近日，深圳市规划和自然资源局罗湖管理局发布关于《罗湖[新秀罗芳地区]法定图则15-10-3等地块规划调整（罗芳村城市更新单元项目）草案》的公开展示通告。这个立项已逾9年的旧改项目，正在释放重启的明确信号。

而眼下，罗芳村的实景是：村内原有楼房已全部拆除，场地完成土地平整；工地围挡封闭，目前没有开挖基坑大规模建设的迹象。场内工程机械停放，偶有少量场地看护作业，尚未进入实质性开发建设阶段。

该项目拆迁签约早已完成、土地早已拆平，但产权梳理、规划方案、教育配套、边境管控条件历经多轮修改……这片紧邻深圳河的土地，在等待了多年之后，终于又迎来了规划调整的新进展。

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九年旧改，一波三折

罗芳村始建于元代，因方姓、罗姓聚居而得名，初名“罗方”。

村落位于罗湖区黄贝街道，毗邻香港新界，东起曦龙山庄，西至污水处理厂，南濒深圳河，北达罗芳山，与地铁2号线新秀站直线距离仅500米。

优越的地理位置和深厚的文化底蕴，使这片土地承载着独特的城市记忆。

2017年6月，罗芳村城市更新单元正式列入《2017年深圳市罗湖区城市更新单元计划第一批计划》。申报主体为深圳市罗芳实业股份有限公司，拟由京基集团主导开发。

此后，项目经历了多次计划重新公告和修改——2018年12月、2019年4月、2022年7月三次计划重新公告，2021年4月、2025年8月两次计划修改公告。

2018年3月，罗芳村城市更新项目拆迁签约正式启动，然而，推进过程并不顺利。

2023年5月，有居民反映罗芳村自2018-2019年拆完平整土地后未见动工迹象。

2025年，深圳市规划和自然资源局在相关咨询中答复指出，黄贝街道罗芳村城市更新单元规划暂未申报。项目一度陷入停滞……

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拆除范围增至12.9万平，规划容积超55.9万平

2026年6月份，罗湖发布了《2017年深圳市罗湖区城市更新单元计划第一批计划调整（草案）》的公示，对项目进行了延期，自2025年8月26日起至2027年8月25日止。

而今天（8月25日），《罗湖[新秀罗芳地区]法定图则15-10-3等地块规划调整（罗芳村城市更新单元项目）草案》对外公开展示。本次计划调整（草案）拟拆除范围用地面积进一步扩大。

2025年8月调整前，项目拟拆除范围为119,885.1平方米；2025年8月调整后扩大至121,288平方米；而此次最新调整后，拆除范围进一步扩大至129,272平方米。

开发建设用地规划功能为二类居住 商业用地和二类居住用地，规划容积559828平方米，其中住宅402377平方米，商业、办公及旅馆业建筑143626平方米，公共配套设施13825平方米。

此外，公共利益用地配置也有所增加。 调整前需落实不少于20,459平方米公共利益用地（含教育设施用地5,027平方米）；调整后明确不少于21,863平方米公共利益用地（含教育设施用地5,027平方米）。

03

罗芳村旧改的“破”与“立”

从“八年停滞”到“重启信号”。 2025年5月8日，罗湖区住房和建设局发布关于罗湖区城市更新单元计划有效期的公告，对包括罗芳村在内的7个城市更新单元设定计划有效期。其中，罗芳村更新单元计划有效期2年，而此次计划调整公示，被市场人士视为停滞八年的项目重启信号。

从“单点旧改”到“片区统筹”， 值得注意的是，罗芳村并非孤例。

2026年以来，罗湖区在短短数月内接连调整蔡屋围、湖贝、螺岭、罗芳村四大黄金旧改片区的规划。

此外，一些此前停滞的旧改项目也在推进，如旧住宅区金钻豪园旧改，在央国企纾困后，预计今年将入市。

这种集中调整体现了罗湖作为深圳老牌核心区，正在通过城市更新系统性重塑城市空间格局。

罗芳村项目位于深圳东部发展轴核心节点，毗邻文锦渡口岸，目前，罗芳村所在的新秀片区，当前二手房挂牌均价约为4.2万元/平方米，且多数为楼龄超20年的老旧小区。

若该项目顺利推进，将填补片区无大型住宅新供应的空白。