近日，南京江北新区发布《南京江北新区NJJBd030单元控制性详细规划》15规划管理单元图则优化方案，拟将中央商务区1幅科研设计用地调整为二类居住用地。
调整前后反差极大：修改前为科研设计用地，面积11.24公顷，容积率≤4.5，建筑限高100米；修改后为二类居住用地，面积10.87公顷，容积率≤1.8，建筑限高60米。容积率从4.5骤降至1.8，用地性质与开发强度双双逆转。
该地块位于中央商务区政务核心板块，东至凤滁路、西至迎江路、南至兴隆路、北至临滁路。东侧一路之隔即江北新区管委会，距在建地铁11号线临滁路站仅约300米。两公里范围内覆盖鼓楼医院江北院区、浦口万汇城、山姆会员商店、虹悦城等配套。土地现状以空地及空置厂房为主，具备快速开发条件。
10.87公顷，体量在当下南京土地市场中十分罕见。需要明确的是，当前该方案尚处于公众征询阶段，以当前“小而美”为主流的南京土地市场来看，这幅宅地即便规划调整落地，后续挂牌阶段大概率将拆分为多宗小地块出让，最终开发指标、出让节奏，均以官方后续公示为准。
土拍风向：底价成交成常态，低密化趋势确立
如果单看一次调规，或许是个案。但拉长2026全年土拍脉络，低密化，已是江核官方明确的供地主线。这幅地块1.8的容积率指标，依然精准踩中了今年江北新区土拍的整体风向。
1月21日，新区G27地块（万寿路以南）以15.38亿元底价成交，容积率1.6，成交楼面价15505元/㎡，拿地房企为南京新高市政工程有限公司。这也是2026年南京首场土拍。
4月16日，2026G03、G04地块出让，容积率均为1.6，起拍楼面价分别约10877元/㎡和10889元/㎡。这是江北科学城板块推出的首批低密住宅用地。
6月，江北新区一次性挂牌G15、G16、G10三宗低密宅地，容积率分别≤1.8、1.5、1.2。7月3日三宗地均以底价成交，总金额约5.8亿元，全部由国资平台公司摘得。
7月30日，小鱼嘴G17、G18地块出让，容积率均为1.8，分别以7.94亿元和9.98亿元底价成交，楼面价约16923元/㎡和16916元/㎡，均由扬子江开发置业拿下。
梳理下来：今年江核出让的宅地，容积率全部在1.8以内，且无一例外均以底价成交。国资平台包揽全部地块，市场化房企参与度极低。
回溯前几年的土地市场，江北核心区曾经长期大批量供应容积率2.2‑2.5的高层宅地，板块早期的主流产品以刚需、刚改高层为主。而从最近两年的供地选择来看，规划端、出让端正在主动压低地块容积率，有意识减少高密度高层社区的新增供给，把土地资源向改善型产品倾斜。
市场承压：库存高企与局部回暖并存
虽然供地端转向低密改善，但江核楼市依然无法回避结构性分化的现实。
库存方面，2026年上半年数据显示，浦口区新房库存7009套，去化周期达18.3个月，去化压力较大。大量同质化刚需、刚改高层房源，去化缓慢、竞争内卷严重。
价格方面，市场呈现明显分化。新房市场，江北核心区新房均价约2.8万-3.2万元/㎡。二手房市场则经历了一轮触底反弹——2026年1月江核二手房成交均价约1.74万/㎡，到7月已涨至约1.89万/㎡，半年上涨约1500元/㎡。板块自去年底至今年经历了五连涨，尽管5月短暂回调，6月起再度进入上涨通道。
个盘表现方面，区域在售红盘锦绣金陵表现尤为突出——截至8月21日，项目共计上市573套房源，累计认购成交526套，整体去化率近92%，已进入清盘阶段。今年4月开盘时曾出现数百人通宵排队的场景。与此同时，金基山川江樾、保利江韵瑧悦等周边楼盘也仅剩尾房在售。低密、高品质、口碑房企项目，去化速度明显优于普通高层楼盘。
局部热销与整体高库存并存——这是江核市场当前的真实写照。
科研改住宅，低密地块入市，新一轮洗牌
核心区好好的科研用地，为什么改成住宅？
这是本次调规关键的底层逻辑：不是产业落地不及预期，而是片区发展进入下半场 —— 从 “先建产业” 到 “匹配人居”。
江北中央商务区经过多年建设，产业载体、写字楼、总部集群基本成型，片区集聚大量科创人才、就业人群。
用高品质居住配套，承接本地产业人口的内生改善需求，完成职住平衡。
此次调整的10.87公顷“巨无霸”地块，既是低密化供地趋势的集中体现，也是对江核市场承接能力的一次压力测试，即便拆分出让，也只是将供应压力分散到不同时间节点，总量并未减少。在板块整体库存高企的背景下，后期入市节奏与定价策略，将直接影响板块供需平衡。
写在最后
这一次控规公示，是观察江北核心区未来走向的重要窗口。地价回归理性、土地指标下探、产品赛道转向改善，三大趋势已经清晰。
过去的江核，靠规划、靠增量、靠刚需扩容；
未来的江核，靠产品、靠品质、靠改善迭代。
接下来江核楼市的置业逻辑，从过去 “赌板块成长预期”，转向评判楼盘本身的居住品质。土地的供给逻辑已经改写，属于江北核心区的低密改善时代，已拉开帷幕。
我来说两句