“到底能不能上？”

“目前为止，我无法回复能不能上。”

……

8月8日上午，海口豪庭铭苑项目营销中心，业主与开发商相关负责人再度对话。双方对话的核心焦点，集中在小区适龄儿童今年能否入读中国人民大学附属中学海口实验学校（小学部，下称 “人大海口附小”）。

人大海口附小是一所由海口市政府、中国人民大学附属中学联合学校总校及中国人民大学附属中学共同承办的海口市教育局直属公立学校，小学部于2018年9月正式开学。该校早期为海航集团引进，被周边居民认为是优质资源“名校”。

据豪庭铭苑小区业主反映，去年在该项目购房时，置业顾问口口声声称，购房可以协议入读人大海口附小，业主子女就读该校不存在障碍。

今年7月20日，海口市教育局公布了小学学区划片信息，豪庭铭苑小区未划入人大海口附小招生范围。

针对这一情况，购房业主多次找到豪庭铭苑开发商沟通，开发商每次均以“正在协调”回应，始终没有落地。

8月8日，中国房地产报记者在现场进行了旁听，针对项目销售阶段是否释放“学区房”相关宣传口径、企业有无就小区业主子女入学事宜对接相关部门等问题，向海展发展控股旗下营销策划公司总经理助理冯女士进行了解，她均以肯定回应作答。

不过，随着8月17日学校线下资料复核期限日益迫近，面临入学难题的业主焦灼不已。据不完全了解，该小区今年秋季准备上学的学龄儿童有近10名。

实际上，围绕学区宣传引发的业主与开发商纷争并非海口独有，在国内多个城市均有出现。千业（海口）律师事务所副主任、律师邢修恒认为，入学承诺无法兑现，开发商涉嫌虚假宣传、缔约过失的，应当承担相应责任。

数百万元购买“学区房”

对于孩子上学问题，业主与开发商代表面对面沟通。陈标志/摄

“这是我们的正当权益！”8月8日上午，海口豪庭铭苑小区业主张海坐在开发商代表冯女士对面，沟通小区学龄儿童就读人大海口附小一事。与张海一同来的，还有数十名豪庭铭苑小区业主。

豪庭铭苑项目位于海口大英山国兴CBD，项目地块为早期“海航系”企业在大英山老机场片区连片整合开发的地块。海航集团破产重组完成后，该地块收归海南省属重点国企——海南发展控股置业集团有限公司（以下简称“海发控置业”）全资子公司——海南国旭实业有限公司开发。

因地处海口国兴CBD核心位置，且主力户型多为143平方米~289平方米，豪庭铭苑项目被外界称为改善性“豪宅”；再加上有国企加持，项目销售一直较好。

豪庭铭苑业主黄大源告诉中国房地产报记者，去年3~5月，包括他及张海在内的3名老同学结伴到豪庭铭苑项目购房，购买户型包括140余平方米至280余平方米，其中最大户型总房款接近800万元。

“购房时，豪庭铭苑置业顾问明确向我们做出可以入学承诺，购买该项目可协议就读人大海口附小，业主子女就读该校不存在障碍。”黄大源告诉记者。

正当业主们翘首以盼，子女入学事宜突生变数。7月20日，当地教育部门公布了小学学区划片结果，豪庭铭苑小区并未划入人大海口附小招生片区。自7月21日报名启动起，业主持续联系豪庭铭苑置业顾问寻求解决方案，始终未得到明确答复。

张海告诉记者，7月24日，置业顾问指导业主在“海易办”平台完成入学报名，并告诉业主等待消息。7月28日，入学报名通道关闭后，业主仍选择相信开发商会出面沟通协调，推动入学问题妥善解决。

7月29日，人大海口附小公布第一批录取公示名单，豪庭铭苑小区无一名学龄儿童进入录取名单。业主再次向置业顾问讨要处理方案，被告知要继续等待，称公司管理层已多次赴教育部门、学校开展沟通工作。

8月3日，部分着急的业主通过相关渠道向学校求证，人大海口附小方面明确表示，豪庭铭苑小区不属于该校划片就读范围。

对于孩子上学问题，业主与开发商代表面对面沟通。陈标志/摄

得到学校明确表态后，8月4日上午，多名业主前往豪庭铭苑营销中心当面沟通，但“上名校”一事毫无进展。当晚，有业主相继收到置业顾问信息回复，一是表示开发商已积极与当地教育局、学校对接沟通，请大家放心；二是业主也要作两手准备，有其他途径或备选上学方案，可以同步进行。

“这不明摆着告诉我们，孩子上学的事情很悬。”张海表示。

8月8日上午，数十名业主又前往豪庭铭苑营销中心讨要说法。面对愤怒的业主，冯女士表示，其一，关于小区学龄儿童上学一事，公司一直在跟教育部门、学校保持沟通，但目前不能向业主保证是否能入学人大海口附小。

其二，在业主购房期间，无论是置业顾问还是企业公众号等新媒体平台，对外输出了“学区房”口径，他们并不回避，但是，在购房合同、交付资料或者现场公示内容，均未有“学区房”相关内容，公司没有恶意大肆宣传“学区房”，也没有恶意欺骗业主。

就小区学龄儿童秋季上学一事，冯女士表示，公司目前没有一个确切答复，她建议业主作两手准备。

面对这一答复，现场有业主提出“退房 赔偿”和“不退房 赔偿”等方案，要求开发商于8月11日将方案给到业主，并要求约见海发控置业高层。

8月13日下午，多名豪庭铭苑业主告诉记者，目前事情仍没有更多进展，小区学龄儿童就读人大海口附小依然是一个未知数。

“学区房”风波反思

记者了解到，类似海口豪庭铭苑小区“学区房”风波而引发业主维权事件，近些年在全国多地频发生，并非个案。

典型案例包括：海口中某某府楼盘“学区房”维权事件，该楼盘以某某小学为卖点，实际交付时学区为距离较远、配套较差的另一村小学；海口某某仕家楼盘在销售时，置业顾问承诺学区为某新建学校，实际划片为长流镇某村小学；海口西海岸某标杆楼盘在销售时，宣传“一路之隔、买房直升”某某实验学校，实际因片区实行“多校划片”，业主子女需参与摇号，无法保证直升引发业主维权等。

其他城市典型案例，如浙江浦江某楼盘“学区房”维权风波，开发商宣传“6月前买房，9月可入学某小学”，实际无法兑现，业主之后起诉开发商。

记者了解到，早在2022年，海口市住建局和海口市市场监管局已联合发文，禁止房地产销售以“学区房”名义炒作房价。2026年4月，两部门再次发布通知，重申要规范房地产销售宣传，防止以学区房等名义炒作房价。

但是，部分楼盘在销售过程中，依然以“学区房”为噱头，向购房人作出能享受优质教育资源的承诺，或暗示和引导，以达到房源销售目的。

邢修恒告诉记者，从开发企业来看，虽未将入学承诺写入购房合同，但销售人员口头推介、公众号推文，将“学区房”作为卖房核心卖点，该宣传依法可构成合同要约。小区未划入目标学校招生片区，入学承诺无法兑现，开发商涉嫌虚假宣传、缔约过失，应当承担相应赔偿责任。

邢修恒表示，从监管部门层面看，住建、市场监管、教育部门应当落实联合监管机制，常态化排查整治楼盘对学区的不实营销，及时公开学区划片信息，畅通群众投诉渠道，从源头防范群体性购房纠纷。

同时，他对购房风险也进行提示，学区划片由教育主管部门动态调整，不受开发商承诺约束，购房人不要轻信口头许诺，如遇到入学落空，一是完整留存聊天记录、宣传资料、沟通录音等证据；二是向市场监管部门投诉开发商虚假宣传；三是可集体与开发商协商补偿；四是协商不成，可通过诉讼，主张购房溢价损失、追究缔约过失责任等。

（应受访者要求，本文业主均为化名）