中房网讯 (苏晓/文)据北京市规划和自然资源委员会消息,北京市平谷区一闲置商务办公项目近日正式启动改造,总建筑规模约7600平方米,改造完成后未来将以“青年酒店”的全新业态重获新生。

今年1月1日,《北京市城市更新政策激励工具箱(1.0版)》正式发布实施,提出完善存量建筑功能转换和复合使用。《北京市建设用地功能混合使用指导意见》同步施行,明确在建筑更新阶段,纳入城市更新项目库的项目可对存量建筑进行用途转换,优化城市功能和空间布局。存量建筑用途转换采用正面清单管理,允许商业服务业用地中的建筑用途相互转化。

上述项目正是平谷区落实北京城市更新政策、依托建筑功能正负面清单推进落地的标杆试点项目,为北方城市低效商办楼宇转型酒店业态提供了实操范本。

事实上,今年以来,珠海、广州、武汉、深圳等多个城市陆续出台相关政策,将酒店纳入存量商办楼宇的转型方向,通过土地规则松绑、审批流程压缩、建筑功能灵活转换等举措,放宽并简化“商办改酒店”通道,推动低效办公、商业楼宇实现业态焕新。

业内人士指出,“商办改酒店”作为城市更新重要的存量盘活路径,已成为各地优化城市空间资源、提升存量资产价值的重要抓手,这一改造模式后续或将在更多城市推广落地。

 多城推进“商办改酒店”

今年6月,珠海市自然资源局印发《珠海市既有商业办公建筑功能临时变更为酒店功能使用管理办法(试行)》。文件规定,全市已完成确权、手续合规的商业办公楼宇均可申请临时转换为酒店使用,首次过渡期为5年,达标后可再续期5年;项目无需补缴土地价款、不调整土地使用年限,仅开展内部改造、不改动外立面与层高的,还可免予办理工程规划许可,同时文件细化分层申报要求,并列明禁止改造情形等。

同月,广州市住房和城乡建设局联合市规划和自然资源局印发《广州市关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》,明确将酒店列为商办楼宇重点转型业态,支持符合条件的低效存量楼宇临时转型为科创研发、保障性租赁住房、养老、酒店、文娱、医疗健康等多元用途。政策规定,楼宇功能临时转型总年限(含延期)不超过15年,无需强制变更土地属性,同时放宽建筑配套指标限制、简化消防审验流程,并配套专项扶持政策助力楼宇更新提升。

4月,武汉市自然资源和城乡建设局出台的《武汉市既有建筑功能转换和混合利用实施办法(试行)》明确,在不改变土地性质、规划条件及不动产权证登记用途的前提下,建筑可整体或局部转换功能、复合利用;普通建筑功能转换过渡期为5年,存量商务楼宇过渡期最长可放宽至15年,无需办理土地变更手续,有效压缩城市更新的制度与时间成本。文件划定改造正面清单,支持商业、办公、酒店等存量建筑依规开展内部业态调整与功能复合转换等。

同月,深圳市规划和自然资源局与市住房和建设局联合发布《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》,明确在不改变土地性质、年限与原有规划条件的前提下,采用正面清单分类管控模式盘活全市合规存量非居住建筑,适用范围覆盖商业、办公、酒店、厂房、仓储、研发等各类物业,允许业态相互调换或转型为科创、文旅、医疗养老、社区公共服务、学生宿舍等业态;转换项目基础有效期为5年,符合正面清单的项目过渡期内免缴地价,到期可续期5年、累计最长可达10年,政策同步搭建多部门联合审查简化审批流程等。

除上述城市外,今年广东省中山市在出台的《持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》中也提到,要加快商业用房去库存,鼓励多途径盘活存量资源,支持收购、租赁商业用房改造为酒店、文旅、医疗、康养、托育、保障性租赁住房等。

整体来看,各地政策普遍采用临时功能变更模式降低改造成本,过渡期内大多免除地价补缴;打破整栋改造门槛、支持分层运营,依托多部门联审简化审批,同时配套正面、负面清单规范改造准入,以实现闲置商办楼宇有序盘活。

实际上,推进“商办改酒店”并非2026年全新的政策导向,多个城市早已先行探索。

2025年7月,上海市印发《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》,政策明确遵循主体结构、不动产权证用途、土地用途兼容“三不变”原则,按楼宇所处区位分级放开兼容业态,城市主中心、副中心、地区中心、社区中心均允许商务楼宇增设商业酒店功能,同步兼容科创、文娱、医疗、租赁住房、教育培训、养老托育等多元业态;功能兼容转换期限最长不超过15年,区域同步搭建一站式联审平台简化审批流程,分类设置简易、一般、特殊三类申报通道压缩办理周期,支持楼宇分层局部改造,为写字楼转型酒店打通合规路径。

2024年4月,横琴粤澳深度合作区印发《关于促进合作区酒店业高质量发展的若干措施》与《存量空闲建筑临时改作酒店使用操作指引》,为区域闲置存量建筑转型酒店提供完整政策操作依据。

福建省厦门市则是国内较早试水“商办改酒店”的城市。2020年7月,该市出台《商业办公项目变更为酒店项目暂行规定》,覆盖全市已出让、土地含商业及办公属性的项目,支持商办用途转为酒店;2023年10月,厦门市完成政策全面升级,发布《商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理办法》,在满足规划、结构、消防、环保等规范前提下,放开商办项目转型餐饮、文旅、酒店等经营性业态,以及教育、医疗、养老、文体等公共服务类用途,进一步拓宽存量空间转型范围。

盘活价值凸显,长期仍需稳健落地

《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出,加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用,推动建筑功能转换和混合利用,根据建筑主导功能依法依规合理转换土地用途。

多地推进 “商办改酒店”,正是落实顶层城市更新部署的重要举措,也是优化城市空间布局、激活存量资产价值的重要抓手。

一位办公楼租赁相关负责人认为,写字楼转型酒店已是当前见效快、市场认可度高的存量调改路径,这一趋势自2024年起呈现明显加速态势。

上海银行大厦酒店投资人吴荣嘉表示,核心商圈写字楼属于稀缺物业资源。在相关政策放开前,商办楼宇转型酒店几乎不具备落地条件。如今写字楼改造酒店已形成全新行业风口,全国存量楼宇盘活市场仍处于起步阶段,后续发展空间充足。

上海当地一名酒店从业者坦言,优质地段是酒店经营盈利的核心要素,但此前上海核心商圈成熟酒店物业出租率常年居高不下,空置房源稀缺;新建商业项目在规划阶段极少配套酒店业态,可供企业选择的改造空间十分有限。依托存量更新政策红利,市场主体才有机会拿下核心区位楼宇,并批量推进商办物业向酒店业态改造。

不过,多位业内人士强调,“商办改酒店”虽是城市存量更新的优质路径,但并非全域通用模式,仅适配核心商圈、文旅富集、商务客流充足的优质楼宇,不可盲目规模化复制。

此外,业内人士也建议,后续需国家、省级层面出台统一细化指导文件,规范过渡期设置、续期评估、地价标准、消防改造等核心细则,破解各地政策碎片化、界定模糊等问题,为市场主体提供稳定、清晰的政策预期。