从近日北京限购和公积金政策双优化，到房贷贴息落地传闻再起，2026年楼市宽松信号持续释放。

提振房地产市场，国家的工具箱还有什么“大招”可能出台？

中国房地产市场还在探底吗？什么时候到底？

房地产市场还有哪些“强心剂”因素，能够拉动楼市成交价量？

针对2026年备受关注的房地产话题，在8月12日观点“2026博鳌系列活动”开幕的前夕，凤凰网房产风财讯对野村证券中国首席经济学家陆挺进行了采访。

中国房地产仍在探底

救市政策不多了，重点应在“清坏账”

对于中国房地产行业的出清现状与复苏判断，陆挺认为，2026上半年房地产各项指标同比下滑幅度超过2025全年，全国层面暂无明确触底反弹信号，探底仍在继续。

真正的底部会什么时候出现，有人说2028年有人说2029年，其实准确时间是很难判断的，需要大家多一些耐心。

实际上，2023-2025年多次行业复苏预测均偏乐观，全国新房开工、销售、投资、完工全面企稳复苏的拐点仍需长期等待。

对于政策“工具箱”还会出什么大招，陆挺的判断也相对保守——

其认为，短期(未来半年/两三个季度)而言，整体政策放松空间已经不大，仅少数一线城市限购政策或小幅宽松。

政策未来数年地产工作重心，应该是“化解行业持续萎缩积累的大量坏账”，这是解决行业历史遗留问题的关键。

陆挺认为中国需要一次集中的坏账清理，以避免长期通缩和资产负债表衰退。对此可以借鉴日本“竹中计划”的经验（2002年由日本金融大臣‌竹中平藏‌推出的激进手段，彻底清理了日本银行体系的巨额坏账，但也让财政债务攀升和社会结构变化）——

例如进行“穿透式审计‌”：突破地方利益壁垒，对地方城投、房企及银行信贷资产进行全面穿透式审计，真实暴露风险，一次性确权、减值与剥离。

‌中央财政加杠杆‌：由中央财政发行超长期特别国债，依托国家信用设立专业资产处置平台，以市场公允价格批量收购房企和地方平台的存量不良资产。

‌修复居民资产负债表‌：除了清理金融坏账，还需通过中央支出向社保、医疗、养老倾斜，解除居民后顾之忧，从而扭转防御性储蓄心理，驱动内需增长。

房地产市场“双重K型分化”

Ai是大城市的“强心剂”

陆挺认为，当前和未来中国房地产的最大特征是——双重k型分化。

即人群K型分化：低收入的群体多在三四五线置业，这类房产价格跌幅更大，居民财富缩水，造成高低收入群体财富差距扩大；

城市K型分化：限购限售放开后人才、资源向一线城市集聚，一线楼市复苏显著快于低线城市。三四线城市复苏空间有限。

陆挺指出，Ai人工智能的兴起，会加剧“双重K型分化”。

因为AI产业门槛极高，资金、人才、算力集中于北上深杭这类核心城市，大模型、AI 芯片产业也会高度集聚在这些少数核心城市。因而AI红利仅覆盖少数高收入群体与头部城市，或像合肥武汉此类早期成功布局的城市。

对于楼市而言，Ai热潮也仅对核心城市、一线豪宅、奢侈品消费回暖有更显著拉升，无法带动全国消费、地产需求。

而在Ai兴起的同时，陆挺提醒，也应该注意“大城市对中小城市的资源虹吸效应加剧”，尤其传统产业的城市间正向资源溢出大幅减弱。比如律所，一线城市大律所用 AI 替代大量基层岗位，很可能带动普通城市律所效仿跟进，继而也对中小城市的相关就业产生挤压。

“这也是为什么，目前上海、深圳、杭州的局部楼盘热销，不能推导视为全国楼市复苏。”陆挺指出。

而缓解 K 型分化、对冲虹吸效应的政策思路，陆挺认为可以适度放缓成熟替代类技术落地(例如无人驾驶)，降低就业冲击；完善全国社保体系，对冲收入分化带来的负面冲击；加快财税改革，缓解土地收入下滑、Ai资源集中带来的地方财政失衡。

“核心解决方案还是放开人口向大城市、超大城市集聚，做大核心城市人口规模，释放基建与住房需求，吸纳低线城市人口，托举底层需求。”陆挺指出。

不建议一刀切取消“预售房”

可借鉴香港楼花制度优化

对于“预售房还是现房销售”的争议，陆挺提醒，内地现行的预售制度有其价值，不应走向“一刀切”的极端。

首先，全面现房销售存在多重负面风险。比如，房企融资门槛大幅抬升，多数民企无力全额垫资建房，市场竞争大幅萎缩；行业竞争减弱会拖累新房产品、户型、质量迭代速度；一线优质地段刚需、改善住房有效供给不足，存在房价上涨、成本转嫁给购房者的潜在压力；现房制度的运营，需要配套完整金融体系改革，建立房企风险甄别、融资支持机制，保障住房供给稳定。

此外，如果完全现房销售，让购房者前期支付近乎全款，是不太现实的。

实际上，香港楼花仅付5%-10%定金，交房后结清尾款，配套严格监管即可平稳运行。中国预售制虽然效仿香港楼花，但制度上仍有很大的进步空间，应该选择“持续优化”而非完全摒弃预售。

“合理预售能降低房企资金压力、补充开发现金流，不要完全摒弃预售属于走向另一个政策极端。房地产销售制度改革需保留弹性，不能直接全面切换现房销售模式，优化带监管的定金式预售更稳妥。”陆挺指出。

而在预售制度之下，政府要高度重视保交楼，以及化解房企债务、避免购房者资产安全相关金融风险，销售制度改革必须以风险管控为核心前提。