8月12日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”，00405.HK）公布2026年中期业绩。上半年，国内商业地产步入存量提质、结构优化的全新阶段，市场整体处于内生升级的调整窗口期。面对复杂宏观环境与行业周期压力，越秀房产基金坚守稳步发展的核心基调，以体系化、确定性的专业运营举措穿越周期，完成资本结构全面优化，实现营运策略动态平衡，财务表现健康均衡，整体经营基本面稳健有序。

财务表现健康，稳步穿越周期

2026年上半年，越秀房产基金实现经营收入7.67亿元（人民币，下同），物业收入净额5.08亿元，物业组合期末出租率79.4%，整体期末租金单价177.4元/㎡/月（不含酒店公寓，2026年不含越秀金融大厦）。面对市场的不确定性，越秀房产基金通过审慎的资本管理策略，优化融资结构，利用自有资金主动提前偿还存量债务，期末借贷比率显著降至41.9%，资产负债结构更趋健康平稳。

在复杂多变的利率环境下，基金灵活运用多元化融资工具，有效压降财务成本：发挥多元化融资渠道优势，相关融资安排将平均债务到期年限延长至3.01年；上半年平均付息率3.79%，同比下降13个bps，期内节省融资成本约5800万元；持续置换外币贷款，外汇敞口收窄至20%，创近五年低位，维持一贯稳健的流动性管理政策。

到期再融资方面，首次制定《可持续融资框架》，并成功发行首笔境外绿色双币种债券；绿色运营与可持续发展见成效，越秀房产基金获评GRESB五星评级及全球行业领导者称号，S&P Global可持续评分、MSCI ESG评级均处于行业优良水平。审慎的财务风控表现与扎实的可持续运营举措，持续获得国际资本市场的认可，标普、惠誉维持越秀房产基金“BBB-”投资级评级，评级展望保持稳定。

多元业态协同 激活越秀好商业

2026年上半年，越秀房产基金动态调整运营策略，充分发挥综合体联动优势，以好产品的迭代能力穿越周期、以共成长的理念提升客户粘性、以好运营的长期思维驱动收入增长、以好生态的维度实现多业态的相辅相成，围绕四大业态协同整合招商力、产品力和运营力，持续提升「越秀好商业」的资产价值。

零售商场板块紧抓年轻消费趋势，以场景营造、首店焕新提振销售，武汉星汇维港购物中心期末出租率同比上升，广州多个商场项目收入、客流均稳步提升。广州VT101维多利广场完成101PARK开放式潮流街区整体改造，实现从传统购物中心向开放式青年社交街区迭代；7月街区启幕期间，客流同比上涨28%，销售额攀升32%，多家品牌创下历史新高；通过精准首店招商与常态化年轻向活动运营，搭配已落地的多家标杆门店，叠加街头潮流展演、主理人原创快闪、沉浸式国风市集等场景化运营，上半年有效推动主力租户优衣库门店销售同比增长41%，商场客流量及销售额均实现双位数增长。

酒店公寓业态精准抢抓入境商旅复苏、大型国际展会落地红利，客源渠道持续拓宽，同时以分秒必争的节奏把握旺淡季切换窗口，稳步推进翻新改造同期进行，上半年依然稳守房价、收入双增长。

广州四季酒店上半年收入同比增长5.2%，期内平均房价同比提升13.4%；每间可供出租客房收入（RevPAR）同比上涨6.8%，创下开业以来新高。广州IFC雅诗阁服务公寓精准匹配长短租多元客群需求，平均房价同比提升5.1%，上半年经营收入同比增长2.0%，创下历史同期最佳成绩，持续领跑广州高端服务公寓市场。

全国多城写字楼同步提质增效，产品迭代加速去化，租赁签约成效显著；上半年新签约3.4万㎡，写字楼业态（不含越秀金融大厦）收入3.29亿；聚力特色运营服务，打造「企业会客厅+行业交流站」满足多元商务需求。整体推行“一楼一产业”招商策略，精准聚焦财富500强、头部科创、金融、高端制造等赛道，产业集聚效应明显，财富500强背景企业租户在租面积占比提升至约39%，优质写字楼出租率稳守80%，有效实现租户结构优化、整体平稳去化。

专业市场板块，广州白马服装市场持续转型升级，优化场内业态布局，重点培育原创优质商户、引进流量品牌。上半年接待采批团175批次，带动客流同比增长20%。同时借力广交会、空港时尚秀等城市级平台，拓宽内外销市场，实现可观交易转化。此外，多个品牌组团出海国际展会，成功打开多国跨境增量市场。上半年专业市场整体出租率达93.8%，持续坐稳华南头部服装专业市场龙头地位。

作为基金核心资产之一，广州国际金融中心（广州IFC）持续深耕城市综合体赛道，持续优化产品体系、升级产业服务，租户结构调整已见成效。写字楼产品力升级精准适配，积极响应灵活办公需求，推出可拎包入驻的标准精装单元，实现14天快速去化、去化率九成的亮眼成绩；上半年广州IFC稳定留存多家优质企业，成功吸引全球互联网科技巨头、新加坡龙头商业银行广州分行等一批国际头部企业进驻，写字楼续租率高达93%。

广州IFC国金天地持续迭代品牌组合，引入多家城市级首店；联动广东省博物馆、广州大剧院等文旅资源，结合越秀自有IP“悦潮节”，借力导入大量增量客群；同时依托综合体联动优势，实现写字楼商务客群、酒店高端旅居客流与商场消费客流循环互通；系列精准运营举措带动商场客流同比增长15%、销售额同比增长9%，期末出租率稳定在96.4%的高位。

稳健蓄力发展，致力实现“好商业”价值闭环

2026年上半年，面对行业结构性调整与市场周期波动，越秀房产基金始终秉持稳中求进、主动作为的经营思路，紧扣国家“十五五”扩大消费、培育打造消费新业态新模式新场景的发展导向，依托稳健的财务体系，以精细化运营激活存量价值，整体经营基本面保持稳定。

展望下半年，越秀房产基金将持续深化「越秀好商业」核心能力建设，优化招商运营、产品场景与租户结构，稳步推进资产提质改造，拓宽低成本融资渠道，巩固稳健经营优势。基金将以确定性专业运营能力应对环境波动，深耕存量、提质增效，为投资人创造稳定可持续回报，助力城市商业高质量发展。