上海土拍再次迎来重磅地块。

八批次土拍名单中，普陀真如板块三幅地块赫然在列，B03B-01、B04B-01、B06-01，总用地面积约11.9公顷，总建筑面积约39.7万平方米，其中住宅约19万平方米。

体量够大、位置够核心。这样的配置，放在任何一批次土拍里都足够吸睛。

地块刚一亮相，市场已经在讨论：这宗地，会不会是今年的年度地王？

01、配套先行，真如已完成“热身”

我们先来看一下地块所在的位置——真如。

真如是上海最早启动的城市副中心之一。早在2001年，真如就与徐家汇、五角场、花木一同被列为上海四大城市副中心。此后近二十年里，徐家汇早已是繁华的代名词，五角场也成了北上海的商业地标，花木凭借浦东开发红利后来居上。唯独真如，因为拆迁难、规划调整、开发主体变动等一系列历史原因，始终差了一口气。

过去很长一段时间里，真如的标签是“上海最慢的副中心”。但现在，这种局面正在被彻底改写。

来看已经兑现的“底盘”：

交通方面，7、11、14、15号线以及规划中的20号线，五轨交汇，区域内设9个站点，600米半径覆盖率接近80%。地下H型公共车行通道串联起核心区17个地块的地下车库，总长4.9公里，未来也将连通“真如之心”板块。整片核心区的地下空间是打通的。

商业方面，中海环宇城MAX开业仅一年多，2024年日均客流量达到7万人次，周末超过10万人次，年销售额突破50亿元，已是上海西北片区最炙手可热的商业综合体。

教育方面，上师大附属第四实验学校（十二年一贯制）、上师大附属第二实验学校（九年一贯制）、曹杨二中（东校）、中福会托儿所、真如翠英幼儿园、北石路幼儿园，覆盖幼托到高中全学段。

产业方面，中海中心双子塔位居2024年上海写字楼租赁市场成交量榜首。德赛西威旗下公司、罗尔斯罗伊斯、宾尼法利纳等汽车产业链主企业相继入驻；中国商务广告协会上海办事处也在普陀区数字广告园区挂牌。

生态方面，真如绿廊副中心范围全长2.5公里，宽130至150米，由真如公园、桃溪公园、海纳中央公园、海艺公园、武宁公园等组成，水系与绿廊交织，贯穿板块核心。

文化方面，拥有1000多座的海心剧院已落成，可满足国内90%以上剧目的演出需求。

可以说，真如已经用环宇城、中海中心、海心剧院等项目，在市场上完成了一次“认知重启”。今天的真如，早已不是那个“等配套”的副中心了。

02、真如之心，为什么是焦点

其一，稀缺性与确定性。中环内、双轨交上盖、成片开发的住宅用地，整个上海也没几块了。地块位于真如副中心最核心的位置——11、14号线交汇处，真如绿廊斜向贯穿，桃浦河、真如港两条水系环绕，西南角一街之隔就是800年历史的真如寺。更难得的是，周边交通、商业、产业、生态配套已基本落位。

其二，体量与地王预期。三幅地块总建面约39.7万平方米，仅住宅部分就达19万平方米，这样的体量在主城区近年供地中已属罕见。另外，参照同板块地价水平，即便考虑商办部分价值折让，整体货值也有望突破150亿元量级，具备冲击今年年度地王的实力。

其三，价格锚点。 据悉，为了确保“真如之心”的整体品质，普陀区还专门启动了国际方案征集，由英国福斯特建筑事务所（Foster + Partners）操刀城市设计。真如之心以“魅力之心、连接之心、宜居之心”为主要设计理念，通过一系列互补功能打造全天候活力全龄中心。

以公园为基底，融入自然、文化、运动、商业、艺术、社区等多元化城市功能，以空中林荫步道串联室内外文化场地、商业盒子、购物中心等，打造可吸引各个年龄层和不同背景的人群汇聚的城市目的地。

地标塔楼则强调垂直功能混合，并与公园中轴线相呼应，与更新改造后的兰溪路商业街区、真如寺前广场、真如港活力水岸等共同带动真如城市副中心的能级和空间品质提升，形成“古今对话”为特色的真如新名片。

方案立住了，价格才有想象力。周边已有参照：中海环宇玖章均价约11.25万元/㎡，翠谷瑞仕放风价约12万元/㎡。而真如之心地块位置更核心，加上福斯特方案带来的产品溢价，未来售价空间可想而知。