西丽新房市场，今年接下来的几个月里应该会挺热闹。

几个项目先后浮出水面，供应正在开闸。比如花伴里的「珠光和山悦花园」，再次传出要入市；香港新世界的「湾上云启府」，进度喜人，已经出地面多层；大学城片区的「中海云锦万宸」，进度顺利的话，有望年底前亮相。

西丽新房市场，今年接下来的几个月里应该会挺热闹。

几个项目先后浮出水面，供应正在开闸。比如花伴里的「珠光和山悦花园」，再次传出要入市；香港新世界的「湾上云启府」，进度喜人，已经出地面多层；大学城片区的「中海云锦万宸」，进度顺利的话，有望年底前亮相。

这里边，进度最快的是「珠光和山悦花园」，传出即将开展，计划推出约450套住宅（以开发商公告的为准）。

该项目在市住建入市计划里曾出现过多次，或许终于要接近兑现。

摄于26年8月5日

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珠光和山悦原备案名为风格城事花园，位于桃源街道珠光路以北、塘朗山郊野公园以南、大沙河以东、平南铁路以西。

项目前身是珠光村旧改一期A项目，从2010年纳入城市更新计划算起，前后历时已约16年。

2010年，珠光村纳入《深圳市城市更新改造2010年度实施计划》。此后经历了拆除范围调整，两次规划草案公示的波折，直到2021年12月才取得规划批复。

根据专项规划，珠光村更新单元用地面积约15.6万㎡，分两期实施。一期又分A、B两个大地块项目。

其中，A项目即珠光和山悦花园，2022年6月确认实施主体，由宝祥源投资发展有限公司操盘，穿透股权后由花伴里集团实际控制；

其西侧的B项目实施主体为京基投资，部分楼栋已出地面，但目前似乎处于停工状态。

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珠光和山悦开发商花伴里，是深圳本土老牌房企，有好长一段时间不见其活跃了。

过去几年行业调整，花伴里也经历了一段艰难时期。珠光和山悦花园能从立项走到今天，一个16年的旧改项目能扛到即将入市，对花伴里来说并不容易。

开发商成立于1998年，在深圳城市更新领域布局多年，拥有30多个城市更新项目，据说目前在深圳土地储备还有超过100万㎡。

此前它的业务遍布深圳各区域，在多个片区都留下过“花半里”产品。项目类型覆盖旧住宅小区、旧工业区及旧城中村，更新业态涉及住宅、精品公寓、写字楼、酒店和商业综合体。

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看回项目本身。珠光和山悦主要涉及两个建设地块，包含03-01地块和03-02地块。其中：

03-01地块是商品房组团，用地面积约1.54万㎡，总建面约10.26万㎡，容积率4.49，分两期建设，规划共计448套住宅。

主要建设涵盖3栋42/43层超高层住宅、2栋7层高商务公寓，以及2栋2层高商业，围合布局，社区中间形成中心庭院。地块西侧一路之隔，还规划了一所学校。

03-02地块以保障和回迁性质为主，用地面积约1.81万㎡，总建面约11.87万㎡，规划共795套住宅（回迁房627套 保障性住房168套）。

主要建设涵盖3栋43-46层超高层住宅、1栋26/33层高的保障房/住宅、1栋4层高商业。在地块的东侧，规划建设一所幼儿园。另配建文化活动室和约3900㎡的公交首末站。

将率先入市的住宅产品位于03-01地块内，规划车位623个（含03-02地块腾挪车位70个）。

据规划项目共配置1472个车位（含珠光花半里228个），03-01和03-02地块通过地下车行通道联通。

根据目前已知信息，珠光和山悦可售商品房的产品定位比较纯粹，以建面约113-140㎡的四房刚改户型为主。

虽未超高层住宅，但并无牺牲横向舒适密度，均为3梯4户配置，能做到全屋无暗厨暗卫，户户方正通透。这对于直面塘朗山和大沙河的楼栋单元而言，景观资源应会十分可观。

具体户型等开发商公告后再做更新。

至于价格方面，参考周边次新房如鼎胜金域阳光、总章叠翠，应会在7-8.5万/㎡区间，那么总价硬是约800万左右起步，具体以备案为准。

效果图，仅供参考

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这个盘的优势和短板都比较清晰，区位大家太熟悉了。

优势方面：

一是地段价值有支撑。项目处于南山核心地段范围内，距地铁7号线珠光站约500多米（步行距离，仅供参考），两站可达西丽站换乘5号线，往东直入福田中心区。远期片区内还有西丽高铁站，集四条地铁及多条城际、高铁在内的全市最大规模交通枢纽。

产业上，直线距离留仙洞总部基地约2公里，大疆、传音等为代表的科技企业总部在此。沿大沙河两岸布局的大沙河创新走廊，还串联起科技园、留仙洞总部基地、西丽湖国际科教城等重要科创区域，产业和人口的持续导入，为片区的居住需求提供了支撑。

二是伴山而居的舒居感。项目背靠塘朗山郊野公园，东侧约600米即为大沙河生态长廊。城市核心区能同时拥有山景和水景，本身就不多。

大沙河生态长廊已经全线贯通，被誉为深圳的塞纳河，平日或周末在沿河步道骑行散步，都是现成的享受。闹中取静，这是南山核心区少有的居住形态。

三是生活氛围成熟。项目周边本是成熟的居住组团，华润万家、天虹商场等生活配套现成，3公里内可达益田假日广场、万象天地，在建的大沙河文体中心距项目约600米，日常休闲生活不缺去处。

教育上周边有南山文理实验学校（集团）文理二小、珠光小学、南山文理实验科创学校等，属于中等梯队。局部范围内还规划建设两所学校，步行均可达。

值得注意的是：

整体密度偏高，物业类型比较杂。项目是超高层产品，除了商品住房，地块内还有回迁房、商业、公寓、保障房等业态。

好在可售商品住宅主要集中在03-01地块，居住的相对纯粹性能保得住，但公寓业态带来的干扰不可避免，居住圈层和纯商品房社区有差距。

产品存在代际差。项目是早年规划的旧改产品，和目前招拍挂市场的新规住宅相比，在户型设计、得房率等方面存在一定的代际差距，这是旧改项目普遍要面对的问题。不过单层4户，已远胜不少大型旧改项目了，值得肯定。

周边环境短期难有大变化。项目周边除京基旧改、棚改还有学校外，东西两侧的民房短期内没有拆迁计划，城市界面以现状为主。