观点网讯：花旗与摩根大通同日下调恒隆地产目标价，花旗将其目标价由11.2港元降至10.3港元，基于每股资产净值预测25.74港元折让60%，维持“买入”评级；摩通则由12港元降至10港元，基于每股资产净值预测折让63%，维持“增持”评级。

恒隆地产上半年核心纯利按年跌10%至14.36亿港元，主要受杭州商场及内地办公室物业净物业收入利润率下降、利息资本化减少，以及武汉公寓非现金拨备影响。若撇除武汉公寓拨备，核心纯利仅跌2%。中期息维持0.12港元。

内地零售业务方面，上半年商户销售额按年增长17%，7月销售已恢复正常。内地零售租金收入港元计按年升8%，人民币计升6%。花旗预期下半年商户销售额按年增长5%至10%，零售重续租金增长（估计2%至3%）将于2026下半年及2027年持续。

恒隆地产已物色新任行政总裁人选，将于9月7日加入并于10月1日正式履新，现任行政总裁卢韦柏将退任并留任主席顾问一年。

花旗预计集团盈利增长将于2027年浮现，受惠内地零售租金正面的重续租金增长，以及杭州恒隆广场及上海恒隆广场扩建项目的逐步贡献。杭州恒隆广场商场承租率98%，正按计划于第四季达致收支平衡；办公室目标于2027下半年达70%出租率。花旗估算商场首期全面营运后年租金收入可达5亿港元，对比目前年化租金约2.22亿港元。

恒隆地产净负债比率降至31.6%，资本开支高峰期已过，预计2026及2027年资本开支分别为31亿及26亿港元。摩通预期今年全年核心纯利按年跌5%，2027财年核心纯利按年反弹8%，并预计2026至2028年每股股息维持0.52港元，股息率约7.1%。