凤凰网房产《明日之城》第六季“新城新程”，以中立、专业的视角，记录城市更新从“大拆大建”到“留、改、拆”并举的系统性转变，持续聚焦深圳的城市更新实践。 

系列第 2 篇——我们把目光锁定在华侨城荔园新村这一案例。

近日，沙河街道华侨城片区一栋老楼的外墙上，旧改宣传横幅又被人留意起来。这个建成于1993年、楼龄超过三十年的小区，迎来了一纸公示——《南山区沙河街道荔园新村城市更新单元计划（草案）》。

对几百户等了十四年的居民来说，这是项目第一次从“纸面”真正走向立项审批的快车道；而对深圳旧改而言，这是又一个停滞多年的“老大难”被政策松绑重新唤醒的样本。

十四年拉锯，为什么是现在?

回顾荔园新村旧改的历程，是一场反复搁浅的拉锯。

2012年，小区业委会曾主动对接益田集团推进旧改，因业主改造意愿统一度不足，首轮尝试无疾而终；

2020年，项目切换棚改路径，交由南山人才安居牵头，2021年业主同意率突破“双95%”门槛，居民一度以为搬迁在即；但随着全市棚改政策收紧，改造再度按下暂停键；直到2024年底，项目才明确由“棚改”转为“旧住宅区拆除重建类城市更新”，并于同年12月引入中海作为前期服务商。

换赛道并没有立刻走出困境。2025年5月，新版《住宅项目规范》实施，对旧改项目的容积率（不超过3.1）和建筑高度（不超过80米）作出严格限制。对拆迁成本已经锁定的旧改项目而言，可售面积被大幅压缩，南山区相关部门曾一度给出初步判断：项目“不具备经济可行性”。

外界一度认为，这个小区想要拆除重建，除非业主自掏腰包。

转折出现在2026年3月16日。 深圳市住建局与规自局联合出台新规，明确当年3月16日后未完成规划审批的城市更新项目，原则上无需配建保障性住房。这一刀，精准解开了压在旧改成本上的枷锁——保障房配建义务减轻，项目重新具备了算得过账的空间。

7月20日，荔园新村计划草案公示，权利人787人、同意申报占比97.84%，拟拆除范围用地约4.08万平方米，更新方向为居住，需落实不少于3000平方米公共利益用地，单元计划有效期两年（至2028年）。从“拆不起”到“破冰”，荔园新村走的是一条政策减负、核心地段、民生诉求三重力量共振的路。

中海的另一种入场：不算接盘，是前期服务商

特别值得关注的是，这次草案公示背后，再次站着中海。2024年12月，中海华南（深圳）有限公司中标项目前期服务商。而就在近期，中海刚接手了桑泰在西丽的云锦万宸旧改项目。

先看清楚中海在这宗项目里的角色。与西丽云锦万宸“桑泰退、中海100%接盘”不同，荔园新村的中海，身份是“前期服务商”——负责意愿征集、补偿方案编制、规划报批等系列前期工作，并不等于最终的开发实施主体。实施主体仍需按更新政策流程另行确认。

换句话说，中海进场的是“最前面一段”，而非“最后开发那段”。

座位前期服务商，中海华南在荔园新村，接的是意愿、规划、报批这些最磨人、风险也最前置的环节，虽然短期没有可售货值，但卡位早、成本低，一旦政策与流程走通，大概率能顺理成章地走到开发端。

在深圳主城核心土地资源愈发稀缺、公开土拍竞争白热化的背景下，旧改正成为央企补齐主城版图、抢占核心存量资产的核心路径。梳理发现，目前全市有41个旧改“出局”、宝安17个失效、核心区约10个延期，大量停滞项目在等政策、找接盘，而央企国企正是这一轮盘活的主力。

走进荔园新村：老社区的新可能

项目自身的条件，先摆开。荔园新村坐落于南山区沙河街道华侨城核心片区，建成于1993年，由17栋8至9层住宅组成，现状容积率约1.88，紧邻世界之窗与欢乐谷两大文旅地标。

对一座老旧小区而言，1.88的现状容积率，距离3.1的规划上限尚有充足空间——这意味着即便在新规严控之下，项目仍具备形成合理开发收益的基础，是多数老小区不具备的先天优势。

区位，是它的第一张牌

小区紧邻地铁1号线、2号线世界之窗站（直线约400余米），步行可达欢乐谷、世界之窗，与超级旧改大盘白石洲片区近距离衔接，周边被益田假日广场、深业鹤塘岭、波托菲诺纯水岸等成熟住区环绕。

依托顶级地段与成熟配套，片区内次新住宅二手挂牌单价普遍在10万元/㎡左右——深业鹤塘岭花园挂牌均价约10.3万元/㎡；而建成超20年的老旧小区二手均价稳定在6万元/㎡上下，如世界花园海华居当前二手均价约6.1万元/㎡。豪宅维度更显片区价值天花板：背靠波托菲诺纯水岸，其联排别墅挂牌单价可达数十万元/㎡。荔园新村自身二手参考均价约5.5万—6.6万元/㎡。

现状，是它的另一面

目前小区楼栋外墙斑驳老化、部分墙面涂层脱落，17栋板式住宅均未配备电梯，居住舒适度与现代住宅存在明显差距。早年受地铁线施工影响，部分楼栋还出现过结构损伤，虽经维修加固，居民彻底改造的意愿十分迫切。

规划悬念，留给下一步

当前项目仅完成计划草案公示，距离正式拆除、开工，还需走完规划审批、搬迁补偿协商、实施主体遴选等流程。

在容积率上限3.1、建筑高度80米的约束下，这块约4.08万平方米的拆除用地，最终能长出多少可售住宅、产品以何种形态呈现，仍取决于后续专项规划。业内人士指出，央企前期介入虽降低了早期风险，但这类长期搁置项目普遍带着历史遗留纠纷、拆迁谈判、市场周期波动等不确定性，企业不会盲目进场，只会筛选核心片区、历史问题清晰的标的理性参与。

对一个旁观者来说，荔园新村真正的看点，不在“涨多少”，而在它验证了什么：当政策减负精准落到项目身上，一个曾被研判“不具备经济可行性”的旧改，可以重新算得过账。 这比单个项目的房价更值得记录——它照见的是深圳旧改从“大拆大建”转向“留、改、拆”并举之后，那些卡在成本与民生之间的老社区，正在被逐一唤醒的可能。