北京年内最贵涉宅用地成交。

8月12日，北京集中出让3宗涉宅用地，其中，备受市场关注的海淀四季青镇地块，历经130轮现场举牌，由中国金茂（00817.HK）旗下北京广茂置业有限公司以97.61亿元竞得，成为年内涉宅用地总价“地王”。

作为海淀区今年首宗入市的涉宅用地，地块出让信息显示，北京市海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块的用地性质为二类城镇住宅用地、商业服务业用地。地块土地面积85152.24平方米（其中住宅用地69227.13平方米，商服用地15925.11平方米），规划建筑面积142613.628平方米，其中住宅用地建筑高度25米，容积率1.6。该地块开拍前就锁定“地王”，地块起始价85.55亿元，是今年北京涉宅用地起始总价最高的地块。

从位置来看，该地块位于海淀四季青镇西冉片区，北四环至北五环间，邻近地铁12号线四季青桥站，周边商业、学校、医疗等配套资源完善。

该地块开拍前已获5轮线上报价，现场竞价阶段经过130轮举牌后落槌，由北京广茂置业有限公司以总价97.61亿元竞得，成交综合楼面价68444元/平方米，溢价率14.1%。天眼查APP显示，北京广茂置业有限公司由‌北京兴茂置业有限公司‌100%持股，后者隶属于上海金茂投资管理集团，而上海金茂投资管理集团为‌中国金茂控股集团有限公司‌（中国金茂，00817.HK）全资附属公司。

克而瑞监测数据显示，随着四季青地块的入市成交，海淀区结束了长达8个月的供地空窗期。海淀上一次宅地成交是在2025年12月，由海开控股以84.56亿元摘得，即瑜海澐颂项目。

中指研究院监测显示，该地块三千米范围内，近年仅成交一宗海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块，该地块由保利发展联合北京建工于2025年5月以总价45.45亿元竞得，成交楼面价78418元/平方米，溢价率11.95%，对应项目为保利熙瑞。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析，受西郊机场航线管控叠加限高约束，西冉地块产品形态基本锁定洋房，这与保利熙瑞形成直接的同质化竞争。熙瑞于今年6月开盘，目前网签均价约11万/平方米，去化率约16%，某种程度上印证了2000万级客群的容量天花板。本地块住宅部分建面约11万平方米，未来货值约为熙瑞的2倍，其定价弹性与去化周期，将直接检验海淀核心区高端改善市场的真实容量。

同时，克而瑞认为，该地块捆绑了较大体量的公共服务设施配建，除邮政设施按建安成本价移交外，其余设施均需无偿移交。这对房企的成本管控能力及政企协作效率提出了更高要求。

同日出让的另外两宗地块均位于石景山区，市场表现明显分化。

其中，北京市石景山区苹果园交通枢纽商务区土地一级开发项目1604-631-1地块为二类居住用地，土地出让面积19837.537平方米，规划建筑面积41858平方米，容积率2.11，起始价12.18亿元。该地块由招商蛇口（001979.SZ）旗下北京招泰房地产开发有限公司以总价15.04亿元竞得，成交楼面价35931元/平方米，溢价率23.48%。

据克而瑞数据，在苹果园交通枢纽商务区整体规划下，该地块有望承接商务办公与居住功能的复合需求。值得一提的是，该地块也是石景山区近三年来唯一溢价成交的宅地。

另一宗北京市石景山区刘娘府综合改造A1地块土地一级开发项目1604-674地块则以底价成交。该地块出让面积53691.284平方米，规划建筑面积59060平方米，容积率1.1。成交结果显示，该地块由中国海外发展（00688.HK）旗下北京鑫安兴业房地产开发有限公司以底价25亿元摘得，成交楼面价42330元/平方米。

克而瑞数据显示，2026年石景山区土地市场表现稳健，截至目前已成交4宗宅地，总建筑面积约20.99万平方米。随着本次苹果园631-1地块和刘娘府674地块的成交，京西楼市的产品供应矩阵将得到进一步丰富与优化。