2026年，世界正在经历一场前所未有的资产大洗牌。

世界银行将2026年全球经济增速预测下调至2.5%，全球通胀预计攀升至4.7%；中东战事推高能源价格；日元兑美元一度跌破163关口，创近40年低点……

但香港似乎正在讲述另一个故事。

2025年，香港登顶全球跨境财富管理第一，实现历史性跨越。2026年上半年，香港一手私人住宅买卖合约登记1.24万宗，总值1506.98亿港元，金额创31年来半年度历史新高。超级豪宅也实现了爆发，上半年香港超亿元一手住宅同比暴涨2.8倍！在这场全球性的资产再平衡中，为什么香港能走出独立行情成为全球资本看好的“安全锚”?钱去了哪里？谁在入场？

为此，凤凰网房产·深圳对话了长实营业部首席经理郭子威先生，试图拆解这条从经济到楼市、从需求到选择的逻辑链条。

长实营业部首席经理郭子威先生

从"可选项"到"必选项"：全球资本为什么改道香港？

这场对话伊始我们直奔主题，在全球资本重新选边的当下，为什么是香港？

郭子威的答案分两层。第一层是定位。“香港是国家唯一一个对外的金融中心。”这意味着全球资本要进入中国，香港是制度上一个“无缝衔接”的接口。企业排队赴港上市、中东和东南亚资本加速流入，都站在这个定位上。

第二层是法律。“香港走的是普通法，跟西方主流经济体完全对接。”他讲得很直白，“外来的人来到香港，首先看法律制度是不是他们熟悉的那种容易接受、容易理解的，合同合约的细节，他们必须了解，才有信心。”契约可预期、产权有保障、争议解决可信赖——这些抽象条款，是跨国资本选址时的第一道筛子。

再加上香港资金相对能够自由进出，制度底座就齐了：资本能来、敢来、来了留得住。

最直接的证据，是钱改了默认方向。瑞士坐了多年的全球跨境财富管理第一，2025年换成了香港。他补了一个对比：“同一时间，新加坡的资金流入量在减少，香港反而没有”。

钱来了，人就跟着来。香港近年积极推动家族办公室落地，数据显示，截至2025年年底，香港单一家办数目已达3384间，较2023年底的约2700间净增超过680间，当中过半的财富层级达5100万美元以上。这个群体不是短期套利者，他们把香港当作家族财富的长期锚地，扎根的人，是要在这里生活、决策、传承的。

更关键的是这股势能的持续性。郭子威分享道：“港股IPO仍在加速，2025年新增100多家上市公司，今年上半年再增100家，目前约400家排队”。他指出了一个容易被忽略的时间差：“去年香港重回IPO全球第一，这批客户的需求不会马上反映在今年，可能明年才会反映出来。”按每年100至150家的上市节奏，仅排队企业就足够释放未来三年的需求。

另一组数据更提气。香港的GDP增速2026年第一季度同比增长5.9%，最新数据显示第二季度上涨约4.3%，渣打银行全年预测4.3%。郭子威特意强调：“香港比较自由，资金流动更畅通，外来资金更多，增速高是虹吸效应的结果，不是原因。”

为什么改道香港？现在可以回答了：制度给了信心，信心带来了资本，资本带来了人，人带来了持续的需求。这不是并列的看法，是一条完整的因果链。

越贵越抢：稀缺是唯一不回调的定价因子

钱和人到了香港，楼市是第一站。

“支撑香港楼价的，核心是需求行为。”郭子威开门见山，“有需求才有稳定现金流，有稳定现金流才有价格支撑。”

但需求需要一扇门。此前，香港全面撤销所有楼市“辣招”。买家印花税、额外印花税，一夜归零。本地居民、内地买家、海外投资者在购房资格、按揭成数和税率上第一次完全同权。郭子威认为，关键不在降了多少税，而是‘供需决定价格’这个基本逻辑重新开始运转了。“门开了，有没有人进来，才是问题。”

人确实来了。而且不止一群人。

郭子威进一步分享，今年大学生收生比例计划从40%提到50%，学校周边租赁“火得不得了”；银行存款利率从之前的4%-5%跌到0.5%，“放在银行根本没有任何回报”，再加上股市“割韭菜”般的波动，买房反而成了最朴素的安全感。与此同时，优才专才计划引入的专业人士支撑了市区租赁。这两股力量是市场底盘，但不是主角。

他认为，主角在顶层。

赴港上市企业高管、中东及东南亚家族办公室、正在“东迁”的全球财富管理人。用郭子威的话说，这批人“并不是短线的”，要的是“长远”。换句话说，买房是消费，看价格、看户型、看周转；配置是资产行为，看确定性、看稀缺性、看传承价值。两套逻辑完全不同，价格弹性也完全不同。

市场的回应验证了这个分层。香港楼价此前几年大幅回调，而从撤辣至今，已连续上涨超过12个月，今年上半年累计涨幅约12%。“这不是反弹，”郭子威说，“香港楼市很明显处于一个新的上升轨道。”

香港城市景观，图源视觉中国

轨道内部，我们试图再次细化。上半年部分区域的超级豪宅涨幅同比超过15%，而刚需普遍仅5%至10%。超级豪宅不是跟涨，是领涨。“超级豪宅供应不多，只要需求一提升，价格马上就往上跳。”郭子威表示。

但为什么全球资本偏偏要抢最贵的资产？答案在资金的行为模式里。

郭子威以新加坡与香港举例，说明行为模式的分岔。“新加坡更多是资产‘停留’地，而非长远‘操作’地，这与香港完全不同。”郭子威的语气很笃定，“顶级超级豪宅极少转手。”

这就解释了越贵越抢的核心原因。不是价格上涨引发了追涨，而是买家对稀缺资产的珍惜，市场上可交易的顶级资产只会越来越少。

供给端同样在收紧。据悉，超级豪宅供应占全港住宅存量不到1%。郭子威的比喻很直白：“开发商手里的面粉都不够，做不出面包。”

需求在结构性增长，供给在实质性断档。这也解释了为什么超级豪宅涨得比刚需多：刚需的价格是收入决定的，中产的价格是置换链条决定的，但超豪的价格是稀缺性决定的，而稀缺性是唯一不会回调的定价因子。

至于那些担心利率的声音，他的判断很干脆：香港按揭利率2%至3%已经封顶，美国背着约40万亿美元债务，加息动力不足。“利率不是影响房价的因素，香港往后的经济发展才是最重要的。”

对当前时机，他的判断是：楼价距历史高峰仍有15%至20%的差距，安全边际充足。“现在是一个非常非常好的时间段，下半年整体涨幅约5%，全年约12%，但超级豪宅因稀缺性加剧，涨幅可能接近10%。”

“重仓豪宅的底层逻辑，不是赌涨，而是锚定稀缺。”

应天：卖一套，少一套

当宏观逻辑指向"重仓豪宅"，下一个问题自然浮出——哪个标的真正值得锁定？

应天，正在用数据给出回答。

自6月初宣布16套大宅招标认购至今，一、二期共售出了12套单位，总成交额逾22亿港元。其中两套应天顶层连天台特色单位，呎价分别达12.4万及12.6万港元，双双刷新全港一手住宅呎价纪录。项目采用招标模式，团队透露：“但要看到价格真正能呈现市场价值和项目价值，我们才会成交。”

郭子威透露，全球富裕家族对香港的政治及经济稳定程度极具信心，加上今年香港楼市持续稳步上扬，长实最近接获不少家族办公室、拍卖行及豪宅代理查询应天的推售事宜。

还有一个被反复讲述的案例。一个大家族一次性购入相邻两套——长辈原本住在山顶别墅，要走楼梯，年纪大了不方便；山顶潮湿，而应天位于雾线以下，梅雨天能见度也不受影响；孩子在附近国际学校上学，需要足够的房间。最后这个家庭采取了两套打通方案，让三代同堂，又各自保留独立空间。

应天样板间实景图

为了应对这种“比邻而居”的需求，应天今次推出的16套单位分布于不同座数和楼层，其中特选11、15及16楼全层共12个单位，正是为了方便大家族买家选择同层多个单位、与家人同层而居。

这个速度的含金量不言自明。更值得追问的是速度背后的支撑到底是什么？郭子威对于应天价值的真正锚点，用了四个字——"无可代替"。

“你看窗外——中银、IFC、长江集团中心，全是顶级写字楼，这种地段才配称超级豪宅。”他指向窗外，“若仅靠特殊海景或房型拉高价格，地段本身无特色，何谈超级豪宅？”

进一步了解得知，更深层的稀缺来自土地供应。从2021年拿到地皮之后，应天所在的中半山没有新的土地供应。未来3-5年，也几乎没有土地可以在这一区再开发。

这就不难解释那么多家族名门望族将这里视为世代资产，正如郭子威所言：“他们都不舍得卖”。惜售心理本身就是供应断档的加速器，存量不释放、新增又为零，稀缺不是预测，而是事实。

应天样板间实景图

这意味着：应天不是"其中之一"，而是"唯一之一"。卖一套，就少一套——这不是销售话术，而是土地供应的硬约束。稀缺性的背后，是价值与价格的双重确定。

项目团队透露：“这类买家最在意的是能否买到‘心头好’”。12.4万、12.6万港元的呎价，不是开发商定价，而是买家真金白银的价值确认。郭子威补充：“应天过去从未降价，这在香港一手豪宅市场极为罕见。”

“我们希望把香港最好地段，打造成真正无可代替的作品。人对居住的需求本质是人性化的——需要长远的传承价值。”郭子威停顿后补充，“许多家办除了寻找优质资产配置地，更希望为下一代留下可持续的传承载体。这些产品将来不会再有了。”

面向未来，郭子威态度明确：“房地产健康发展需稳步上行。香港的方向很清晰：作为国家唯一对外金融中心，越来越多上市公司赴港；家族办公室持续增长；中东、东南亚资本加速流入。”“这一趋势可持续3—5年，甚至更久。”

这不是乐观宣言，而是基于数据、需求与制度三重变量的冷静推演。应天的热销不是终点，而是起点——它标记了香港重新被全球财富定义为“核心安全港”的锚点。

“应天”——代表顺应天时，承载着地势、时势和人势之优而傲立于世，与期数的位置、气势、格局和珍稀程度不谋而合。长实以此命名，市场以成交作答。