凤凰网风财讯半年报速解：

8月20日，中海物业(02669)发布公告称，2026年上半年营收74.85亿元，同比增长4.5%；公司毛利11.134亿，同比下降8%；毛利率14.9%，较去年同期下滑2个百分点；股东应占溢利7.01亿元，同比减少9%；净利率9.37%，比去年下降1.63个百分点。

截至2026年6月30日，中海物业的贸易应收款规模达到约39.80亿元，较2025年底（约28.77亿元）大幅增加，虽然拨备水平有所下降，但应收账款规模增长仍然带来一定的资金周转压力和减值风险，也值得关注。

总体而言，中海物业这份半年报，可谓“降字调”为主。尤其和年报相比，毛利下降幅度扩大，净利润继续下滑。

华泰证券发布研报认为，中海物业利润逊于预期，主要由于增值业务营收和基础物管毛利率承压。

的确，从财报来看，中海物业的增值服务（业主和非业主）和停车位买卖业务分别下滑14.2%和7%，并且为持续下滑，自2024年中报时期便开始下降。

基础物业管理业务方面，财报显示，中海物业2026年上半年物管收入部分毛利同比下跌8.1%。公司表示，传统物管受物业费降价、人力成本刚性上涨等因素影响。

风财讯注意到，人力方面，2026年上半年中海物业披露的雇员人数减少了540人，但人力成本却增加了3632万，同比增加1.77%，经营成本、销售及行政费用也分别同比增7.07%、19.25%，此外分包成本也增加了4.62亿。

减人不降本，折射出中海物业成本管理上的潜在问题。与此同时，这也受到地产行业下行影响，非住增值服务的整体工程业务量、物业发展商对交付前服务及销项查验服务的需求下降，叠加市场价格竞争，使得收益同比下滑14.6%；住户增值服务也因为内需消费趋于谨慎，零售消费、美居服务、商业服务运营及公共空间租赁协助需求转弱，收益同比下滑13.7%。

然而费解的是，在非住增值服务收益并不明朗的情况下，目前中海物业的“招”主要用在调整业务结构层面——2026年上半年，公司新增3700万平方米在管面积，其中非住项目占比76.8%、住宅项目占比23.2%。

显然，中海物业押注在非住项目的服务收入，不过目前公司在管面积仍以住宅项目为主，占比达66.6%。调整业务结构能否为中海物业带来营收和利润上的助力，还有待验证。

对于目前中海物业的表现，中金维持其盈利预测不变，预计2026年和2027年归母净利润分别为13.0亿元和13.0亿元（同比分别变动-5%和0%），下调目标价14%至4.2港元。