明天（8月4日），上海今年第七批次土拍将正式登场。5宗地块，分别位于浦东唐镇和张江、嘉定南翔和菊园、虹口北外滩，总起拍价约83.39亿元。

从报名情况来看，冷热分化依旧，虹口北外滩和嘉定菊园地块大概率底价成交，而浦东唐镇、张江以及嘉定南翔3宗宅地，则是房企争夺的焦点。

01、虹口北外滩&嘉定菊园：一个等跨界玩家，一个等浙系品质

先看两宗预期底价成交的地块。

上午9:30，虹口区北外滩地区hk293-08地块、hk321-04地块（地下）与嘉定区JDC1-0501单元74-04地块将率先出场，市场预期均以底价成交。

虹口地块位于北外滩核心区，规划为商业、办公、住宅混合用地，其中住宅占比仅30% 。最受关注的是，地块内将建一栋249米的超高层建筑，未来将成为北外滩天际线的重要组成部分。

不过商办体量大、运营要求高，这两条就把绝大多数开发商挡在了门外，底价成交几乎没有悬念。

网传该地块将由某实业集团收入囊中。实业资本跨界做地产，虽然操盘经验有待验证，但反而让人多了一分期待：没有传统房企的路径依赖，说不定能做出点不一样的东西。

另一宗是嘉定菊园74-04地块，位于菊园街道，出让面积约3.3万方，容积率2.0，计容面积约6.6万方，起拍楼面价18200元/㎡，起拍总价12.04亿元。

地块体量适中、形状方正，西侧是绿地、南侧有景观水系、北侧为已建成小区南山嘉荟领峰，周边视野相当通透。2.0的容积率配合60米限高，适合做洋房 小高层的组合，契合当下“高低配 改善型”的产品趋势。

据传，已有某家以产品力见长的浙系房企准备托底。虽然还没官宣，但这个组合已经让人有些期待了，毕竟在品质这件事上，浙系从来是认真的。

02、唐镇：隔壁地王卖了一年还没清，这次还能冲40%吗？

上午10:00，真正的重头戏来了——浦东唐镇C-02E-01地块。

这块地最直接的参照物，就是隔壁的招商中旅壹江臻邸。去年7月25日，招商蛇口与港中旅联合体以40%的溢价率、5.24万/㎡的楼面价拿下项目所在地块，一战点燃唐镇热度。本次出让的C-02E-01地块，就在它一路之隔。

两宗地块条件高度相似：容积率均为2.3，限高均为60米，起拍楼面价也几乎持平（本次约3.75万/㎡）。

不过，今时不同往日。隔壁地块拿地已逾一年，项目入市后市场表现并未如预期般火爆——去化速度平稳但谈不上“快速”，开盘接近8个月365套房源，网签去化约57%。

因此，虽然唐镇板块的基本面依然扎实，但房企出价会谨慎不少。预计本次溢价率大概率落在20%-30%区间，触及40%中止价的可能性极低。如果竞拍过程中有黑马杀出，不排除逼近30%，但突破40%基本无望。

03、张江：起价低、体量小，最有可能成为溢价之王

下午14:00，浦东张江孙桥社区14-01地块将亮相。

这宗地块虽然体量不大，但可能是本次溢价率最高的地块。 核心原因在于——总价门槛够低。

地块起拍总价仅6.43亿元，起拍楼面价3.48万/㎡，中止楼面价4.87万/㎡。总价门槛低、体量小，意味着资金占用少、去化速度快，完美匹配当下房企“小步快跑”的诉求。用业内的话说，“安全垫”足够厚。

更重要的是，这是张江。作为国家级科学城，张江集聚了集成电路、人工智能、生物医药等高端产业，数十万高收入技术人才扎堆于此，购买力和租房需求毋庸置疑。然而张江70%以上的土地都给了产业园和研发楼，宅地供应极度稀缺。

2020年以来，整个张江几乎没卖过商品房，唯一的新盘中建御华园还是协议出让的城中村改造项目。2023年开盘时，147套房源，有效意象认购617组，认购率420%，入围分高达87分。

稀缺性摆在那，总价门槛又低，流速还有保障，报名企业虽然不算多，也压不住这块地的热度，预计该地块溢价率有望突破40%。

04、南翔：利润算得过来，但安全垫够厚吗？

下午与张江地块一同出让的，还有嘉定南翔25-06地块。

这是南翔板块近十年来难得一见的低容积率地块。 容积率仅1.3，限高30米，天然具备打造低密宜居产品的条件——无论是多层洋房、叠墅还是类别墅产品，都有较大的产品发挥空间，能够有效填补区域内高品质改善型住宅供给的空白。

南翔的市场需求确实不小。地块南侧的时代之城，自2024年开盘以来年销售套数都在800套以上，2026年至今已卖了486套、5.56万方，是板块的成交大户。这说明市场对南翔的认可度足够高，新房走量是有底气的。

但就近的市场表现，也给这片区域敲了个警钟。同在南翔、同样紧邻地块的大华星屿，2026年1月27日开盘，368套房源目前网签去化率约45%。这个数据说明，板块内的改善需求释放并没有想象中那么迅猛，低密产品虽好，但不是随便做做就能卖完的。

所以整体来看，南翔这块地底子不错、利润有空间，但板块安全垫算不上厚。利润能兑现多少，还得看产品做得好不好、价格定得巧不巧，预计溢价率在15%-25%之间。

写在最后

梳理下来，明天这场土拍的脉络已经很清楚了：

张江大概率是溢价率最高的那块，6.4亿的起价、张江的稀缺标签，足以让报名的那几家房企“上头”；唐镇会拍，但不会疯，隔壁57%的去化率摆在那，谁也不敢轻易赌40%；南翔则是最有悬念的一块，地是好地，时代之城年销800套证明了南翔的购买力，但大华星屿45%的去化率也说明不是谁都能卖得好。溢价能冲到多少，全看参拍房企敢不敢赌一把产品力。

至于虹口和菊园，底价收场，但后劲可能比想象中更大，一个249米地标里的住宅，一个浙系品质盘，都值得长期关注。

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