最近，深圳的公寓悄悄被抄底，比大多数住宅卖得还猛。

曾经“没人看得上”、被市场打上“避雷”标签的公寓产品，如今成了香饽饽。

官方数据显示，2026年上半年，全市一、二手商务公寓合计成交6238套，同比增长70.2%，创5年来新高。

今年1至7月，全市一、二手商务公寓网签销售更是逼近6978套，同比增长60.6%。

7-8月虽是传统淡季，市场走出了“淡季不淡”的行情。深圳公寓，到底发生了什么？

01

曾经“跌麻了”，如今被悄悄抄底

过去几年，深圳公寓堪称楼市“最惨主角”——价格近乎腰斩，被市场毫不留情地贴上“避雷”标签。

那些高位入场的业主，更是欲哭无泪，然而到了今年，剧情彻底反转。

市场用真金白银投票，现房成了硬通货。 乐有家研究中心数据显示，2026上半年深圳一手公寓网签TOP20中，近8成是现售项目。买家心态很务实：看得见配套、摸得着品质，即买即住即收租，绝不花冤枉钱。

典型如龙华网红盘龙光玖钻。 高峰时期总价摸高至260万，如今成交价近乎腰斩，120万左右即可上车。

另一个高光片区当属宝安会展湾。 凭借国际会展中心的产业底盘，会展湾东城广场、云岸广场、里岸广场三盘齐发，上半年合计网签超1200套。其中东城广场以560套摘得全市销冠，云岸广场以551套紧随其后。

以会展湾东城广场为例，42-160㎡产品线丰富，42㎡一房总价仅110万起，兼顾刚需过渡与长租投资，门槛极低。

此外，光明星河天地商厦（253套）、福田宸悦府（157套）、南山望海玥（169套）同样表现不俗。

这些热销盘的共性很清晰： 单价普遍在2万/㎡上下，要么紧邻地铁口，要么拥有成熟的社区底子，精准击中了新青年的置业痛点——低总价、高便利、强确定性。

数据来源乐有家，仅供参考

02

租金回报率超4%，“买房收租”跑赢理财

这波公寓行情的核心驱动，是租金回报率的吸引力。

据深圳贝壳研究院监测，深圳不少热点公寓租金回报率已经超过4%，部分楼盘甚至超过4.5%。

对比一下：目前银行三年期定存利率约2%左右，公寓租金回报率直接翻倍。

具体来看：

龙岗启迪协信科技园：租金回报率4.6%

龙光玖云著：租金回报率4.5%

福田深房传麒景苑：27平公寓成交价117万，月租4200元，回报率4.3%

罗湖水贝悦彩城：36平成交价129万，月租金5500元，回报率超5%

深圳公寓凭借较高的租金回报率，吸引了不少投资客入场。

对比同片区的住宅，公寓的租金回报优势更加明显。

以龙华为例，龙光玖钻39平公寓月租4000-4800元，而附近华业玫瑰51平住宅总价340万，月租5100-5500元，住宅租金回报率仅1.8%-1.94%，远低于公寓的4%-4.8%。

部分公寓的月租金基本可以抵掉月供。在当前的置业决策中，租金回报率已经重新成为大家衡量物业价值的标准之一。

03

首付腰斩，政策“催化剂”点燃行情

此轮公寓成交放量，首付政策调整是重要催化剂。

今年1月，央行将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%。深圳随即落地执行。

首付从五成降到三成，大大降低了商业用房购买门槛，不少公寓项目成交量因此大幅提升。

与此同时，今年4月29日深圳进一步优化住房限购政策，符合条件的居民家庭可在福田、南山和宝安新安街道范围内增购1套商品住房。政策红利叠加，市场预期持续向好。

从“人人喊打”到“被悄悄抄底”，深圳公寓用半年时间完成了口碑逆转。

有业内人士表示，一些城市的租金回报率超越存款利率甚至直逼房贷利率，这是一个新的信号。从全国层面看，一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正逐渐成熟。

当然，房地产市场还没有完全企稳。但不可否认的是，深圳公寓正走出独立行情。

曾经“跌惨”的公寓，如今成了香饽饽。这场“抄底”热潮能持续多久？我们拭目以待。

本文信息仅供参考，具体以实际为准