继鹏宸云筑之后，华南数字超总有两个新盘住宅预备中，一个是「深国际华南A808-0031宗地项目」，另一个是天健刚定名的「珑序府」。

接下来的1-2年内，关注龙华梅林关板块的购房者选择面又会宽不少。

1.

华南数字超总的前身是华南物流园，占地约53.3公顷，是深国际在深圳最大的传统仓储物流园。

整个片区通过土地整备方式推进，正从单一的物流仓储，转向“数字产业 高端居住”的产城融合综合开发片区，是梅林关片区整体改造的主要承载片区。

梅林关片区示意图

深国际作为华南物流园的原土地使用权人，在整个片区从仓储物流向产城融合转型的过程中，扮演着核心推动者的角色。

2023年10月，深国际与龙华区政府、市规资局龙华局签订土地整备协议，采用留用土地加货币补偿的方式实施转型，获得约10.58亿元拆迁补偿费，并取得约10.87万㎡留用土地的开发权。

包含4个住宅地块自持开发，其中的02-20-04地块（A808-0031宗地），为自持地块中的首个开发住宅用地。

除留用地外，片区还有多宗招拍挂或自留用地转招拍挂出让的地块。

目前已进入尾盘销售阶段的鹏宸云筑，就是华南数字超总内诞生的首个住宅。其地块于2024年2月出让，彼时中建壹品和湖北文旅的拿地成本约2.54万/㎡。

接着就是天健拿下的珑序府。今年4月，片区内第二宗招拍挂住宅用地（A808-0035宗地）出让，应是其中自留用地拆分而来。

竞拍过程火热，天健最终是经过60轮竞价，溢价率40.18%才得以拿下。楼面价约3.09万/㎡，相较鹏宸云筑的高出约21.7%，倒也证实了华南物流园转型后的土地价值得到了市场的回馈。

片区内的产业地块也在同步进行。其中，深国际华南数字谷已对外招租；世界500强海克斯康总部地块建设中，将建成全球高端测量装备及传感器智造产业园。

加之规划的72班九年一贯制学校（红山中学民治校区）即将落成，华南数字超总的兑现轮廓正在逐步清晰。

2.

进度较快的深国际华南A808-0031宗地项目（项目尚未公布备案名），位于鹏宸云筑的北面，中间仅隔着红山中学民治校区。

深国际在深圳住宅开发领域并非新手。

此前同样在梅林关片区，深国际就曾与万科合作开发了和风轩、和雅轩、和颂轩，合称“风雅颂”三住宅。该地块前身是华通源物流园，走的也是物流园转型住宅的路径。

在前海妈湾，深国际还与深业合作开发了颐湾府，又与万科合作了瑧湾悦等多个项目，形成了“颐城”系列产品线。

在这些合作中，深国际扮演的多是土地资源方的角色，由合作方负责产品打造和操盘。但这次有所不同，深国际没有引入合作方，而是通过旗下龙深国际置业独立自主开发。

看回项目，占地面积约2.19万㎡，总建筑面积约19.59万㎡，容积率5.76。

规划包含5栋37至47层住宅和1栋4层幼儿园，其中1栋37层，其余2/3/5/6栋均为47层，3梯5户设计。

预计可提供1000多套住宅，户型信息暂未披露，规划机动车停车位1240个（含充电桩位372个）。

今年5月底老牛探盘的时候，项目在做桩基础工程，预计最快年底到明年上半年可入市。

3.

至于天健珑序府（A808-0035宗地），是最近拿到的地名批复许可，比深国际华南A808-0031宗地项目似乎要更早亮相。

天健地产是深圳国资控股上市公司天健集团旗下核心企业，特区建工集团骨干成员，拥有房地产开发一级资质，也是深圳市属国企中仅有的具有自主施工能力的综合性房企。

其近几年的代表项目包括福田的天健天骄、前海的天健悦桂府等，覆盖住宅、商业、市政工程等多个领域，累积开发物业已超过800万㎡。

珑序府是其天健在梅林关片区，应该也是龙华内首次布局的住宅项目，与深国际华南A808-0031宗地项目紧挨着，在其北面。

项目占地面积约1.3万㎡，规定建面约4.4万㎡，容积率3.4，其中住宅约4万㎡、商业470㎡。

整体限高80米，预计可建成23层左右的高层住宅。清一色纯商品住宅，没有保障房配建。地块内还配建了社区健康服务中心和长者服务站，以及不小于1160㎡的公共开放空间。

项目采用新国标加深圳住宅设计新规标准建设，在得房率和户型尺度上有代际优势。

像这种通过招拍挂拿下的低容积率住宅用地，在如今深圳新房市场上，基本都是以高端产品的姿态面市。

4.

可以预计，珑序府与深国际的产品形态会有明显差异。

深国际是超高层1000多户体量的较大社区；珑序府是限高80米的低密小高层，体量紧凑。

在定价逻辑上，深国际项目因是留用地开发，地价成本相对可控，定价空间更灵活；珑序府地价成本较高，在产品端需要做出足够的竞争力。

两个项目一个承接刚需到刚改需求，一个填补发力高阶产品，参考中海在原梅林关口附近的中海云颂玖章，或各有各的客群基础。