7月29日广州一口气挂牌3宗涉宅地块，分别位于海珠琶洲、荔湾聚龙湾、南沙万顷沙三大片区，三块地合计起拍总价突破96亿元，均将于8月28日进行限时竞拍。

琶洲地块依托成熟城区资源，用无偿移交配套反哺城市建设；聚龙湾地块绑定重磅商业规划，但捆绑大量安置任务，是典型旧改商住地块；万顷沙地块落地广州首创现房激励政策，给行业交付难题提供新解法。三宗地块同步挂牌，也清晰释放出当下广州土拍分层供地、分区施策的核心思路。

海珠琶洲南区地块：核心区改善地块，配套无偿移交门槛拉满

HZ0401003-CZTBGX地块坐落琶洲南区，是片区又一宗临江改善用地，出让面积43989.4㎡，计容建面约13.12万㎡，容积率2.98、限高80米。

大家最关心的配套优势，这里完全是成熟城区顶配：地铁8/12/18号线三线交汇，上华南快速、新港东路快速通达全城；周边从小学、中学到多所高校全覆盖，省第二人民医院等三甲医院就近布局，南丰汇、万民星光城商业现成，赤沙涌、黄埔涌滨水公园环绕，不管自住通勤还是日常消费，不需要等待远期规划兑现。

对比片区过往出让土地，琶洲南区三宗宅地（保利天奕）成交楼面价全部站稳4.25万/㎡以上，板块改善底盘已经夯实，周边互联网企业、总部白领自住需求稳定。

直白说清这块地的硬性成本压力，开发商拿地不能只盖商品房，一大堆配套要无偿交给政府：

1、自建2880平12班幼儿园、文化室、社区卫生站、养老机构，完工后全部无偿移交海珠区教育局与街道；

2、地块内市政道路、绿地、河涌整治工程同步施工，建成后无偿移交市政部门管理；

3、全盘落实“好房子”建设标准+交房即发证，进一步抬高建安投入。

地段价值足够高，但无偿移交配套体量不小，房企利润空间会被持续压缩，更适合擅长高端改善开发、资金实力稳定的头部企业。

点评：琶洲从来不缺购买力，但想拿地，先扛下一整套城市配套建设任务。

荔湾坑口聚龙湾地块：紧邻太古里，安置任务是拿地最大包袱

聚龙湾AF0211019地块，是白鹅潭核心商住混合用地，计容建面8.52万㎡，容积率达到5、限高150米，挂牌起拍价16.45亿元，纸面楼面价19306元/㎡，单看地价数字，比去年片区成交地块（聚龙湾源舍）的25231元/㎡楼面价低不少，很容易让人觉得性价比突出。

地段红利肉眼可见：步行可达11号线大冲口站、广佛线沙涌站，一路之隔在建聚龙湾太古里，芳村小学、规划36班初中、荔湾区人民医院全部就近覆盖，珠江后航道、大冲口涌滨水景观资源齐全。片区在售楼盘稳定4.8-5万/㎡均价，改善置换客群接受度很高。

但内行拿地第一眼，都会先算安置账单，这才是地块隐藏成本：

1、必须建设5500㎡安置住宅、1.8万㎡商业商务安置物业、5670㎡配套地下车库，街道仅按基础建安价结算，土地溢价、人工上涨成本全部房企兜底；

2、额外配建5670㎡街道办事处、政务中心，无任何政府补贴；

3、场地遗留支护桩、土方工程，开发商额外支付1681万元场地处理费。

再加上5的高容积率，楼栋密集、商住人流混杂，对比片区纯住宅地块，居住纯粹度偏弱，片区现阶段连片开发，未来数年存在施工噪音、扬尘干扰。

综合对比2025年坑口、石围塘出让地块就能发现：纸面低价，本质是捆绑海量旧改安置任务，变相抬高真实开发成本，短期很难做出高利润产品。

点评：太古里商圈是加分项，但上万方安置物业，直接抹平纸面地价优势。

南沙万顷沙23万方大地块：广州现房销售试点，房企迎来资金缓冲红利

2026NJY-3万顷沙连片地块，是本次挂牌最有政策看点的一宗，也是广州首个明确现房销售激励规则的出让地块，一旦房企落地现房产品，这里就会诞生全市首批现房住宅小区。

整块地拆分三块差异化规划，合计计容建面23.90万㎡，起拍价19.07亿元，纸面楼面价7980元/㎡，两块地块容积率仅1.8做小高层，一块2.4做高层，还自带7555㎡公建配套（12班幼儿园、托育、养老站点），扣除配套后实际起拍楼面价8241元/㎡。

最核心的独家政策红利，没有其他片区可以对标：

房企只要任选一整块分地块全部打造现房，土地出让金就能分两年付清，签约30天内只需要支付50%全款；同时设置约束，现房楼栋完成现售备案前，其余地块不能办理预售证，杜绝房企钻政策空子。

放在广州常规土拍规则里，绝大多数地块要求1年内缴清全部土地款，两年分期能大幅缓解房企前期资金压力，完美匹配现房更长的开发周期，从源头减少延期交付、货不对板等购房纠纷，也是南沙落实楼市新政的落地抓手。

客观聊聊地块短板，避免大家只看政策红利忽略居住现实：距离18号线万顷沙站3.7公里，步行通勤不现实，无车人群出行成本偏高；周边仅有万顷沙旧镇基础底商，缺少大型购物中心；片区产业园集中，短期生活氛围成型速度较慢，更适配本地产业职工、自驾自住家庭。

长期维度，地块属于南沙珠江滨海CBD规划范围，规划容纳37万居住人口，新能源、半导体产业持续导入自住人群，住房需求具备长效支撑。

点评：全广州独一份现房激励政策，万顷沙这宗地，是广州楼市交付改革的试验田。

整体来看，本次三宗地块集中挂牌，并非简单的土地放量，而是广州根据不同片区发展阶段，定制化调整供地规则，一边完善老城居住配套，一边用政策创新优化新区居住体验，长期有利于市场平稳健康运行。8月28日，凤凰网房产将实时跟进三宗地块的竞拍情况，敬请持续关注。