近日，光明凤凰城D3-1-9、02-13两大核心地块正式启动土地整备了，两宗地块隔路相望，坐落于6、13号线凤凰城站两侧，合计可释放超29万㎡建筑规模，以居住功能为主。

若仅将其视为一次普通的土地供应，或许会错失其中的深层信号。在深圳宅地供应持续收紧的背景下，这两宗“王炸”地块的登场，折射出光明乃至深圳城市发展逻辑的微妙转向。

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地处凤凰城核心区，地铁 学校 三大商业体环绕

要理解这两宗地块的分量，首先要回到光明的城市版图。

光明凤凰城，是光明区政府的所在地，也是全区资源投放最为集中的板块。官方公示信息显示，02-13地块目前为光明区市民广场及区政府办公大楼所在位置，D3-1-9地块则与之隔路对望。

D3-1-9地块用地面积约20994㎡，规划容积率3.1，规划建面约65081㎡；02-13地块：用地面积约74142㎡，规划容积率3.1，规划建面约229840㎡；

两宗地块合计可释放超29万㎡建筑规模，主要以居住功能为主，未来可提供大量商品住房与配套空间。

两宗地块紧邻深圳实验学校光明部（九年一贯制）及6号线凤凰城站，周边光明万达广场、蓝鲸世界等商业体环伺。

这种“行政中心 地铁枢纽 名校 商业核心”的资源叠加的地块，在光明已不多见。

有网友评价：“凤凰城地铁站这个地标位置贯通13号线，核心位置实在是很难得，学校、交通、文化、行政所有功能都就近拥有。”

更为重要的是，这两宗地块是凤凰城核心区为数不多的成规模储备用地。

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光明供地的“精准投放”

在分析这两宗地块的市场意义之前，有必要回顾光明宅地供应的“过山车”式轨迹。

2021年，光明挂牌9宗宅地，达到历史顶峰；2022年6宗，2023年4宗，2024年甚至“吃鸭蛋”，2025年勉强挤出2宗宅地，却遇冷均以底价成交。供地节奏的剧烈波动，折射出市场预期的变化。

在此背景下，光明区2026年初一次性释放5宗“压箱底”优质地块，全部位于凤凰城核心区，堪称近年最大规模的优质供地潮。

这并非简单的“放量”，而是一种策略性的“精准投放”——在市场信心修复的关键节点，拿出最具吸引力的资产来激活市场。

D3-1-9地块的整备进展尤为迅速。

2026年4月，光明区城管局就该项目永久占用城市绿地、迁移及砍伐城市树木事宜公开征求意见，涉及永久占用城市绿地4020.81㎡、迁移城市树木148株。

征求意见期间未收到公众反对意见，整备工作顺利推进。

而在此之前，2026年6月，同属凤凰城片区的A512-0092宗地已挂牌，起拍总价12.66亿元，采用“价高者得”方式，不设最高限价。

该地块已于7月24日成功出让，当时共吸引4家房企参与竞拍，经过46轮激烈竞价，最终由招商以15.05亿元竞得。

这被视为对市场的一次“压力测试”，也为后续D3-1-9、02-13两宗地块的出让探明了市场水温。

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“王炸”地块值得期待

地块周边的二手房市场，是研判其价值的重要参照。

D3-1-9地块周边，是当年光明两大“现象级”网红盘——金融街华发融御花园和龙光玖龙台。金融街华发融御花园曾创下光明“开盘摇号登记数量最多”的新盘记录；龙光玖龙台在楼市高峰时期，据传二手房价格一度触及9万元/㎡。

如今片区二手房成交均价回落至4.8-5.5万/㎡，新房备案价格维持在4.5-5万/㎡。

价格大幅回调后，市场已进入相对理性区间。对于开发商而言，这意味着拿地成本与未来售价之间存在可计算的利润空间。

另一方面，02-13地块面积约7.4万㎡，体量较大，具备打造区域标杆项目的条件；D3-1-9地块面积约2.1万㎡，体量适中。两宗地块“大小搭配”，有望吸引不同类型房企参与竞逐。

将视角拉高，这两宗地块的出让，实质上是一场城市核心资源的再定价过程。

凤凰城板块经过多年发展，已完成从“规划蓝图”到“现实图景”的兑现。地铁6号线与13号线的双线交汇，使其与南山科技园的通勤时间压缩至30分钟以内；深圳实验学校光明部的落地，补齐了教育资源的最后一块拼图；万达广场、蓝鲸世界等商业体的开业，则完成了生活配套的闭环。