来源：丁祖昱评楼

从北京政策调整内容来看，沿用“存量优化、精准疏通”的路径，从购房门槛、代际传承、公积金额度三个方面定向施策。

把中央和地方政策放在一起看，我们更想聊聊背后释放出一个极具风向标意义的信号：政策的空窗期已至。

当前的楼市已告别政策刺激驱动，迎来由市场供需主导的修复行情。

政策空窗期并非完全没有政策出台，而是全国层面不会有重磅政策出台。

政治局会议首次将房地产纳入到了在“安全屏障”范畴，这代表房地产被嵌入更宏观的金融系统性安全框架。对比4月政治局会议“努力稳定房地产市场”，730政治局会议表述已简化为“稳定房地产市场”。

也就是说，下半年不要期待房地产市场政策还有“大招”。尤其是市场传闻的房贷贴息这类强刺激工具，短期落地的可能性非常低。

中央层面的核心政策只有两个：城市更新和好房子。

今年以来，实操层面的政策明显下沉，地方层面的政策并不少。北京楼市新政发布也进一步体现出稳市场政策仍在持续加码落地，从政策内容来看，地方施策逻辑也在发生变化。

据普睿研究中心不完全统计，2026年以来全国各类稳楼市政策累计发布已达到620次，其中公积金优化、城市更新、安居保障三类举措出台频次位居前列。

其中，公积金政策优化仍是核心。截至8月9日200个省市累计出台公积金相关政策已达到328次，出台频次占比已达到36%，也就是公积金政策工具已占了政策的绝大部分比重，是地方稳定购房需求、引导市场预期的核心抓手。且从一线城市政策效果来看，公积金加杠杆对新房的撬动可能强于限购松绑本身。

排在第二位的是城市更新政策。截至8月9日，今年以来地方出台城市更新政策频次达到132次，出台频次占比为15%。

另外，保障安居政策频次占比为12%，紧接着的是好房子和购房补贴及税费优惠政策频次占比均为11%。

将地方政策内容结合起来看，政策重心已脱离短期的“楼市托举”，而是转变为长期的“稳风险、调结构、优存量、提品质”。

为什么说政策进入了空窗期？背后有三个方面的原因。

从政策本身来看，历经过去两年多轮政策宽松，降首付、降利率、一线四限优化等传统需求端工具已基本释放，地方更多是政策微调优化，并非强刺激。同时，当前政策工具调整空间有限，再加上政策拉动效果正在边际减弱，这是政策进入空窗期的一大现实因素。

以北京为例，在8月7日新政发布之前，早在2025年12月北京已进行过一轮限购松绑。两轮调整后，北京的常规工具余量已明显收窄——年限已降至1年的下限、利率已于2025年12月完成首套二套并轨、二孩家庭多购1套亦已落地，后续政策的边际空间比首轮小得多。

从需求端的刺激来看，它面对的是被首轮政策筛选过的剩余需求，绝对弹性弱于首轮。

把时间拉长来看，自2025年12月北京放松限购以来，上海和深圳分别在今年2月和4月跟进。但政策效果高度一致：对二手房市场有支撑，对新房的传导则略显不足。

2026年上半年，北京二手房网签10.75万套、上海14.7万套、深圳3.5万套，北京与深圳均创近五年新高，上海仅低于2021年同期641套；三城二手房累计同比分别增11%、13%、6%，全部为正。

新房累计成交同比则仍处于负增长通道，上半年北京新房累计同比降7%、上海降17%、深圳降16%。说明“四限”放松释放的主要是存量房的置换与流转需求，而非增量购买力。

政策工具还在，但同样的政策力度，能够撬动的市场弹性已经大不如前。

更深层的原因，来自居民端需求逻辑的转变。

居民住房贷款余额自2022年达到阶段性高点后已连续四年下行，至2026年上半年个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%；2021年以来居民中长期贷款每月新增金额大幅减少，去年以来多数月份新增额为负。即便房贷利率持续走低至3%左右，居民整体依旧在主动降杠杆。刚需迫于居住需求不得不使用信贷杠杆，但不少改善置换群体对加杠杆更为审慎，更多选择等量甚至降总价置换。

事实上，政策能解决的是“资格”与“杠杆”两个约束，解决不了“收入预期”与“房价预期”两个基本面变量。当前市场环境下，政策只是必要条件，而非充分条件。

一组关键数据可以看出，当前市场基本面呈现出自我修复的特征。

前7月重点18个城市一二手房成交总量与去年同期基本持平，且总量位于近三年高位，二手房累计成交同比增长4%，成为市场止跌回稳的基本盘。从房价来看，上半年有21个城市新房价格环比止跌，二手房价格环比止跌的城市数量已连续4个月不低于10个。同时土地投资收缩带动前7月新房供应同比下滑23%，供应收缩正在调节市场供需关系。

这一轮底部确认，是价格调整、真实的购买力释放以及供给收缩共同作用的结果，并非依靠单纯的政策刺激。

早在今年年初“丁祖昱评楼市”年度发布会上我们判断，2026年底部确认首先需要政策的确定性，政策没有“大招”，如今政策的确定性已至。

政策空窗期到来，意味着市场告别全国性强刺激的旧模式，政策短期内能够带动前期积压的需求释放，但行情能走多远，最终取决于居民购买力、供应结构以及市场预期的改善。当前市场修复的核心已经切换为供需结构调整下的真实居住需求释放。

未来楼市已没有全面刺激，对行业参与者而言，要抛弃等待大政策、大行情的惯性思维，读懂客群分化，打磨质价比，抓住结构性机会。