8月4日，上海第七批次土拍收官。5宗地块分别位于浦东唐镇和张江、嘉定南翔和菊园、虹口北外滩，总起拍价约83.39亿元，最终2宗底价、3宗溢价成交，总成交金额约90.6亿元。

其中，招商蛇口&港中旅联合体以15.8亿元拿下唐镇地块，楼面价48114元/㎡，溢价率28.45%；联发集团8.16亿元摘得张江孙桥地块，楼面价44190元/㎡，溢价率26.92%；华润置地16.14亿元拿下嘉定南翔地块，楼面价30774元/㎡，溢价率13.98%。

底价成交的两宗也颇有看头。青山实业与华峰集团联合体38.45亿元摘得虹口北外滩地块，两位温州首富联手，249米超高层，上海首个垂直混合功能地标，住宅货值预估近60亿。绿城12.04亿元底价落子嘉定菊园，继续补仓嘉定。

01、招商&港中旅唐镇再落一子，地价比隔壁地王便宜了四千多

继壹江臻邸之后，招商&港中旅联合体在唐镇再下一城。

今天上午，经过47轮报价，招商&港中旅联合体以总价15.8亿元竞得浦东新区PDP0-0405单元C-02E-01地块，成交楼面价48114元/㎡，溢价率28.45%，预计预计售价8万+。

这一价格，比隔壁的地王便宜了不少。

去年7月，招商&港中旅联合体拿下壹江臻邸地块时，成交楼面价高达52360元/㎡，溢价率40%，一战点燃唐镇热度。如今时隔一年，新地块楼面价降了4246元/㎡。

地价降了，并不意外。壹江臻邸拿地逾一年，开盘近8个月，365套房源网签去化约57%，表现平稳但谈不上火爆。隔壁的地王还没卖完，新地块的定价自然多了几分理性。

所以虽然该地块共吸引了4家竞买人报名，但竞价过程并不激烈，47轮报价便收场，各家举牌都带着几分谨慎。

不过对招商&港中旅来说，这次拿地倒是顺理成章。唐镇板块的基本面依然扎实，壹江臻邸虽然去化不快，但也证明了区域内8万+的售价市场是能接受的，新地块楼面价更低，利润空间更大。

当然，这笔账也不是只有好处。新地块地价比壹江臻邸便宜了四千多块，相当于在告诉市场，唐镇的地价没那么坚挺了。对于还在卖的壹江臻邸来说，客户会不会犹豫观望，等一等更便宜的新项目？多少有点尴尬。

02、在浦东尝到甜头的联发，8个亿杀进张江

浦东张江孙桥社区14-01地块由联发集团以8.16亿元竞得，成交楼面价44190元/㎡，溢价率26.92%，装标不低于3000元/㎡。

联发这两年在上海土地市场颇为活跃。2025年6月，联发以21亿元、41.68%的溢价率拿下浦东曹路地块，即后来的联发·金海雲墅，成交楼面价33957元/㎡。该项目入市后去化表现还可以，目前尾盘在售，也给了联发继续补仓的底气。

而这次拿下的张江地块，总价仅8个亿，体量不大，资金占用少、去化压力小，匹配当下房企“小步快跑”的节奏，安全垫足够厚。

更重要的是，这是张江。作为国家级科学城，张江集聚了集成电路、人工智能、生物医药等高端产业，数十万高收入技术人才扎堆于此，购买力毋庸置疑。但张江70%以上的土地都给了产业园和研发楼，宅地供应极度稀缺。

2020年以来，整个张江几乎没有商品房新盘入市，唯一的新盘中建御华园还是协议出让的城中村改造项目。2023年开盘时，147套房源吸引617组客户，认购率420%，入围分87分。

金海汀雲台、金海雲墅让联发在浦东尝到了甜头，这次带着对浦东市场的熟悉再入张江，虽然体量不大，但说不定能做出点不一样的东西。

03、深耕南翔的华润，又拿了一块低密地

今天下午，经过27轮竞价，华润置地以总价16.14亿元竞得嘉定南翔25-06地块，成交楼面价30774元/㎡，溢价率13.98%。

对比一下，这个价格不算激进。2023年12月华润&华发联合体拿下时代之城地块时，楼面价30015元/㎡，本次高出759元/㎡，基本持平。而大华星屿2025年8月协议出让的楼面价为24089元/㎡，本次高出6685元/㎡，不过协议出让的参考意义有限。总体来看，13.98%的溢价率在当下土拍市场里算是合理水平。

地块最大的卖点是低容积率。1.3的容积率配合30米限高，在南翔这样一个以高层为主的板块里非常少见，洋房、叠墅甚至联排都有可能做出来。时代之城叠墅能卖到6.7万/㎡，说明客户愿意为低密产品多付钱。

当然，这块地也有短板。东侧紧邻嘉闵高架，噪音问题对开发商的产品设计是不小的考验。板块内在售项目也不少，时代之城、大华星屿都在卖，大华星屿今年1月开盘，368套房源网签去化率约45%，说明区域内的竞争压力同样存在。

不过，华润的优势在于熟门熟路。地块西南侧就是华润与华发合作开发的时代之城，入市以来一直是南翔的成交主力，2026年至今已成交486套、5.56万方。多年的项目运营让华润对南翔的客户需求已经有了深入了解。等到新地块入市，时代之城大概率已基本售罄，正好补位。

同样的板块、更低的容积率，华润这次会拿出什么样的产品，可以保持关注。

04、两位温州首富联手，38亿底价拿下北外滩249米地标

今日最大的意外，莫过于青山实业与华峰集团联合体以38.45亿元底价摘得虹口北外滩地块。

该地块为商住办综合用地，地块出让面积仅约1.5万㎡，容积率高达7.3，计容建筑面积约10.7万㎡。其中商业占比不超过55%、办公不低于15%，住宅占比仅30%。

由于商办体量大，所以最终仅有一家联合体报名参拍。

来看看接盘的两位是谁。

青山实业，全球最大的不锈钢和金属镍生产商之一，2026年《财富》世界500强排名第254位，营收约601.3亿美元。老板项光达，现任温州首富。总部虽在浙江温州，但青山实业董事局早已扎根上海，2021年就在北外滩买下了一栋总部大楼，是北外滩的老熟人。

华峰集团同样来自温州，化工新材料领域的龙头，全球最大的聚氨酯制品材料制造企业，旗下3家A股上市公司，2025年销售收入达817.4亿元。老板尤小平，前温州首富。

两位温商首富联手，这栋楼未来大概率将成为他们的总部。

虽然是底价成交，但地块本身的看点一点不少。首先是地块本身足够特殊。这里将建一栋249米的超高层塔楼，是上海首个把住宅、酒店、办公、商业全部“叠”进一栋楼里的垂直混合项目，这种模式在上海几乎没有先例。

位置也相当能打。地块位于北外滩正在推进的“超级无车区”核心段，恰好夹在来福士广场和白玉兰广场两大商业地标中间，东侧紧邻中央公园。而公园西侧就是正在建设的480米浦西第一高楼——北外滩中心，南侧一路之隔是249米高的华贸中心。加上自身249米的高度，这栋楼未来本身就是北外滩天际线的重要一员。

这还不是全部。如果这栋楼的住宅部分能放在高区，那可是249米的高度，目前上海最高的住宅是世茂滨江花园，约191.85米，这就意味着它很可能刷新上海住宅天际线的纪录。

住在200米以上的北外滩高空看陆家嘴，这种产品在市场上几乎没有对标，绿城潮鸣外滩已经卖到18万/㎡左右，而该地块的位置更好，卖到20万+/㎡并非不可能。

实业跨界做地产，又是如此特殊的地标项目，本身就足够让人期待。接下来就看这两家实业巨头，会在这栋249米的垂直城市里，交出怎样的作品了。

05、绿城12亿底价补仓菊园，嘉定再下一城

嘉定菊园地块由绿城以底价12.04亿元摘得，成交楼面价18200元/㎡，溢价率0%。

该地块底价成交并不意外。菊园并非嘉定传统热门板块，作为一个正在发展中的新区，交通、商业、教育等配套都还在完善阶段，短期内的市场认知度和客户吸附力有限。也正因如此，本次土拍仅绿城一家房企报名参拍。

不过，地块自身条件并不差。出让面积约3.3万方，容积率2.0，体量适中、形状方正，西侧是绿地、南侧有景观水系、北侧为已建成小区南山嘉荟领峰，周边视野相当通透。2.0的容积率配合60米限高，适合做洋房+小高层的组合，契合当下“高低配、改善型”的产品趋势。

对绿城来说，嘉定并不陌生。2023年8月，绿城摘下南翔镇地块，即后来的留香园，2024年至2025年在嘉定区的成交面积、套数、金额等维度均处区域前列。今年6月30日，绿城又以总价20.66亿元竞得嘉定区另一宗地块，成交楼面价29227元/㎡，溢价率19.08%。可以说，绿城对嘉定市场的理解已经足够深。

这一次，绿城带着对区域的熟悉度和品牌认可度进入菊园，能否在一个尚在发育中的板块做出叫好又叫座的产品，值得期待。

写在最后：

七批次刚落槌，八批次已经在路上了。

回顾这5宗地，每块地都有各自的看点，唐镇地价回调、张江断供补仓、南翔十年一遇的低密地块、北外滩首富跨界、绿城在嘉定持续深耕。在当下的市场环境里，各家房企都在按照自己的节奏布局，该拿的坚决拿，该等的也不着急。

接下来，8月31日，八批次土拍将接棒登场，其中普陀真如之心地块已经挂出。这个位置、这个体量，大概率又是一场硬仗，具体能拍到什么价格，哪些房企会下场，值得关注的看点不少。