡，性价比突出。

再说说拿地的远东宏信。这家公司前身为远东国际租赁有限公司，成立于1991年，2001年从沈阳南迁上海，2011年在香港联交所主板上市，是港股第一家以融资租赁为主业的创新金融公司，也是央企混改的标杆企业。在上海，远东宏信最知名的项目是浦东后滩滨江的远东宏信广场，也是其总部所在地。

据小道消息，远东宏信拿下该地块后，将引入龙湖集团旗下代建品牌龙湖龙智造负责全程代建代销。如果消息属实，这将是龙湖龙智造首次进入奉贤市场。一个低密别墅盘，配上龙湖的产品力，倒是挺值得期待的。

写在最后：

至此，六批次土拍顺利收官。整体来看，土地市场热度还是不错的，核心区地块抢得热火朝天，外围地块平稳落地，算是近期比较有话题性的一批了。

接下来，七批次5宗宅地将在8月4日开拍，总起拍价83.39亿元，覆盖虹口北外滩、浦东张江及唐镇、嘉定南翔几个板块。这里面有两块值得单独拎出来说说，北外滩滨江地块紧邻浦西第一高楼，位置够硬；张江孙桥地块更是时隔十二年才放出的一宗商品住宅用地，稀缺程度可想而知。

两批次的拍卖节奏衔接得挺紧，核心区的战火大概率还要接着烧。到时候谁能抢到，咱们拭目以待。