城市:全国

发布时间:2026-08-20

报告类型:政策分析

发布机构:中房研协

  【本月楼市政策概要】

2026年7月,全国房地产政策延续适度宽松基调。中央层面,中央政治局会议将“稳定房地产市场”纳入“切实筑牢安全屏障”框架;国务院批复《扩大消费“十五五”规划》,将住房纳入大宗耐用商品消费体系;住建部确认房地产市场步入存量时代;国常会审议通过《住房公积金管理条例》修订草案;央行公告LPR连续14个月保持低位水平不变。

地方层面,约发布65条涉房新政,公积金贷款额度提升和提取场景扩容仍是主流,购房补贴呈现“梯度化、精准化”特征,城市更新及“好房子”建设、住房保障等领域持续发力。

(一)中央层面:安全框架、消费定位与存量确认

1. 安全框架重构。7月30日中央政治局会议提出“要切实筑牢安全屏障,稳定房地产市场,实施好一揽子化债方案,扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质”。“稳定房地产市场”置于“安全屏障”框架下部署,从“防风险”的被动应对转向“筑屏障”的主动布局。

2. 消费定位升格。7月13日国务院批复《扩大消费“十五五”规划》,将住房纳入大宗耐用商品消费体系,明确“实施房屋品质提升工程,建设‘好房子’,稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造,支持居民自主更新”。“十五五”期间房地产消费逻辑从单一住房交易拉动转向存量运营、品质提升与服务扩容。

3. 存量时代确认。7月22日住建部发布数据,上半年二手房交易占比达50.4%,正式宣告房地产市场进入存量时代。房地产发展思路从增量开发转向存量提质,行业重心从开发向后端运营、服务、维修延伸拓展。

4. 公积金制度革新。7月31日国常会审议通过《住房公积金管理条例》修订草案,时隔7年再次修订,明确将装修、物业费等纳入提取范围,为地方公积金政策突破创新提供支撑。此外,住建部印发通知加快构建“宽进、严管、重处”建筑市场监管机制;中共中央、国务院发布《关于完善自然资源资产管理制度体系的意见》,推进土地混合开发、空间复合利用。

5. 货币信贷保持定力。7月20日LPR连续14个月保持不变,1年期3.0%、5年期以上3.5%,保持历史低位水平。央行此前在陆家嘴论坛明确“地产新增信贷保持收缩、存量有序压降”,信贷资源持续向实体经济倾斜。

6. 《求是》杂志年内四提房地产。7月1日,《求是》杂志发布《充分挖掘和释放投资潜力》,明确以城市更新、住房体系建设释放房地产领域有效投资需求。摒弃过去粗放式商品房开发模式,走城市内涵式更新发展路径,依托城中村改造、存量片区盘活、社区配套完善,带动建材、家装、物业上下游产业链投资,形成可持续的住房领域有效投资链条。

(二)地方层面:工具多元、补贴精准与转型加速

本月各地出台楼市调控政策约65条,其中宽松性政策53条,占绝对主导。需求端延续公积金优化、购房置换补贴两大核心抓手,供给端集中落地“好房子”标准化、城市更新实操细则,同步配套住房保障、行业规范等政策。

1. 公积金贷款额度提升和提取场景扩容仍是主流。贷款额度方面,多地上调最高贷款额度,部分城市叠加多子女、高品质住宅、现房等上浮政策后最高额度显著提高。提取范围方面,装修提取、物业费提取、城市更新改造提取、车位提取等新场景在多地陆续落地。贷款条件方面,部分城市缩短缴存时限、全面放开异地贷款、放宽商转公办理年限等。

2. 购房补贴呈现“梯度化、精准化”特征。多地推出面积分档补贴、家庭类补贴、“以旧换新”补贴、契税补贴等组合模式,覆盖首次置业、多孩家庭、人才、新市民等群体。其中,“以旧换新”成为普惠性补贴的主流。

3. “好房子”建设从“鼓励性倡导”变为“强制性量化门槛”。广州、佛山、辽宁、山东、绵阳等地密集出台评价标准、设计导则、施工导则和品质提升方案,获评项目可享受公积金贷款额度上浮、容积率奖励等正向激励,“好房子”标准建设加速向全国铺开,品质溢价开始具备制度依据。

4. 城市更新加速探索推进。北京深化街区控规管理改革,将“好房子”拓展至“好街区”;武汉支持危旧住房居民实施自主更新原拆原建;江西建立城市更新项目库分级分类管控机制;佛山发布覆盖四类更新项目的办事指南。政策重心从“去库存”导向转向“解决存量改造中的制度硬约束”实践。

(三)政策导向与后续主线

中央层面:后续看点是政策从“定调”向“落地”转化。城市更新方面,15个示范城市进入资金拨付阶段,三季度样板项目集中启动,地方配套资金到位情况和存量盘活项目的制度障碍破除将是关键变量。住房大宗消费配套政策方面,信贷、税费、财政补贴等配套工具如何跟进是市场关注的核心方向。货币政策方面,货币端对房地产的支持将更多体现为结构性工具精准滴灌。

地方层面,《住房公积金管理条例》修订草案通过后各地将有更充分的政策空间进行探索优化;购房补贴在地方财政承压下面临持续性考验,或将向精准化和省级统筹方向演进;“好房子”和城市更新正在成为新的发力重心。核心一、二线城市政策重心向“品质改善与置换循环”倾斜,普通三、四线城市在需求端政策持续钝化下,或将被迫转向供给端干预——暂停供地、国资收储存量房、房票安置等工具加速落地。

整体来看,“好房子”建设和城市更新作为中长期方向已确立,但对短期成交量价的强刺激效应有限,市场实质性修复仍需等待居民收入预期和房价预期的企稳回升。

一、中央政策:三大定调与制度突破

1. 政策跟踪

2. 政策小结

7月资金面呈现先紧后松再紧的波动走势。公开市场操作方面,央行7天OMO投放47395亿元,到期49890亿元,净回笼2495亿元;隔夜OMO投放18000亿元,到期18000亿元,净投放0亿元;MLF投放5000亿元,到期4000亿元,净投放1000亿元;国库定存投放2500亿元,到期2200亿元,净投放300亿元;买断式回购投放24000亿元,到期17000亿元,净投放7000亿元,合计净投放5805亿元。资金利率方面,全月DR001、DR007均值分别为1.39%、1.42%,月内高点分别为1.45%、1.50%;R001、R007均值分别为1.42%、1.44%;资金分层总体不高,但税期和月末阶段银行体系融出明显收缩,资金利率多次回到7天逆回购利率以上。LPR连续14个月保持不变,1年期LPR维持在3.0%,5年期以上LPR维持在3.5%。

在房地产方面,7月中央层面政策呈现四大特征:一是框架调整,“稳定房地产市场”从“防范化解风险”板块移至“切实筑牢安全屏障”板块,稳楼市被提升到更高的安全维度;二是定位升格,住房被纳入大宗耐用消费品体系,房地产从“增长引擎”定位转向“消费基础”定位;三是存量确认,住建部确认房地产市场进入存量时代,房地产发展思路从增量开发转向存量提质;四是制度建设提速,国常会审议通过《住房公积金管理条例》修订草案,明确将装修、物业费纳入提取范围,为地方公积金政策创新提供上位法支撑。此外,求是杂志发文提出,以城市更新、住房体系建设释放房地产领域有效投资需求,摒弃过去粗放式商品房开发模式,走城市内涵式更新发展路径;住建部印发通知加快构建“宽进、严管、重处”建筑市场监管机制;中共中央、国务院发布《关于完善自然资源资产管理制度体系的意见》,推进土地混合开发、空间复合利用和土地用途依法合理转换。

 二、地方政策:多元工具与结构转型

1.宽松性政策

(1)行政干预政策

(2)公积金政策

(3)人口人才政策

(4)城市更新政策

(5)其他政策

2. 中性政策

(1)住房保障政策

(2)其他政策

3.紧缩性政策

(1)市场监管政策

4.政策小结

公积金提额扩围延续,“好房子”与城市更新接棒发力

克而瑞研究中心监测统计,2026年7月,地方出台房地产调控政策65条。其中,宽松性政策53条,内容主要涉及优化住房公积金贷款及提取政策、发放购房补贴、推进住房“以旧换新”、支持“好房子”建设、推进城市更新等;中性政策6条,内容主要涉及公租房管理办法完善及收购存量商品房用于保障房等;紧缩性政策6条,内容主要涉及建筑市场监管、商品房预售资金监管和住宅专项维修资金管理等。  本月地方政策在供需两端均有发力,公积金贷款额度提升和提取场景扩容仍是主流,济宁、包头等地最高额度均有较大幅度上调;购房补贴形式更加多元,汕尾、晋江、吐鲁番、南沙等地在覆盖人群和叠加规则上进一步细化;“好房子”加速走向量化落地,广州、佛山、辽宁、山东等地密集出台评价标准和设计导则,品质溢价开始具备制度依据;城市更新进入制度创新阶段,北京街区控规改革将“好房子”拓展至“好街区”,武汉、江西、佛山等地配套细则同步跟进。本月地方政策总体延续了此前公积金与购房补贴双线并进的格局,但公积金边际空间正在收窄,“好房子”和城市更新成为新的政策着力方向。行政干预核心举措包括支持“好房子”建设、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”等  在行政干预方面,核心举措主要包括支持“好房子”建设、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”、优化土地和商品住房供应等。典型代表如:广州发布《广州市好房子评价标准(试行)》,采用安全、舒适、绿色、智慧四大维度分项打分加综合星级定级模式,合计69条控制项、219条量化评分细则,获评项目可享受公积金贷款额度上浮30%、容积率奖励等正向激励;佛山、辽宁、山东等地分别发布“好房子”设计导则、施工导则和品质提升工程通知,“好房子”标准从一线城市向全国铺开。购房补贴方面,汕尾市面积类补贴与家庭类补贴可叠加,单户最高6万元;晋江市分时段差异化执行,最高每套5万元;吐鲁番市出台十条措施,涵盖首套房补贴、换购补贴、新婚或新生儿家庭补贴、契税补贴等。珠海市优化商品住房价格备案,废除涨跌幅硬性红线,标志着部分城市在行政调控手段上正从“严管”向“市场化”方向微调。洛阳市从精准土地供应、“商改住”、存量闲置土地收回收购、“自主更新”“原拆原建”、“好房子”建设、“房票”“租房券”、白名单融资支持等九个方面系统施策。  公积金政策核心举措主要包括上调最高贷款额度、推行代际互助、放宽提取限制等在住房公积金政策支持方面,核心举措主要包括上调最高贷款额度、推行代际互助、放宽提取限制、优化贷款套数认定等。典型代表如:济宁市单缴存人家庭最高100万元、双缴存人120万元,多子女家庭上浮35万元、高品质住宅上浮20万元、现房上浮10万元,上浮额度可累加,最高不超过185万元;包头市单方缴存最高由70万元上调至100万元,夫妻双方由120万元上调至160万元;长沙市新建商品住房家庭最高120万元,二孩及以上家庭上浮30%;海南省单方最高100万元、双方最高120万元,二套房“存贷挂钩”余额倍数由10倍提高至12倍。提取范围方面,珠海市新增城市更新改造提取和自住住房装修提取;乌鲁木齐市新增物业费、购买车位、维修资金三项提取渠道;海南省开展提取公积金支付物业费业务,家庭每年最高可提1万元;玉溪市、上饶市、郴州市等地均大幅拓宽公积金提取覆盖场景。贷款条件方面,长沙市缴存时限由12个月缩短至6个月,全面放开异地公积金贷款;合肥市放宽异地缴存人“商转公”办理年限;大连市全国首创二套房公积金贷款贴息,补贴实际利息15%、最长3年。

人口人才政策主要涉及发放人才房票、购房补贴等

人口人才政策主要涉及发放人才房票、购房补贴等。典型代表如:广州开发区、黄埔区发放人才房票,全日制本科或高级技师10万元、硕士或副高15万元、博士或正高25万元、博士后30万元;三明市明溪县对符合政策生育二孩、三孩家庭首次购买新建商品房分别给予8万元、15万元购房补助;黑河市二孩、三孩家庭公积金贷款额度分别提高至75万元、85万元。

城市更新类政策主要聚焦规划管理改革、项目库建设和分类实施指南等

城市更新类政策主要聚焦规划管理改革、项目库建设和分类实施指南等。典型代表如:北京深化街区控规管理改革,创新建立分层编制、分级审批、全程监管的街区控规编管体系,首次将“好房子”建设拓展至“好街区”建设,推动“住有所居”向“住有宜居”跃升;武汉印发支持城市更新的若干政策措施(第三批),支持危旧住房居民实施自主更新原拆原建;江西省印发城市更新项目库管理办法,实行省、市、县三级分级入库和谋划、储备、实施三类项目梯次管控;佛山发布城市更新项目“一件事”办事指南,涵盖老旧小区、城中村改造、老旧街区、老旧厂区四类项目。

住房保障政策主要涉及公租房准入条件放宽与管理完善、利用商业商务用地建设保障性租赁住房等

中性政策主要涉及公租房准入条件放宽与管理完善、利用商业商务用地建设保障性租赁住房、安居房建设管理、租赁补贴优化等。典型代表如:九江市修订公共租赁住房管理办法,大幅放宽申请准入条件,取消外来务工人员连续缴纳6个月养老保险等硬性门槛,推行两级审核、两榜公示数字化办理模式,三孩家庭租赁补贴标准上浮30%;济南市允许在商业商务用地上新建保障性租赁住房,重点布局在产业聚集区、交通枢纽等租赁需求旺盛区域,套型建筑面积原则上不超过70㎡,不得销售或以变相形式销售;澄迈县发布安居房管理办法,实行购房人持有70%产权、政府持有30%共有产权模式,套型严格控制在100㎡以内,5年封闭流转;佛山市出台住房保障租赁补贴实施意见。  紧缩性调控主要涉及预售资金监管、住宅专项维修资金管理和租赁住房租住标准等  紧缩性政策主要涉及预售资金监管、住宅专项维修资金管理和租赁住房租住标准等。典型代表如:洛阳市印发商品房预售资金监管办法,遵循专户专存、专款专用、节点拨付、全程闭环监管原则,允许合规银行保函置换部分重点监管资金;济南市规范商品房维修资金交存标准,无电梯60元/㎡、有电梯120元/㎡;湛江市发布住宅专项维修资金管理实施细则,不带电梯住宅按97元/㎡、带电梯住宅按103元/㎡缴存;成都市明确租赁住房租住标准,以原始设计的房间为最小出租单位,单间租住人数不得超过2人,人均租住使用面积不得低于4.5平方米。

 三、2025年至今中央层面重要房地产政策梳理

四、7月重要事项复盘

五、房地产政策展望

1. 中央层面

7月政治局会议将稳房地产市场纳入安全屏障框架、国务院将住房纳入大宗耐用消费品、住建部正式确认房地产存量时代,三大定调完成后,三季度中央层面核心看点是政策从“定调”向“落地”转化。

一是城市更新。15个示范城市已进入资金拨付阶段,三季度样板项目将集中启动。真正的看点是:地方配套资金能否跟上,以及产权复杂、规划冲突等制度障碍能否通过实操形成可复制的解法。这决定了城市更新能否真正接棒成为稳投资的抓手。

二是住房大宗消费的配套政策。住房被纳入大宗消费品后,后续信贷、税费、财政补贴等配套工具如何跟进,是市场最关注的方向。如果三季度能落地实质性的信贷支持或税费优惠,或将对改善型需求形成直接刺激。

三是货币政策。LPR已连续14个月保持不变,保持在历史低位水平。三季度即便降准降息落地,信贷资源向房地产大规模回流的可能性也较低。货币端对房地产的支持将更多体现为结构性工具精准滴灌,而非总量宽松——PSL、专项再贷款等工具如何定向支持城市更新、存量盘活、保障性住房收购等方向,是三季度需要关注的重点。

2. 地方层面

在市场持续分化的基本面下,地方政策将延续“因城施策、分层施策”思路。

经过多轮提额扩围,部分城市的公积金贷款额度已处于较高水平,后续进一步大幅上调的空间有限,更多城市将以提取场景扩容和贷款条件优化为主。购房补贴方面,年内累计已有超80个城市相继推出相关措施。各地补贴呈现梯度化、精准化特征,覆盖首次置业、多孩家庭、人才、新市民等群体,同时“以旧换新”成为普惠性补贴的主流模式。但在地方财政承压的背景下,补贴的持续性和边际效果仍需观察。省级统筹和“消费券生态圈”可能是后续地方进一步探索深化的方向。

值得关注的是,“好房子”和城市更新正在成为地方政策新的发力重心。广州、佛山等多地已将“好房子”从概念转为量化标准,预计后续将有更多城市将跟进并配套激励政策,核心城市新房市场的品质分化将进一步加深。城市更新方面,北京街区控规改革将“好房子”拓展至“好街区”的思路能否被更多城市复制,自主更新原拆原建项目能否真正动起来,是下半年需要持续关注的实操变量。

对于三、四线城市,公积金提额和购房补贴的政策效果持续钝化,人口流出、库存高企的结构性矛盾已难以通过单一的需求端政策解决。预计将有更多城市被迫转向供给端干预——暂停新增住宅用地出让、国资收储存量商品房、强力推行房票安置等更直接、更具强制性的工具或将在部分城市加速落地。

整体来看,“好房子”建设和城市更新作为中长期制度性方向已经确立,但政策效果更多体现为结构性影响——对核心城市品质改善型需求的释放形成支撑,对普通三、四线城市短期成交量价的拉动作用有限。市场的实质性修复,仍需等待居民收入预期和房价预期的企稳回升。